以案说“典” 现实生活中很多人都有过租赁房屋的经历，如果在租房中遇到无权代理的情况，造成的相关损失由谁承担？本期以案说“典”，通过槐荫法院郭元龙法官审理的一起房屋租赁合同纠纷案件，共同了解相关法律问题。
案情回顾
甲公司通过乙中介公司签订了《房屋租赁合同》一份，出租人为郑某，承租人为甲公司。双方约定：出租人将某小区房屋出租给承租人，租期自2021年10月8日起至2022年10月7日止。乙中介公司应当认真负责地为合同双方提供房屋租赁中介服务，如实报告有关租房事项，促成双方签署合法有效的租赁合同。乙中介公司向甲公司提供了签订合同时吴某提供的授权材料，合同签订后，甲公司按照约定向乙中介公司支付1500元中介费，向自称郑某代理人的吴某支付一年房租及押金共32500元。
2022年7月1日涉案房产的房东郑某找到甲公司，称吴某并非其代理人，其对吴某以房东名义转租房屋给甲公司不知情，现吴某租赁涉案房屋已到期，故郑某要求甲公司搬离，甲公司不得不提前搬离。
现甲公司将吴某、郑某、乙中介公司诉至槐荫法院，请求判令吴某退还中介费1500元、剩余房租及押金1万元、再次租房中介费1200元，郑某、乙中介公司对上述款项承担连带偿还责任。
郑某辩称，吴某伪造了其签字和授权，自己对甲公司租房事宜并不知情，不应承担责任。
乙中介公司辩称，其已经履行完毕合同约定的中介义务，甲公司实际入住已达九个月，本次纠纷与其无关，其不应承担责任。
争议焦点 本案的争议焦点是： 吴某、郑某、乙中介公司应否对甲公司的损失承担责任？
法院审理 槐荫法院经审理认为，涉案房屋租赁合同，主体为甲公司与郑某，根据实际案情，可以认定系吴某作为无权代理人参与合同订立，郑某未追认，该合同对郑某不发生效力，由吴某承担合同的相应责任。吴某未经授权，擅自以郑某名义向甲公司出租房屋，现不能履行合同约定，系严重违约方，应承担赔偿责任。甲公司要求吴某退还剩余房租及押金，合法有据，吴某应当退还。甲公司主张新产生的中介费1200元，不属于违约直接造成的损失，法院对此不予支持。关于乙中介公司的责任负担问题。乙中介公司作为从事房屋租赁的专业性公司，有责任如实报告有关租房事项。本案中，乙中介公司虽查看了吴某提交的相关授权，但未向房屋所有权人进行核实从而保证出租房屋的有效性、安全性，也未查看房东证件原件，未尽到审查义务，对纠纷产生存在重大过失。根据《民法典》第九百二十九条的规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。故乙中介公司对于未能促成成立有效的租赁合同产生的损失应承担补充赔偿责任。同时，甲公司自身也未尽到审慎义务，亦有主观大意过失，结合案件实际情况，乙中介公司对吴某应退还的租金及押金承担不能清偿部分三分之二的补充赔偿责任，退还甲公司支付的中介费用1500元。郑某作为房屋所有权人，向承租人吴某提供房产相关材料，属于必要、合理出示，不能以此来认定其承担责任。最终，槐荫法院依法判决吴某退还甲公司剩余房租及押金1万元；乙中介公司对上述债务不能清偿部分的三分之二承担补充赔偿责任并退还甲公司中介费1500元；驳回甲公司的其他诉讼请求。现该判决已生效。
法官说法
本案涉及房屋租赁中的无权代理行为。无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权被终止后所实施的代理行为，如果未经被代理人追认，则该行为对被代理人不发生效力。但在无权代理人与相对人之间发生代理实施的法律效果，即可以依据该法律行为的内容请求行为人履行债务或赔偿损失。 前述内容适用需注意三点 ： 一是 该相对人必须是善意相对人； 二是 履行债务与赔偿损害的责任承担方式原则上属于选择行使而不可并用，但这要结合实施的具体法律行为类型判断，如果是订立合同，则应当适用有关合同的基本规则； 三是 对善意相对人的救济范围，要以“被代理人追认时相对人所能获得的利益” 为限度。具体到本案中，在郑某未追认的情况下，善意的甲公司有权要求无权代理人吴某承担赔偿损失的责任，但甲公司虽为善意，不代表其完全没有过失。且本案中房产中介也存在过错，故其也应对甲公司的损失承担相应补充责任。本案判决全面考虑实际案情、依法剖析各方责任，明确了无权代理中给善意相对人造成损失的责任承担，引导公民及中介公司在民事活动中要尽到各自的审查注意义务，起到了良好的法律效果和社会效果。
法条链接 《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款、第三款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 第九百二十九条第一款 有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。
来源：济南槐荫法院