上海有产者的悲喜并不相通。
如果你正在买房。
看房的过程中，你会发现，有些房子价格已经开始出现回落的现象。
而有一部分，挂牌价仍然在涨。
我们也说过，前面三年（2020-2022）整个大盘涨了20-30%左右。
其实， 优质的板块涨幅远不止于此。
我们平米研究院数据中显示，前三年，涨幅最高的联洋和徐汇滨江， 涨幅均超过45%。
有涨，就一定伴随有跌。
不是所有人都这么幸运，能够持有优质股。
但我想说的是，在上海前三年周期轮动中，有一批人 非常惨。
他们所面临的，已经不是涨幅的问题。
因为过去三年没涨，未来也不大可能会涨。
他们已经完全被 “套牢”。
想要置换或者套现，在当下的环境非常的困难。
这种套牢，远比大家想象的要惨烈。
付出的代价，也绝不止是“没涨而已”四个字这么简单。
现在，一个基本的共识就是。
全国，包括上海楼市已经进入 存量厮杀 的周期。
存量厮杀就意味着优胜劣汰。
大家总是会安慰自己，上海的房子嘛，怎样也会有一道底线，能坏到哪里去。
但其实， 结果会比想象中更难以接受。
前阵子，一个会员找到我们，诉求是想置换，希望卖掉手上的房子，再换一套位置更好一点的。
这其实是一个非常简单，且正常的需求。
但比较棘手的是，这位会员的房子，非常难卖，真真正正的在经历 断臂求生。
这套房子位于浦东外环外宣桥的标杆小区。
是2017年以单价3.1万的价格买入的。
经历了6年的时间，这个小区的成交只跌不涨，到现在，同小区的挂牌中，还有不到3万单价。
这么说，有些人可能只是觉得，只是没涨幅，有什么大不了的。
但真的算一笔账，就发现，很可怕。
因为大部分人，特别是没有经历过的人，只看到了表面维持不动。
却忽略了一套房子背后的持有成本。
如果说，一套房子6年下来，维持不动的话，特别是当初二手买进。
这套房子就是在血赔。
先不说当初二手房交易过程中产生的各种税费和中介费，其实都是这套房子的成本。
加上每个月的房贷支出，几乎相当于 带抵押租房 的状态。
这句话好理解吗？
就是我们这个会员，在这6年间，即便是把首付款放银行定存，租一套一模一样的房子。
都比现在的亏损少。
最讽刺的是。
分化中处于劣势的这些房子。陷入存量厮杀环境中，真的，就成了“不动产”，压根儿卖不动！
当需要置换，或者变现的时候。
市场中巨大的存量，就必须出点血才能换来成交。
然而崩溃的是。
一旦有一个房源选择割肉成交，后面其他二手房都会降价，而且必须降价。
但是，对于真的需要置换的人来说。
割肉好过继续等待。
因为时间比任何事情都更重要。
当下，有能力换到更好的房子，不管是资产本身也好，居住改善也好，在能接受范围内做升级。
其实就是在 及时止损。
在上海，这种现象绝 不是个例。
浦东书院的丽泽菏亭苑，2009年的次新房。
81平两房中楼层，2017年的成交价是181万，2021年的成交价170万，没涨就算了，还跌了5%。
到今年2月，同户型的高楼层成交价格依然在171万。
目前，同户型的挂牌价在165-170万上下，且，有的谈！！！！
也就是说。
17年181万买这套房子的人，到现在还处于赤裸裸赔钱阶段。
每个月付出白花花的*款贷**都付之东流。
这种现象几乎是书院镇整个板块的常态。
奉贤海湾板块的绿地香颂，更惨！
2011年的小区。
2017年的时候，47平的一房能卖到125万。
2021年，47平最高成交价才91万。
到今年，同小区61平的房型成交价也是91万。
想要卖掉，47平的房子，挂牌价几乎不可能超过65万。
就是说，17年上下买47平的房东，加上税费乱七八糟的。
在全款买房的背景下，损失超过70万，跌幅占房子全款的56%。
如果是*款贷**，跌幅更是超过60%。
在上海的远郊，类似的情况一抓一把。所以，我们经常说， 远郊慎选！
特别是又没规划，又没地铁的房子。
我们整理了下全上海绝对不能轻易碰的板块：
崇明、金山全境；
宝山的月浦；
松江的小昆山、洞泾；
嘉定的徐行、安亭、外冈；
青浦的白鹤、香花桥；
奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、柘林；
浦东的合庆、泥城、书院、宣桥、祝桥；
我敢说，当下上海楼市的情况，一定是包括，但绝不仅限于这些，还有更多的雷区。
远大新，一定要符合几个要素：
①不要选择远郊，近郊1.5KM范围内一定有地铁。
②房龄越新越好；
③房子不要有硬伤；
④存量供应和新增供应不能太多。
市区的老破小，这几年其实已经挺惨的。
很多人，都在为17年的高位站岗。
在上海，老房子太多了，特别是小户型，有着 海量的竞争。
比如普陀的甘泉二村。2017年，成交均价5.8万左右。
22年年末，成交均价还是5.8万上下。
附近的甘泉一村、三村，拉一下整个5年的成交均价，几乎没有变化。
内环内，这种老破小，老破大扎堆的板块，还有很多。
比如，杨浦鞍山、中原、静安的彭浦、虹口的凉城、普陀的甘泉宜川……
老破小的选择，其实比远大新更难。
①必须中环内；
②房龄最好90年代之后；
③靠近地铁，最好靠近产业园；
④没有太多存量供应。
这四条看起来很简单，但是几乎能淘汰掉市场上一大半的老破小房源。
如果说。
远大新、老破小是经常被吐槽的类型，还有一类也非常 容易被忽略。
那就是， 房子的总价，超过了所在板块的上限。
这种房子，不仅涨幅困难，流动性也会很差。
比如，一个很典型的例子：
普陀万里的中鹰黑森林，自身算的上是豪宅小区。
但这么多年过去了，房价一直都涨不起来。
2017年三期新房的单价是12万，现在二手房也就在这个区间徘徊，完全没涨。
要知道，当时的价格，如果买徐汇滨江，现在单价怎么也20万朝上了。
所以中鹰黑森林最大的问题就是，总价超出了地段的价格上限。
既然这样，上海房子今年还能不能买了？
真的要 看情况！
如果你的预算充足，够得着不错的房子，继续冲。
如果只能够得着老破小或者远大新，就没必要着急。
分化之下，对于低预算首次上车的刚需来说，不是什么坏事。
因为二手房的存量厮杀，让首套刚需掌握话语权，选择余地也越来越大。
对于这批人来说，不要着急。
再多攒点钱垫脚上车，给自己争取一步到位的机会，或者给未来5-10年置换时，拥有更多选择权的机会。
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