经历了漫长的IPO后，大唐地产最终还是完成了上市。
12月11日，以京剧脸谱“蓝脸的窦尔敦”为LOGO的大唐地产（股票代码：2117.HK）在港正式上市。
大唐地产的上市之路，一波三折，曾连续三次递交招股说明书，在最近的一次才获得港交所聆讯。
按照大唐地产的“计划”，原本在2009年就计划在港挂牌，但随着创始人余英仪2008年的辞世，以及金融风暴席卷全球等一系列不可抗因素的发生，大唐地产硬生生拖到了2020年才完成上市。
大唐地产一波三折的赴港上市之路，也折射出当下中小房企的发展困局。近些年房地产的融资持续收紧，外加今年新冠疫情带来的诸多影响， 上市融资成为各个中小房企的当务之急。
根据公开资料显示，此次IPO，大唐地产全球拟发售3.33亿股，每股定价3.6港元-4.6港元，市值介于48亿港元与61.34亿港元之间。
预计至多募资15.34亿港元，其中约60%将用于现有项目的资金需求，约30%将用于偿还部分现有计息银行借款，约10%将用于一般业务运营及营运资金。
01
抓住了最后一根救命稻草？
从宏观的大背景来看，自2016年之后，整个大环境对楼市可以说并不是太友好，自2016年提出“房住不炒”以及强调“楼市长效机制”的重要性以后，楼市开始进入加码调控的阶段。
对房企来说，开始切身感受到冬天已来。尤其是中小房企，对“饥寒交迫”四个字感同身受。
根据人民网公告数据显示，2018-2019年上半年分别有177家、235家房企破产。到2020年上半年，房企的破产数量已达228家。
随着存量地产时代的到来，地产企业已无法通过债务杠杆和权益杠杆来撬动高周转，未来留给中小房企的只有两种结局， 第一种是搭上生死存亡的最后一班列车，赴港上市。第二种则是被收购、被兼并，或者被迫倒闭。
现在看来，大唐地产选择的是前者。今年以来，先后有弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等多家中小房企在港交所递交上市申请。
根据2020年上半年克而瑞销售排行榜的统计数据，2020年上半年大唐地产的全口径销售额和权益销售额，分别为43.2亿和23.1亿，排在行业的第73和90名，属于真正意义上的中小型规模房企。
如果从合同销售额的规模增速来看，大唐地产快速扩张的时间节点应该是从2016年开始的，2016年至2018年，分别录得86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元，年复合增长率达89%。
但走上快速发展通道的同时，其负债依然居高不下。招股书显示，2016年至2019年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%。截至今年上半年，大唐地产的净负债比率为128.5%。
对于净负债率的下降，其解释是，主要归功于该期间保留盈利增加、公司股东注资增加及使用盈余现金偿还借款。
按照监管给出的“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比不小于1倍，大唐地产至少踩中两条。截至6月30日，净负债比率为128.5%，现金与短期借款比率为1.34。
显然，即将打通资本通道的大唐地产，上市后面临不小的降杠杆压力。
图一：大唐地产综合资产负债情况
大唐地产的总负债呈现逐年攀升的趋势，2017年至2020年6月30日，大唐地产的总负债为257.78亿元、297.51亿元、312.86亿元、367.66亿元，而总资产分别为264.26亿元、311.56亿元、370.38亿元、406.28亿元。
图二：大唐地产负债一览
值得注意的是，大唐地产的现金流也存在致命问题：现金储备无法覆盖短期负债。
大唐地产的招股书显示，截至2020年6月30日，大唐地产未偿还的借款为81.91亿元，其中，一年内偿还借款24.16亿元，1-2年偿还借款41.53亿元。
图三：大唐地产现金储备情况
而截至2020年6月30日，大唐地产的账面现金及现金等价物仅为11.30亿元，也就是说，目前大唐地产，虽已完成上市，但依然存在现金难以覆盖短期借款的情况。
对大唐地产而言，面临着两大难题：第一个是自身的高负债、高净负债率与宏观背景降负债的冲突；第二个是目前依然存在资金紧张的情况，现金流压力依然存在。
02
两大痛点亟需解决
从大唐地产的业务模式可以看出，大唐地产本质上属于一家区域深耕性的房企。
这类型房企有两个显著的特征： 第一是业务模式相对单一，往往业务来源仅局限在某一类业务。第二是选择在某一个区域深耕，对于其他没布局的城市，大家可能听都没听过。
而这两大”痛点“，未来正是大唐地产迫切需要去解决的。
图四：大唐地产的业务情况
从大唐地产的业务情况来看，目前大唐地产的核心业务为销售物业，截至2019年占到了总营收的96%。
此外大唐还有其他多元业务，如建筑业务、租金收入、酒店服务等，但整体业务规模较小，对营收产生的贡献较小。
言叔(公号：人言财经)也注意到，大唐地产的建筑业务，在2016年时候占比还有42%，但到2019年仅占比只有2.7%了。
从大唐地产的战略布局来看，我国中西部地区是其主要的业务板块，虽也涉及到了京津冀经济区，海西经济区和北部湾经济区，但是板块的比重明显失衡。
大唐地产过分依赖南宁（19.4%）、漳州（11.7%）、天津（9.2%）、岳阳（7.2%）等城市，在这几大城市的土地储备已超过了总土地储备的47.3%。
招股书还显示，大唐地产的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及周边城市及京津冀经济区的业务产生，尤其是漳州、南宁及天津的业务产生。
整体来看，目前大唐地产深耕的城市多以三四线为主，而深耕这类型城市，在未来的发展过程其实是存在很大的不确定性风险。
因为从过往的人口流动经验来看，人们都是更习惯大都市迁移流动， 习惯从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化，从提供就业机会少的地方到提供就业机会多的地方。
而相对来说，目前大唐地产所深耕的区域，其三四线城市占比过重。在未来几年，大唐地产如果不能在未来几年拓宽自己的区域版图，那么当这些三四线城市没办法增加增量人口时，也将导致像大唐地产这样的深耕三四线城市的房企，越来越难赚到钱。