从去年开始到今年7月，楼市持续高温。
今年7月开始，杭州土拍屡次遇冷，这股“冷风”一个月内席卷全国，多数城市楼市转冷。
环杭城市中，曾以年土拍成交量超过杭州闻名的湖州，还好吗？
NO.1 | 壹
2017年湖州土拍成交惊人
2018年6月土拍迅速降温
之所以特别关心湖州，是因为2017年湖州土拍的异常火爆。
这一年湖州中心城市土地出让宗数、面积和金额均达到了历年来的最高点，共出让建设性用地109宗，出让面积493.39万方，同比增长349.60%（2016年出让面积109.74万方），成交总额300.17亿元，同比增长607.95%（2016年成交金额42.40亿元）。其中涉宅用地最为明显。
值得特别指出的是：这一年，湖州土拍成交面积达到了992.15万方，超过了杭州的845.56万方。直到2018年上半年，湖州土拍依然火爆，成交面积325.50万方，只是略低于杭州346.5万方。
△2015-2017年湖州住宅、商业用地成交情况对比
所谓物极必反，在其他城市土拍稍微降温，地价出现了一定程度的下滑时，今年6月份开始，湖州中心城区已有12宗地块流拍，迎来了断崖式下降。
NO.2 |贰
湖州库存惊人，最长需要5年消化
△湖州历年商品住宅成交面积（来自湖州统计局）
根据湖州透明售房网的库存数据显示，商品房显性库存约250万方；假设2017年下半年至今出让的土地都还没上市，那么隐性库存（土地已出让，未上市部分）大约是1700万方（和杭州相差不多）。
接近2000万方库存，就算按照2017年最高的成交量，600万方/年去化速度，差不多也需要3.5年才能去化！
根据湖州统计发布的数据显示，2010年至今年上半年，湖州市累计成交商品房约3200万方。平均每年去化为376万㎡，至少需要5年！！这样的去化周期，实在是有点长了。
要知道比较正常的市场，库存去化周期应该在1年-2年左右。
NO.3 | 叁
需要100-160万新增人口
才能完全消化5000万方建筑面积
退一万步讲，按照开发商现在高周转的模式，假设2020年，这部分库存全部建造完毕并且销售出去，那么预计2010-2020年湖州累计商品住房成交达5000万方。
5000万方，如果按照人均30-50方来分配，那么可以满足100-160万人的居住。
2010年湖州的常住人口289.35万，2017年常住人口299.50万，7年来的人口增加量约10万，基本可以忽略不计。
也就是说从2010年至今，湖州的人口总量如果爆发式增长，而到2020年湖州新增商品住宅量，可以满足100-160万人的居住，基本上和湖州当年的非城镇人口相当。
啧啧！
如果住宅没有被空置的话，即使所有非城镇人口都住到城里去，房子也基本上够了。而与之矛盾的是，湖州市的城镇化率还只有60%+，所以依然有大量房屋是空置的。
NO.4 | 肆
成交金额和面积环比回落4成
近期商品房成交量下降
2018年下半年刚开始，低溢价率、底价、流拍等字眼开始频繁的出现在湖州的土地市场当中。
湖州的商品房销售也迅速转凉。
△湖州中心城市近16周中心城市新建商品住宅成交情况图（以上两张）
从图表的对比能明显看出，成交量下降明显。
湖州调查的数据显示，7月份湖州房地产市场成交回落。从成交情况看，新建商品住宅成交面积和金额为35.8万方和40.6亿元，分别比上月回落36.1%和39.7%；二手住宅成交面积和金额为8.8万方和6.6亿元，分别比上月回落42.1%和44.8%。
△湖州1年内二手房均价走势图（图片来源安居客）
湖州土拍遇冷，新房、二手房成交量均有所下滑，在棚改收紧、房地产企业去杠杆等市场背景下，湖州楼市是凉凉呢，还是冰冰？
信息来源：聚焦杭州湾