FANGDONG
2023年上半年行将过去，盘点上半年会发现，郑州楼市卖得最热的两个区域是：
北龙湖改善和豪宅；
金水北刚改和改善。
今天我们不再说北龙湖，而是用12个维度，全面分析：
万科翠湾中城（刚改）、美盛教育港湾（刚改）、美盛金水印（刚改）、保利大都汇（刚改）、越秀金悦文华（刚改）、招商时代锦宸（刚改）。
这6个被郑州买房人称为“金水北六神盘”的项目。
看3年后，哪个楼盘还是当初买价，让业主们“站岗”；哪个楼盘会涨价，业主们能赚点钱。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆
01
开发商安全性
3年后，业主们“站岗”还是“赚钱”，开发商安全性是第一位。
万科翠湾中城：5分。
国内头部民企，实力强，安全性无忧，入郑十几年深耕细作，口碑积累广泛。
招商时代锦宸：5分。
地产国家队头号选手，安全性无虞，入郑以来从北龙湖到港区、从二七新城到金水惠济，布局广泛，此番接手老鸦陈城改，再显央企实力。
保利大都汇：5分。
头部国央企，产业覆盖软硬兼施（文化、军工），其房产、文化板块在郑州积累多年，认知度较高。
越秀金悦文华：5分。
广东国企，名震华南，无安全性问题。入郑时间不长，但一步一个脚印，现在跟金水区政府既合作开发项目，又签更多领域全面合作协议，升势明显。
美盛教育港湾：4分。
本土实力房企，行事稳健，做产品有追求，无资金安全性问题。
美盛金水印：4分。
同上。
02
建筑水平
房子质量和审美，是房子的生命基础。
美盛金水印：5分。
万科翠湾中城（二期）：4.5分。
越秀金悦文华：4分。
招商时代锦宸（天宸）：4分。
美盛教育港湾（二期）：4分。
保利大都汇：4分。
03
物业服务水平
万科翠湾中城（二期）：5分。
作为全国顶级物企，万科物业入郑十多年，积累了优秀口碑。
越秀金悦文华：5分。
越秀服务，2023年中国上市物企10强。
招商时代锦宸（天宸）：5分。
招商物业，2023年中国上市物企4强。
保利大都汇：5分。
保利物业，深耕郑州多年，2023年中国上市物企20强。
美盛金水印：4分。
美盛物业，本土实力物业，随美盛项目的不断交付口碑越来越好。
美盛教育港湾（二期）：4分。
同上。
04
当下卖价原因
3年后，业主们“站岗”还是“赚钱”，开发商安全性是第一位房子卖价=楼面价+建标+利润。
越秀金悦文华：5分。
毛坯18000元/平。地价低+中建标+低利润，合理价格。
招商时代锦宸（天宸）：5分。
毛坯16500元/平。地价低+中建标+低利润，合理价格。
万科翠湾中城（二期）：4分。
精装16800元/平，等于毛坯15800元/平+1000元/平精装修。地价高+中建标+低利润，合理价格。
保利大都汇：4分。
毛坯19000元/平。中等地价+中建标+中利润，价格略高。
美盛教育港湾（二期）：4分。
毛坯19000元/平。中等地价（安置成本高）+中建标+低利润。
美盛金水印：3分。
精装23000元/平，等于毛坯21000元/平+2000元/平精装。中等地价+高建标+高利润，价格高。
05
地块指标
保利大都汇：5分。
占地119亩，建面约25万方，容积率3.19，22栋18-19层高层住宅，共1668户，后期人口密度较小。
越秀金悦文华：5分。
占地35亩，建面约8.1万方，容积率3.49，5栋33层高层，共644户，后期人口密度小。
万科翠湾中城（二期）：4分。
二期翠澜园，占地44亩，容积率4.19，6栋高层，共1100户。
招商时代锦宸（天宸）：4分。
二期天宸地块，占地2.1万方，建面约12万方，容积率4.19，5栋34层高层，共738户，后期人口密度小。
美盛金水印：3分。
占地54.5亩，建面约29万方，容积率5.99，共1602户，后期人口密度适中。
美盛教育港湾（二期）：3分。
占地111亩，建面约58万方，容积率5.99，19栋33-34层高层，共3672户，后期人口密度较高。
06
居住纯粹度
美盛金水印：5分。
户型有115、128、143、165平4种，起步面积大，128平以上大户型占比约48%，改善属性强。
越秀金悦文华：4分。
已推的3种户型中，102三房占比50%，123平三房和142平四房合计占比50%，小户型配比较高，更偏刚改。
保利大都汇：4分。
户型从98-180平不等，其中115平以内小户型占比52%，140平以上大户型占比29%，整体偏刚改。
招商时代锦宸（天宸）：4分。
户型有95平、129平、143平三种，起步面积较低，整体偏刚改。
万科翠湾中城（二期）：3.5分。
户型从97-126平不等，起步面积小，户型种类少，占比均衡，整体偏刚需。
美盛教育港湾（二期）：3分。
户型从83-144平不等，种类较多，其中83-100平占比44%，123平占比40%，144平占比16%，整体偏刚需。
07
层高、梯户比
保利大都汇：4.5分。
层高2.9米。大多为2梯2户，西侧有4栋楼是3梯6户，18-19层的高层，舒适度较高。
美盛金水印：4分。
层高2.9米，3梯4户、3梯6户，舒适度中上。
越秀金悦文华：4分。
层高3米。2梯4户，舒适度中等。
万科翠湾中城（二期）：3.5分。
层高3米。2梯4户，舒适度中等。
招商时代天宸：3.5分。
二期天宸地块，层高2.9米。2梯4户，舒适度适中。
美盛教育港湾（二期）：3分。
层高2.9米。2梯5户、2梯6户、3梯6户都有，还有朝北户型，较杂乱，舒适度低。
08
户型设计
越秀金悦文华：5分。
改善定位的户型设计，尤以142平四房最为优秀，做到了四面宽朝南、客餐厅一体的7米南向大横厅、双面宽落地窗大阳台，带来160平以上户型的感受。
102平、123平也分别做到了约11-18平的面积赠送。
招商时代天宸：5分。
129平、143平户型都是客厅、主卧、次卧南北双270度环幕设计，令室内采光面积和采光时段超越市面绝大多数产品。
95平户型也创新做出了长约9.1米的南向甲板式阳台，尺度感陡增。
万科翠湾中城（二期）：4分。
*四代第**住宅，垂直绿化建筑理念，家家配备大阳台，取消了一期的奇偶错层设计。
美盛金水印：4分。
最大亮点是边户瞰景大客厅设计。如143平户型，做出了33平的大客厅、15平的通体大阳台，地块临东风渠的景观优势一点都不浪费；165平户型也是相同理念。
保利大都汇：3.5分。
户型设计整体中规中矩，98平、148平户型的北向次卧的空间半面积赠送算亮点，但放眼全郑州也是常规操作。
美盛教育港湾（二期）：3分。
设计较乏味，得房率一般，加上户型种类多，刚需感强。
09
地铁便利度
招商时代天宸：5分。
标准双地铁盘，距3、4号线换乘站省体育中心B2口约300米。
万科翠湾中城（二期）：4分。
单地铁盘，距4号线老鸦陈站约700米。
保利大都汇：4分。
单地铁盘，距2号线刘庄站D2口约730米。
越秀金悦文华：4分。
单地铁盘，距在建7号线龙门路站约750米。
美盛金水印：4分。
单地铁盘，距4号线陈砦东站B口约750米。
美盛教育港湾（二期）：3分。
无地铁盘，距最近地铁口3号线兴隆铺站也要1600米。
10
教育配套
美盛教育港湾（二期）：5分。
签约纬五路一小普庆校区（纬五路一小分校）、金水区外国语中学（郑州外国语集团校），名校资源成色更高，鉴于刚招生一年，还需几年磨合期才能看出教学质量。
美盛金水印：5分。
同为教育港湾大盘教育配套，综合素质同上。
越秀金悦文华：5分。
签约文化路一小翰林校区、凭合同入学，划片龙门实验学校长安校区，均为名校分校，且已招生数年，已过磨合期，教育配套综合实力较确定。
保利大都汇：2分。
还未明确学校规划。
招商时代天宸：2分。
属惠济区，老鸦陈城改规划有教育用地，尚无进度。
万科翠湾中城（二期）：2分。
同上。
11
商业、医疗配套
美盛教育港湾（二期）：5分。
项目大盘已签约龙湖天街，距小区700米，将于2025年开业；距YOYO PARK购物公园900米，距宜家1.2公里，现状成熟。
小区往北1公里有金水区总医院，往南1.5公里有省中医院。
美盛金水印：4分。
距正弘城2公里，距项目大盘签约的龙湖天街2.5公里；距省中医院和金水区总医院均为3公里。
越秀金悦文华：3分。
3公里内只有北边英才街上的中型商业美景欢乐广场，还在地铁两站可到惠济万达，5站可到正弘城，也算方便；3公里内无大医院。
保利大都汇：3分。
3公里内无大型商业和大医院，坐地铁3站到惠济万达、4站到正弘城，但据地铁口稍远，不是太方便。3公里内无大医院。
招商时代天宸：2分。
紧临区域中小商业裕华广场，项目自身规划有12万方大型商业，但3年内也指望不上开业；
紧临惠济区人民医院三全路院区，江山路往南有郑大一附院惠济院区，计划改扩建，医疗资源一般。
万科翠湾中城（二期）：2分。
同上。
12
生态环境
越秀金悦文华：5分。
周边有东风渠、魏河双河环绕，向北800米是贾鲁河，也有道路可达，勉强也能算进来；主要地块西侧还规划有20多亩市政公园，综合环境优势就出挑了。
美盛金水印：4分。
临东风渠，河景悦目，有瞰景户型，但南侧楼栋距北三环高架较近，有一定失分。
保利大都汇：3.5分。
紧邻项目没啥亮眼景观，不过东侧500米即到规模巨大的大河村国家考古遗址公园，建成后小区业主将受惠颇丰。
招商时代天宸：3.5分。
二期天宸地块距贾鲁河800米，需走上一段时间，倒是临升体育中心的体育健身便利，对健康的生活状态有一定补益。
万科翠湾中城（二期）：3.5分。
距贾鲁河450米，但西侧临京广路高架，互有优劣。
美盛教育港湾（二期）：3分。
周边没河、没大面积公园绿地，南排楼栋还临北三环高架，劣势明显。
13
3年后
“金水北六神盘”二手房价如下
上述12个维度评分计总，“金水北六神盘”综合得分依次为：
越秀金悦文华（54分）>美盛金水印（49分）>招商时代天宸（48分）>保利大都汇（47.5）>万科翠湾中城二期（45）>美盛教育港湾（44分）。
但未来二手房价格，不是单纯看现在的分值，还需考虑现在定价合理性、未来竞品价格天花板、区域抛盘量等综合因素。
因此，“六神盘”3年后二手房升值预期如下：
美盛金水印：均价23000元/平，站高岗
房价上升要承受东区“中超总”住宅25000元/平和北龙湖小高层25000元/平压力。
美盛教育港湾二期：均价20000元/平，站低岗
区域居住密度太高，盘子太大，二手房太多，难破20000元/平。
保利大都汇：均价20000元/平，站低岗
建筑中庸，盘子太大，二手房太多。
万科翠湾中城二期：均价18000元/平，站低岗
次级位置+一般产品+大量二手房，难破18000元/平。
招商时代天宸：均价18500元/平，赚钱
综合性价比高，从16500元/平到18500元/平，可以赚一点钱。
越秀金悦文华：均价21000元/平，赚钱
综合素质均衡，起步价低，从18000元/平到21000元/平，可以赚一点钱。