品牌开店和项目招商互为甲乙方，但工作流程和内容是相似的：
1，通过 项目定位 / 开店规划 来确定后期工作的方向。
2，寻找 商户 / 物业 来开始具体的工作。
3，评估 备选 来确定下一步需重点跟进的目标。
4，开展商务谈判。
5，条件达成一致签约。
6，移交给工程和运营同事。
工作的完成需要具备强健的身体、良好的心理素质、丰富的经验和资源、娴熟的办公软件操作技能等综合能力。但即便如此工作中遇到的挑战还是越来越多：
1，开店没有规划、项目没有定位，后面工作没有方向，好的项目决策层反而“犹豫”。
2，各种报告带来的“分析作业”越来越多，看起来简单但做起来复杂。
3，品牌找好项目找不到，招商想要的品牌来不了。。。
以上的问题来自公众号的留言，有什么好的解决方法吗？通过梳理共同遇到的问题给出6个具体的方法。
01
快速找项目 找品牌
开发和招商最需要的：找项目、找品牌
资源多、有大佬的电话，这些很重要，但确定工作方向也很重要，例如某些品牌只进驻购物中心，某些品牌则跟随某些大品牌。
找项目：只想找符合某条件的购物中心/商场：
通过筛选可以从上百个购物中心中筛选出意向进驻的/空白的
品牌跟随：同时具有肯德基和优衣库的购物中心（图片仅示例）
以上红色点表示同时具有相关品牌的购物中心和购物中心之间的相关性。
不论对于品牌还是轻资产还是购物中心选址，首先需根据自身条件预先筛选出项目，其次发挥资源优势去快速接洽。
找品牌：各种业态的相关品牌
类似的有了定位就能够拉出品牌库，有了方向就能快速执行。
有了项目/品牌是第一步，后续开始细致的评估和谈判工作
“慢”是品牌拓展和项目招商遇到的共同问题，“慢”的背后往往是决策层的“犹豫”，评估是推进的有效工具之一：城市/区域评估、品牌/项目评估都需要简单明了。
02
新城市/区域评估
适用场景：寻找优质项目资源、项目立项
经济数据+商业数据 让评估更客观：
GDP等经济数据综合了更多的信息，应用在商业工作会有不少疑问：例如城市的GDP较高、到处都是高楼大厦而为什么消费不如预期？
相关品牌门店和生意表现往往更加直接：
上海、北京的星巴克数量差距程度远大于GDP、社零额的差异：
这种差距不仅发生在品牌，据优点数据观察、北京咖啡店4000+、上海咖啡店7000+，可以看出咖啡店在城市之间的差距也是非常大的。
任意品牌/业态城市门店对比：(瑞幸咖啡relax与pickup门店示例)
城市市场份额：
可见使用咖啡店数量评估城市更简明直接。
能够评估一个城市/区域的相关指标非常多：
一个城市/区域的多指标之间也有差异，甚至差几倍。
经济数据之外，行业业态数据更直接的反映了城市在某个细分业态的市场规模。如果没有直接参考的业态可以用相关程度高的业态做对比参考。
实践告诉我们城市/区域评估越简化越精准，使用的数据越复杂越综合反而越损失特性数据。
业态/品牌门店数量数据也会绕开“死循环”问题：例如高房价地区的消费者是更有实力消费还是由于要偿还房贷消费受到限制？微观决策讨论这样的问题没有意义，类似问题还是留给宏观专家去探讨。
门店数量也会有“死循环”问题：门店多是不是市场饱和没有机会了？门店少是不是没有市场也没有机会了？这就需要门店数量和结构的变化来回答，门店数据的优势就是能够做这么细致的分析：
03
评估品牌：看市场表现
适用场景：城市/区域经济、购物中心寻找优质品牌、品牌竞争对手评价
某品牌门店数总量、新开和关闭：
关闭门店多于新开，看起来是要萎缩了。细分来看：
“收缩”主要是发生在 四线城市和一线城市，二线和三线城市是稳健的，甚至华南三线城市还开出更多的门店。这说明该品牌/业态 是调整的，一线和四线城市风险更大，二线和三线机会更多。
从总数到细节一层一层拆分，可以找到更清晰的结论，还可以增加细分到具体城市、门店，也许会得出不同的结论，更细致的拆分更客观。
增加营业额、历史时间来看：
品牌门店数量，单店效益，总营收：
品牌3门店数量最多，单店营收不差，总营收最高，因此最好。
增加同比因素：
品牌1实现了最快增长，品牌3反而出现了萎缩。
增加店均营业额变化：
品牌2增长最稳健，同样净增了5家门店，但店均营业额都有提升，综合来看也许品牌2最佳。
建立坐标系，通过对比总体、同业态、竞争对手等数据，可以全面客观的了解商业情况。
购物中心也需要类似的评估。
04
评估购物中心
适用场景：品牌进驻购物中心 购物中心研策
不同购物中心的类型是不同的，某些更高端、某些更适合做大众化产品，有些偏向零售有些偏向餐饮：
不同年度品牌调整来看购物中心的变化：
加上购物中心营业额、租金、变化趋势
购物中心营业额：北京60个购物中心营业额数据 探索销售驱动因素
租金：凯德 万达 天街 万科等营业额租金数据大PK
变化趋势：大悦城 万达 金源轻资产加速、核心城市持续走强项目与新开购物中心表现
简洁、全面、细致的评估会帮助推进项目决策速度。
05
谈判：租金是核心
适用场景：项目立项、商务谈判
租金是甲方乙方都会遇到的共同问题，租金高低最直观评价来自周边市场价格对比。
实际上商业地产租金和住宅并不相同，商业地产的核心目标是“创造效益”！因此要看租金能够产生多少收益！在此基础上参考租金的市场价格。
数据对比：
门店1的销售最高，门店3的租金最低，但门店2的租金创造销售最多。
不论是品牌开店还是项目招商，使用租金带来的销售做商业决策都是一个基本的出发点，在此基础上叠加其他因素来提高或者降低租金，例如某些品牌要形象门店需要承担更多的租金或者购物中心需要吸引特定品牌通常给出更优惠的租金。租金太高品牌坚持不住，租金太低业主会找更能创造租金的品牌。以租金创造的收入作为核心才能双赢。
06
新项目、续租、关店怎么决策？
有了评估和确认的商务条件，就是要最终决策了，将信息整合起来可以做正确的决策并且更快。
将销售、租金、位置等各种信息整合在一起：
按照需求筛选出门店：
不仅能筛选出高租金低销售的门店，还能找到背后的原因来决定是不是要关店。类似的也能筛选出高销售低租金的门店，并找到为什么有好的表现，今后怎么开出类似的门店。
找项目／招品牌、评估、谈判、决策，整个链条的顺畅取决于 规划/定位 给出一个可执行的工作方向。
