年关将至，武汉楼市开始一波集中放量，有人抓紧上车，也有人开始套现，重新配置资产。

就在本月初，武汉获得全国新房成交量TOP1的消息，在朋友圈疯狂转发，似乎武汉楼市一片大好。

不过一个真实的楼市市场，除了看新房以外，还需要看二手房。

那么问题来了，武汉二手房是否也取得了如此好的成绩？是否真的有这么乐观吗？在“武汉阿松”接触到的买房人中，有不少人就是从二手房市场铩羽而归。

没有人接盘，房东就出不了货，一个字“难”！

今天，“武汉阿松”就为大家解密二手房卖不动的4大真相。

真相一：高库存

根据贝壳网数据显示，目前武汉的二手房库存达到约9.4万套！如此庞大的挂牌量，需要很长时间去消化。

下半年，武汉二手房挂牌量呈现递增趋势：2020年6月和7月每月新增近3万套，而从2020年8月至12月，每月的新增二手房挂牌房源基本都保持在2-2.5万套...虽然增加的数量是在逐月下降，但相比成交量来看，这个数字也相当吓人。

从去年12月至今，武汉爆发取证潮，大量新房的入市，对于二手房市场的冲击，无疑是巨大的。

再加上一些开发商忙着冲指标，打出促销优惠，吸引不少买房人选择买价格更低的新房。

这也就意味着，接下来武汉二手房市场，短期内只能墙上码砖，越垒越高，这对于普通买房人来说，是一件好事，对于房东来说，实在是高兴不起来。

真相二：低流动

二手房市场就像蓄水池，源源不断地在进水，出水却比较慢。

根据武汉市房管局统计的数据，2020年，武汉市存量房成交90815套，同比减少16.37%；其中，存量住房成交85788套，同比减少12.34%。

除去因为疫情而停摆的2个月，2020年武汉存量房每个月平均成交量接近9000套，结合此前武汉市的二手房挂牌量，相当于目前这些二手房房源够全武汉卖上10个月的，这还是在不新增二手房挂牌量的情况下。

如今已离春节不远，二手房的议价空间较大，尤其是学区房，只要价格谈妥，基本都能成交，为了冲业绩，不少二手房中介也在拼命找要买学区房的客户。

这点从最近部分中介的朋友圈中就可以看出，学区房的字眼屡见不鲜。

（中介朋友圈截图，不代表本文作者观点）

真相三：价格高

除了学区房，其他二手房卖不动的原因之一就是房价太高。

根据贝壳网数据显示，2020年12月武汉二手房挂牌均价19196元/平。

也就是说，想在武汉买一套差不多100平的二手房，总价就要190万！更不用谈有学区、地铁、配套齐全，位于核心板块的房子了！而且这些还没算上一些税费、中介费等等！这样的价格，也不是谁都能够承受得起。

而房价高，具体又分为两种情况：

一种是卖家不考虑市场接受程度，盲目挂高价；还有一种是买家不懂行情，自己觉得房价太高了。

事实上，2020年最后几个月看二手房的人真不少，每个月的二手房带看量都接近30万次，但为何真正能成交的却非常少呢？

“武汉阿松”熟悉的几位中介朋友表示，看二手房的客户，不少都能走到谈价阶段，能走到谈价阶段，说明对房子的情况还是比较满意的，也是很有可能成交的，但如果买家卖家对价格没有平常心，就很难谈下去。买卖双方都觉得自己是金口，都听不太进意见，好像金口开了就是不能还价一样。

真相四：乱涨价

有一个最基本的经济学原理：供需关系决定价格。

但是不知道从什么时候开始，卖家乱定价，乱涨价成了风气，有些房子不仅挂牌价高的离谱，甚至房东还会涨价！

根据诸葛找房二手房数据显示，近一天时间内，武汉有113套房源涨价，平均涨幅达到了5.61万/套！

而在这些涨价二手房源中，有不少房源的涨价幅度非常大，甚至还有房源达到60万！

武昌区湖北建设厅宿舍一套74平的学区房，涨价60万，挂牌总价360万！

还有一些大面积房源，涨价也超过了0万！

有人可能会说，涨价是业主个人行为，这一点没错。

但是，对于刚需来说，二手房一涨价，很可能直接打破他们的预算，他们的买房周期就会被拉长。

再算上中介费、各项税费等费用之后，二手房的总价若超过新房的话，那么买房人的选择就可想而知了。

总结：

从去年以来，全国许多地方都出台了对房地产调控政策，武汉虽然还没有出，但整体上还是保持“三稳”：稳地价、稳房价、稳预期。

可以预见，在接下来的时间里，武汉的二手房市场，整体上涨空间有限，稳是最终追求。

所以近期有了买房计划，也不必被中介搞得很心急。武汉二手房市场容量很大，挑个合适的比什么都重要。

但若是要卖房，在报价上还是不要太飘了。因为真正能直接影响二手房价格的还是学区、物业、配套、地铁这种硬配套。

涨上天，买房人不认可这个价格，那也只能说是自娱自乐了。