去年五月份在广州买了一套房子，今天在想以后要是不在广州了把它卖了，得涨到多少才不亏本，于是今天晚上就在琢磨这个问题，上网搜了很多资料，没折腾个出所以然，我就先按自己的理解算算大家来看对不对。
房子基本信息：
面积84平方，总价317万，首付三层95万，商业*款贷**162万，公积金*款贷**60万，商贷利率5.05%，公积金利率3.25%，月供（商贷＋公积金）11375元，物业费3.18/㎡，物业维修基金8300，契税1%
房子明年年底才交房，交房完半年拿房产证，按照广州最新规定拿完房产证满两年才能卖，从今年三月份开始还*开贷**始算，暂且按四年以后顺利可以卖出。
先算算我这四年的投入：
一、首付款，购房时的杂费
首付款95万
物业维修基金、房贷代理费就算1万
950000+10000=960000元
二、四年间的月供、物业费
物业费267每月，从交房开始算两年半就是30个月
11375×12×4+267×30=554010元
三、首付款的资金价值
这笔钱如果不买房去买最安全的3年期的国债
最新国债利率：3.85%
960000×3.85%×4=147840元
四、税
契税：317万×1%=31700元
二手房卖出时的个税：317万×1%=31700元
广州满二不满*不五**收增值税，只收个税，契税由买家承担
四年总成本：1725250元
这里面不算月供的时间价值，卖房的中介费转移给买家
五、已还*款贷**本金
我的*款贷**是等额本息，利息一开始还的较多，本金较少，就按平均值算，每月还商贷本金2000元，公积金贷本金1000元，四年总共还*款贷**本金：
（1000+2000）×4×12=144000元
最终得出：
1725250+2220000-144000=3801250元
房子均价：45252元
也就是四年后我的房子要涨到均价45252元才够本，当然这个计算很粗略，（有问题的地方欢迎大家指出来）广州黄埔今年上半年长得很猛，我买完半年不到就涨到43000左右了，小户型更贵估计要45000，本来暗自窃喜中，但下半年楼市变天，广州出台二手房指导价，我那个盘前两天开盘价全部按指导价卖，毛坯36200，日了狗，加上精装价等于没涨，唉。。。一夜回到解放前。
当前环境，房子还是好的投资渠道吗？仔细思考一下