快过年了，有人在欣喜地总结1年来的收获、规划来年的生活，但还有一些人却被一些琐事整得焦头烂额绝望无比。其中，“楼市乱象”被坊友反映较多。据不完全统计，2019年，仅涉及房产证问题的投诉线索，某媒体就接到了150余条，其中西安地区共有100余条。
2019年6月，坊叔就曾在《房价暴涨、乱象丛生，西安楼市还有救吗？》这篇文章里，和坊友们梳理探讨过西安房产市场的乱象，房产证迟迟办不下来、楼房烂尾、一房多卖、虚假宣传等问题大行其道，房产商们的违规行为，严重影响到买家的正常生活，造成相当大的经济压力。
当时针对文章中反映的问题，西安市住建局专门致函208坊，积极回应相关问题并督促解决，西安的楼市乱象有所缓解。与此同时，众多买家和住户对楼市乱象的投诉也得到了陕西省住建厅的充分重视。
近期，陕西省住建厅认真贯彻落实中央扫黑除恶专项斗争精神，发布了《关于2019年下半年房地产市场乱象典型案例的通报》，将陕西的房地产市场乱象治理作为整改的重要内容。
无证销售、投机炒房、捂盘惜售、房地产“黑中介”、物业乱收费、恶意克扣押金租金等房地产乱象纷纷被曝光，36家房地产开发企业、20家物业服务企业、9家房地产经纪机构以及9家住房租赁中介机构被点名通报，并记入全省企业不良信用档案。
我们且来看看，在2019年被通报和媒体曝光的楼市乱象有哪些，乱的根源何在，出路又在何方？
乱在销售
房子交付6年未办房产证，西安海伦国际小区开发商、政府相关部门多次承诺办理时间，但一直未兑现（2019年11月10日，华商报）。买房时承诺的交付一年后办理如同镜花水月，6个年头过去了，业主们的正常诉求迟迟得不到回应，房产证依然没有到手。
未办理房产证并非唯一困扰业主们的问题，从购入到入住，房地产公司违规的问题数不胜数，其中以销售问题最多。最近就有坊友给208坊反映：
位于西安市未央区的城改项目汉城湖畔楼盘长期烂尾，2000多户老百姓迟迟无法拿到本该属于他们的房子，经济上遭受了巨大损失。业主们已经等待了5、6年之久。当前虽然已经复工交付，但开发商逼迫业主补齐全款、签不合理协议（要求业主承担烂尾这些年涨价的土地出让金），否则将收回房产。
根据陕西省住建厅的通报内容，结合媒体公开报道的房产乱象案例以及近半个月人民网地方领导留言板上网友所反映的问题，坊叔将陕西房地产市场的销售乱象梳理和归纳为以下几类：
第一，房源问题。房源问题非常复杂，有的开发商枉顾法规，销售已查封房源、网签备案房源，甚至出现一房多卖的现象。2019年6月，在西安市西咸新区秦汉新城德杰秦岭北麓，胡先生为购买一套商品房缴纳了10万元定金，可准备首付时，他意外发现，所购房屋多年前就卖给了他人。开发商恶性的行为使得买主们有苦说不出，房没着落，钱也没了，可谓钱房两空。
第二，手续问题。包括未进*房行**产证办理、项目长期不办理或未按规定办理竣工验收手续、未经验收擅自交付等。房产证的问题最为典型，海伦国际小区的业主们并不是唯一为房产证头疼的群体，事实上，西安有多达42个小区涉及房产证问题，未办房屋产权证书涉及2万多户，人数众多。
第三，制度问题。开发商违反规定，未执行销售现场公示制度、未取得商品房预售许可证擅自销售。通报中，西安海阔房地产开发有限公司、陕西亦房亦华房地产开发有限公司、铜川市新区高远开发建设有限责任公司等10家公司均未按制度行事。
第四，炒作问题。捂盘惜售、加价销售的开发商也不在少数。陕西尚润房地产开发有限公司就在“保利天悦”项目地块四车位的销售过程中，在取得预售许可后未在10日内一次性公开全部准售车位及车位价格进行销售，涉嫌捂盘惜售，多次引起投诉，侵害了消费者权益。
第五，资金问题。未将销售款存入监管账户、挪用住宅专项维修资金，未及时交存维修资金用户、收取商品房预定金、收取购房诚意金，都属于违规行为。以陕西衡林置业有限公司开发的“希尔国际公馆”项目为例，该项目在销售过程中，未及时将预售资金存入监管账户，导致购房人甚至无法正常办理商品房买卖合同网签备案，买房计划因为开发商而夭折。
第六，其他问题。开发商们将销售与学位学区关联、延期交房，给消费者们带来了损失。如西安阎良开发区锦业六号府邸、西安融创揽月府项目，均是延期交房，业主们苦苦等待，其中众多不便不言而喻。
乱在经纪、物业
仅仅在开发商销售的过程中，就产生了如此多的问题，但房地产市场的乱象却不止于此。
早在2019年7月，西安24家房地产经纪公司就被通报过，违规现象众多，作为经纪公司，公司承购自己提供经纪服务的房屋、出售五证不全的房屋、为禁止交易或不符合交易条件的住房提供经纪服务，这俨然是不对客户负责的体现。聊举几例：
西安中链居房地产中介服务有限公司为在明知房屋未取得产权证书的情况下，促成买卖双方签订合同；陕西帮家房地产营销策划有限公司在经纪服务过程中未核实房屋权属情况下就对外发布了房源信息；西安小青蛙房地产营销策划有限公司（为德佑加盟店）为不符合交易条件的“金海湾”小区保障性住房提供经纪服务……如此种种，都是导致纠纷产生的罪魁祸首。
物业公司也有公共设施私人经营化、不履行物业服务合同、不配合小区户表改造、限售水电、违规收取住宅专项维修资金、未按规定移交物业管理项目等问题，在公共设施、合同履行、生活服务、资金收取、管理手续等方面都对住户产生了困扰。更有甚者，甚至危及到安全问题。
如西安融创天朗珑府小区地下车库中部分车位影响消防柜正常使用，一旦失火柜门被车给挡住了，将无法及时控制火情，其后果不堪设想；西安市莲湖区城西的三民馨苑小区是西安市政府重点打造的保障性限价房小区，然而自2015年交房以来（至今没验收通过，房产证不能办理），安全隐患频发（车窗被砸、房门被撬事件屡发），物业服务跟不上，交通不便，500余户居民“被遗忘”，安居工程难安居。
乱象寻根
从2019年媒体的报道情况来看，有关房屋规划设计、建设质量、产权办理、买卖纠纷等房产乱象的热度一直居高不下。正如《房价暴涨、乱象丛生，西安楼市还有救吗？》一文里所言，多数问题房地产开发商难辞其咎。
此外，此次处罚公示还暴露出房地产行业涉及房屋物业、房产中介和经纪公司的问题也不在少数。随着群众*访信**投诉和媒体的不断曝光，相关职能监管部门的失职行为也逐渐暴露在阳光之下。
逐利本性，问题解决一拖再拖
据华商报报道，天朗蓝湖树开发商因加盖一层地下车位，但未缴纳1000多万元土地出让金，导致本应于2015年4月底取得的房屋权属证书至今未果。西安海伦国际买房时承诺交付一年后办理房产证，但房子已交付6年时间，开发商和相关部门也多次承诺限时办理，但房产证依然遥遥无期。
类似情况同样出现在华府御城、皇家园林等小区，这些问题被媒体多次报道后，开发商或相关部门每次都会回复、承诺，但实际进展却微乎其微。媒体回访发现，经过曝光拿到房产证的并不是全部，还有一些小区因违建、超建、设施不全等无法通过验收。
“如果有100%的利润，资本家会铤而走险；如果有200%的利润，资本家会蔑视法律；如果有300%的利润，那么资本家们将会践踏世间的一切”，马克思如是说。
逐利性是房地产开发企业的天性，这本无可厚非。但在利益的驱动下，少数企业蒙蔽良心，为实现利润最大化置消费者权益于不顾。加之不良企业的侥幸心理，利用房地产市场制度的漏洞，对于问题一拖再拖，导致问题成了“老生常谈”，恶果只能让业主自己承担。
同恶相济，业主处于弱势地位
上月初，一则《西安一销售公司专卖“五证不全”房 业主掏2100万房财两空》的新闻令人咋舌。初期开发商和销售公司相互站台，热火朝天；而后双方互相踢皮球。开发商和销售公司“友谊的小船说翻就翻”，掉进水里伤得最深的却是业主。
“如果协商不成就要走法律途径，暂时还不需要跟业主直接对话。”这是开发商经理对记者的回应。可事实上，业主到法院起诉却被告之因种种原因无法立案。
此外，在人民网地方领导留言板也可以看到诸如开发商不给住户公积金*款贷**、房租托管跑路，房东收不到租金赶人、物业在公共区域私装地锁私设车位的不良事件屡有发生。
由此可见，部分房产开发企业和物业公司和业主在信息渠道、专业水平、资金实力等方面呈现出一边倒的不对等态势。加之违法成本低下，曝光手段的威慑力远远不够，这无疑为不良企业同恶相济、欺瞒欺诈、暗箱操作等违规违法行为提供了可乘之机。
猫鼠*眠同**，监管部门缺位
2019年8月，媒体曝出西安吉源房地产公司为谋取不正当利益，多次向国家机关或国企工作人员行贿共90万元的新闻。该房地产公司被判罚金50万元，法定代表人获刑10个月。
作为管理者和仲裁者的政府监管部门不能有效履行职责，甚至是吃拿卡要、消极腐败，那么自然无法对房地产开发、经纪、物业等企业的垄断性优势进行约束和制衡，种种乱象的发生自然在所难免。
此外，前文提到的陕西名城商住地产项目的业主在维权时发现国土部门只对开发商与土地性质负责，业主损失不在其管理范畴之内，民事纠纷也不在公安管辖范围。国土、建设、规划、城管、房管等有关部门在监管上各自为战，相互配合存在上下脱节现象，无法彻底堵死管理漏洞。
乱象何解？
楼市乱象何解？政府首先应采取举措。
政府部门要跨部门联合监管，从加强诚信体系建设提高监管信息水平、形成联合审查机制改进行政监管方式、实施联合惩戒督促违规企业依法整改等方面着手对房地产企业进行监管。
盈科律师事务所高级合伙人孙军锋律师在接受208坊采访时曽提到，西安住建局作为房地产行业的监管部门，对西安房地产市场负有监管的法定职责，一定要敢于“亮剑”！不仅要加大事后处罚，更重要的是，要本着执法为民的思想，加大“事前监管”及“过程监管”
比如进行“事前监管”，严格房屋销售（预售）许可证的审批环节，把控准入制度。对于未依法获批取得房屋销售（预售）许可证的楼盘，以认购或预定等形式变现非法销售的行为，加大处罚力度，本着为民负责的态度严格执法。西安住建局及各区（县）分局，应在自己的辖区内加大不定期的巡查力度，发现一处，严查一处，坚决杜绝非法销售行为。
针对房地产开发企业，建议由住建部门牵头，国土资源部门、规划部门等参与，建立一份非法销售“黑名单”。凡是经查处具有非法销售行为的房地产可开发企业，一律纳入“黑名单”中向社会公众予以及时公开，让存在非法销售行为的房地产开发企业无法遁形。
房产市场监管部门要重视同群众的渠道搭建，利用新媒体平台搭建在线服务平台，增强信息的透明性，做到让群众有处说话，有处核查，有处维权。同时，相关监管部门也能够在此过程中捕捉到带有倾向性苗头性的投诉信息，进而把握楼市维稳战的主动权。
除此之外，开发商也要反思自身。《关于2019年下半年房地产市场乱象典型案例的通报》的影响不是一时的，而是一直的。通报发布过不止一次，房地产市场乱象作为话题探讨也已出现过多次，作为被评价和被探讨的对象，开发商们要检视自己，严格遵守法律法规，加强对于房地产项目的管理，规规矩矩做生意、本本分分卖房产，为和谐的市场环境出一份自己的力。
而作为“被坑”的群众，也要提高自己的风险防范意识。事前认真咨询，绝不参与房地产开发商企业的非法销售行为；事中寻求帮助，降低购房过程中的法律风险；事后配合执法检查，若发现异常，及时予以举报。
重罚之下，陕西的房产乱象已逐渐“现形”，若再辅之政府监管部门、开发商、群众三方的努力，这些乱象一定能够早日得到解决，还西安一个健康有序的房地产市场！
（图片均来自网络）
作者：左左 杨朝妍 王镇
来源：陕西法制网