01
认识一个90后工科男，在成都已经有4套房了，
一套在武侯区；一套在锦江区；一套在视高；一套在温江。
看起来资产挺多的，但是从房产角度看，这四套都算不上优质资产，甚至可以说买得太失败了。
因为这四套房都有一个很大的弊端：
流通性太差。
流通性，可以简单理解为把房子变成现金的难易程度。
主要分为两个方面：出售以及*款贷**。
先说出售难度：
锦江区那套，是公寓；
公寓和住宅有本质的不同，之前也写过，99%的人都不适合买公寓，公寓只适合资产达到一定量级，把公寓当做长期固定收益类产品来买。
在二手房市场，公寓也是增值慢，交易频率低，交易难度大。
视高那套，是高层住宅；
朋友买的时机还算早，购入成本4千多元，如今视高整体新房价格在1.2万左右，从账面上讲每平方赚8千。
但是，如今的视高没产业没人气，交房后出 租不出去 ，朋友想以9千的价格转卖，可还是 卖不出去 。
温江那套，是叠拼；
房子位于温江金马，这个板块环境不错，但是位置距离主城较远，目前开发程度低，各项配套都不完善，并且，短期几年都没有地铁。
联排的受众群体本身就很少，加上未来规划落地较慢，转手更加困难。
武侯区那套，是多层住宅；
房龄11年的楼梯房，距离3号线和5号线都在1公里内，周边配套成熟，相对来说，这套房子流通性稍微好一点。
再说*款贷**难度：
正常情况下房子的抵押*款贷**可以做到7成，根据房龄，额度可能调整到6成或者5成。
但是公寓，一般最多*款贷**6成，别墅一般5成，至于视高的房子，我咨询了多家*款贷**公司，直接不做。
这4套房加起来*款贷**比例不高，一定程度上减少了融资额度。
所以，看起来有4套，但是含金量可能比不上很多人的一套房。
02
任何投资都包括三个基本要素：
安全性、收益性和流动性。
最重要的当然是安全性，在成都买房，90%都是安全的。
至于流动性和收益性，我觉得流动性更重要。
毕竟收益再高也只是账面财富，只有房子卖出去，钱拿到手里才是实打实的。
流通性较差的房子，主要有：
商铺，写字楼，地段差的老破小，老破大，小产权房，军产房，有硬伤的住宅，小城市的房子等等。
所以，在购房时尽量避开这些房子，如果手上已经有这类房子，也可以抓紧时机尽快置换。
流通性较强的房子，则可以：
选择供不应求的城市；
比如北上广深，几十年的房子都不愁卖，而一些小城市，大家热衷于新房，没有二手房市场，买了房很难卖出去。
选择二手房活跃的片区；
只有二手房有流通，片区的价值才是被认可的，而成交量、成交频率越高，价值就越夯实，
比如成都，城南，城东的二手房交易量就比较活跃，而一些近郊比如新都，郫都，市中心的老破小等二手房交易就比较冷淡。
对于新房市场很火热，但是二手房市场很冷清，或者二手房市场和新房价差过大的片区， 价值认可度还没确定，购买风险较大，
比如新津的花源，视高，以及部分近郊老城片区的新房。
选择成交活跃的楼盘；
二手房，根据链家查看挂牌量，带看量，成交量等来选择成交活跃的小区；
而新房，一般来说地铁口，周边配套成熟，品质较高的以后转手较快。
03
关于流通性，没卖过房的朋友感触不深，但是卖过房的就一定深有感触。
有个粉丝对我说，他在郫都龙城国际有套房子，一直卖不出去，很忧伤，
而又有个粉丝卖了龙泉新城吾悦的房子，准备再买一套，她就直言：再买房子还是买地铁口的，哪怕贵点都没关系，关键是转手快，好卖。
这几年国内外环境都不稳定，在经济变化的非常时期，流通性强，变现快无疑才是最重要的。
最后强调一遍：落袋为安，只有卖得出去的房子，收益才是自己的。
ps：
推荐一个特殊房源：
1：天府新区核心商务区品质大盘；
2：地铁300米，公园800米；
3：不要ZG，单价2.8万。
预算充足的朋友可以咨询，手慢无。
另外，成都 买房，卖房，社保，落户 等业务正常开展，欢迎咨询。