北京CBD总部公寓一期的李勇主任有15年业委会经验，10年公共收益的管理经验，踩坑无数。他时而深刻，时而辛辣，谈笑间“穿了道”。分享您可别错过
2021年10月
前言 —— 小区里的三份钱
维持 修复/改进 大修/改造 员工工资 电梯维保 公区水电 日常维修 设备采购 办公消耗 绿化升级 公区漏雨 监控升级 消防升级 喷灌系统 门禁改造 电梯改造 修路 补外墙 物业费 停车/其他服务费 公共收益 公共维修基金 上下水管修复
小区不同费用的特点
• 物业费 • 收入非常稳定，价格很难调整，主要用于人员工资和日常维持所需 • 收支匹配，虽然有一定灵活性，但很难应对临时性大额支出 • 在包干制情况下，盈余即利润，物业没有意愿用盈余添置固资 • 多数小区在5年左右物业费已经入不敷出，完全靠减服务和现金流支撑 • 公共收益 • 相对于物业费数额较小，各小区差别大，随着经营能力提升可逐步提高 • 使用非常灵活，没有明确的支出预期，可以解决“物业费管不起，公维够不着”的支出 • 使用得当，可以成为小区可持续发展的核心动力 • 公维基金 • 数额较大，但每年仅有个位数的利息收入，投资的可能性不大，收益也不可能太高 • 使用不灵活，主要用于周期性较长，数额巨大，或者责任巨大的项目 • 政府定价，业主议价能力差，经常存在两难境地（不花钱不行，花钱太贵）
小区的财务困境
小区不同时期的收支情况
• 第一个五年，物业费由开发商按照当时的成本制订，公区维修费用几乎为0，利润丰厚。 • 第二个五年：人员成本上升，公区维修费上涨，利润下降，物业降低服务标准，老头保安少浇水。
• 第三个五年：成本进一步上涨，但因为服务标准降低，业主缴费率下降，开始减员灭灯枯死树木。
• 第四个五年：设备全面故障，小区一片狼藉，账面亏损严重，减员到最小，动用公维。
• 第五个五年：缴费率极低，公维用尽，撤出小区，起诉业主拿钱走人，转给刮地皮更狠的下家。
• 小区里需要花钱维持/维修/改造的各种设施
电梯，水泵，污水管，化粪池，围墙，停车场，树木花草，门禁，监控，公共区域照明，消防监控和喷淋设施，屋顶防水，墙面防水，业主外窗，空调安装位，空调出水管，排风烟道，路标，门岗，自动抬杆系统，车辆收费系统。
物业工作用房，物业的休息洗漱做饭区域，物业生活区域的通风上下水用电上网。
小区内维修责任的划分
开发商：地基基础和主体结构保70年，其他部位基本上1-10年，比如屋面防水3年
物业公司：公共区域设备设施（不包括暖气和宽带）的日常维修，公共区域绿植养护。
业主：房屋内除楼体结构之外的所有设施。
业主大会（业委会）：不在以上的所有情况，比如公区漏水，大面积绿植补种。
公共收益的意义
业委会唯一可以灵活掌握的资金
• 物业费基本都有明确的对应支出预算，业委会很难改变
• 公维使用非常不灵活，而且议价能力差
• 解决物业费和公维之间空白的重要手段
• 物业费管每年稳定支出的流水，公维管十年以上的大修 • 三五年一次的小修，一次几万块的小升级项目怎么做？
• 小区良性发展的基础
• 业主对小区发展所需资金严重缺乏认识
• 如果业主看不到小修和升级，对物业费调价会保持消极态度
• 公共收益可以有效的提升业主的满意度
公共收益相关法条
《民法典》 • 二百七十八条：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动需由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 • 二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 • 二百八十三条：第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。 • 九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 • 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》 • 十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：物业服务合同、共有部分的使用和收益情况; • 十四条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 • 《北京市物业管理条例》 • 七十四条：公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。 • 七十条：业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况； 公共收益管理——授权合规 • 业主大会明确授权 • 在《议事规则》里明确业委会是公共收益的管理人，按照《公共收益管理办法》管理收益 • 制订《公共收益管理办法》，约定公共收益定义，资金使用原则，信息公示的操作细则 • 以上法规要依照法律框架制订，避免与上位法冲突，必须双3/4通过 • 建立公共收益管理制度 • 业委会需要建立对公账户，公共收益一律走对公账户，避免私人沾钱，最好也不要代收 • 业委会财务管理制度需要符合小区实际情况，避免过度设计，设计原则： 1.相互公开相互制约。2. 集体决策集体负责。3. 可追溯可审计。 • 可以借助成熟的工具例如钉钉解决业委会开会难决策效率低问题或者雇佣记账公司。 • 尽到信息披露义务，规避合规风险 • 每年业主大会时提交下一年的工作计划和公共收益收入项目和使用预算，获得业主审批。 • 按照《公共收益管理办法》的约定，及时披露公共收益项目情况。 • 每个季度定期进行本季度的公共收益项目情况和资金流水情况。 • 随时准备第三方审计（凭据，账目，现金，固资台账） 小区公共收益项目一览 • 业主共有产权经营：共有停车场的停车费分成，共有产权房屋出租 • 电梯内：内部静态展示屏，内部大LED屏，内部小LED屏。 • 电梯外：一层电梯等候厅大LED屏、小LED屏、静态广告板。 • 一楼大厅：通知栏广告，静态广告板。 • 一层单元门外：静态广告位。 • 小区入口：自动门广告，车位抬杆广告。 • 公共零售：自动饮水机，农夫山泉售水机，快递柜。 • 苑区广告：大广告板，LED广告机。 • 特许经营：宽带入住费，特许收废品，指定房屋中介。 • 其他：小区内地推活动。 公共收益收入相关问题 • 招商 • 了解小区可经营的公共区域，与潜在商户接洽，了解市场情况，议价，签署 • 收钱 • 商家定期付款，财务需定期检查合同，确认收入，催收 • 管理 • 商家设备的供电保障，噪音管理 • 为商家更换广告提供帮助 • 协助商家撤场，依据合同强行拆除商家设备 • 缴税 • 除深圳外，业委会拿不到《组织机构代码证》，地税不会给*票开**资格，也不会*开代** • 找第三方*开代**有合规风险，未来审计会有麻烦 • 直接对方扣税，对方很可能不愿意给对公账户打款，要求打到业委会委员私人账户，风险。 公共收益支出相关问题 • 立项 • 确定要做什么项目需要或者采购什么资产 • 考察 • 根据业主的需求、小区发展的规划、业委会的意见，确定工程的技术需求 • 根据《公共收益管理》办法的约定和项目需求预算，选择供应商/购买渠道 • 实施 • 签署工程合同，确定各方责任 • 协助供应商现场实施，为相关业主提供服务 • 验收付款 • 处理合同执行纠纷/退货 • 担责 • 对项目的技术选型负责 • 对商家资质审核负责 • 对施工效果验收负责 • 对支出的信息披露负责 物业管理模式-包干制 • 物业公司自负盈亏 • 包干制的优势 • 业委会只需要按合同监督效果，不需要介入物业管理。 • 欠缴和跑冒由物业承担亏损，合同期内无需涨价。
包干制的劣势
少花就是多赚，物业会尽量少干活少花钱，尤其是在业主看不到的地方，比如设备维修。 业委会/业主对物业没有有效制衡手段，监督权是摆设。
物业只要没有引发众怒，业委会就很难推动换物业，尤其是涉及涨费用的情况。
物业在小区所有采购的固定资产均属物业所有，离开可全部带走，给下一任留下一个空壳。
包干制对公共收益的影响
物业把公共收益当做理所当然自己的收入
即便委托物业管理公共收益，物业也没有动力承担责任，往往会推卸 公共收益管理实践
公共收益管理永远的首要工作是免责
公款不要过个人的手
事先授权，事后披露
集体决策，集体负责，相互制约
涉及到专业技术，仅承担“一般人”责任
能让物业做尽量让物业做
业委会可以委托物业管理公共收益，发挥物业企业的专业优势，利用其法人主体免责 • 在服务合同或者专项协议中明确业委会对公共收益的绝对控制权，即公共区域项目必须经业委会同意才可以经营收款，收益资金仅业委会有权使用，物业只是受托代管。业委会可随时要求物业提供盖章对账单，可随时要求物业将资金无条件转出。
协议需明确双方分成比例，物业的责任，扣税费率和方式，尤其是如果转账给业委会如何扣税
协议需明确物业不可以用代管的公共收益抵债（尤其是物业撤出后抵欠费）。
协议需明确物业违约的惩罚条款，要取证方便，逻辑清晰。
业委会需在自己掌握的对公账户里留存一部分资金，以备不时之需 物业管理模式——半自管酬金制
业委会做主，物业公司干活
双方建立共管资金账户，业委会控制资金收支
所有收入需盖业委会财务账，所有支出（包括物业员工工资）需业委会审批
物业公司根据协议，年底拿固定酬金，物业费亏损公共收益补，盈余转入下一年度
工作目标由业委会设定，人员由物业公司管理，业委会有一票否决权
业委会做决策，物业负责实施并承担一切责任
半自管酬金制的优势
物业公司拿固定酬金，更愿意花钱建设小区以提高业主满意度
物业采购的固定资产属于小区资产 • 业委会掌握资金，最大限度降低财务风险
自管酬金制的劣势
业委会需要深度参与物业管理，对人员要求高，责任大，压力大。
一旦物业费出现亏损，要由业主共同承担，实操中如果没有公共收益，就必须涨物业费。 自管酬金制不是酬金制
如果业委会不通过共管账户掌握财权，物业依然可以为所欲为，甚至比包干制更恶劣。
在没有业委会的情况下改为酬金制，会导致物业有权合法使用公共收益，业委会无法追回。
自管酬金制下的资金管理
物业费 公共收益 水电杂费 公共收益 物业费 员工工资 物业提报 业委会审核 电梯维保 公区水电 日常维修 固资采购 开会讨论 物业制定方案 业委会审批 物业签署合同并实施 共同验收 物业支付 物业支付 工程款 固资采购 共管账户 停车管理费 入户维修 办公消耗
公共收益实践中的一些坑
先办事再立法
涉及到利益就有矛盾，一定要在矛盾产生前通过立法避开矛盾，不能认为自己在做好事就低头狂奔，等矛盾显现，利益相关方干扰业主大会，就麻烦了
立法也包括业委会内部规章建设和人员组织建设，业委会内部矛盾主要是责任界定不清晰，民主集中制没有起作用导致，主任需要担起责任
物业公司垫资，公共收益抵押
这是一个常见的坑，关键点是，业委会没有能力判断物业垫资建设的工程实际造价，对工程也没有控制权，物业可以用极小的投入换取小区真金白银的公共收益预期收益。
前期物业要求业委会确认公共收益
这个坑在于，业委会一旦签字盖章，将来如果发现物业实际侵吞了大量公共收益只给了业委会一少部分，业委会也很难要回来了。 *局破**办法就是业委会要对小区公共收益经营情况有准确了解，对物业相关支出成本准确了解，能够提出物业实际收支的依据，并做好法院解决的准备，再去谈
业委会自己招商
接洽、谈判、草拟合同、配合安装、配合换广告、配合撤场、解决广告扰民问题等等，工作量其实非常大
业委会直接委托实施工程
除需要业委会委员实际跑腿之外，还需要承担工程责任，比如工伤，扰民，材料有毒，施工方案不合规等等。
小区业主（尤其是热心业主）参与项目
有部分业主参与小区公共事务是有目的的，一旦让他们参与，或者让他们觉得有获利机会，业委会不合作就会成为敌人。
CBD总部公寓一期实践
小区基本情况 北京市东三环，04年交房，490户，55000平米，四栋板楼环绕结构 • 05年成立业委会，现在是第五届 • 06年、17年20年换了三次物业，现在是第四个物业，均为和平撤出
收支情况 物业费2.6元/平米，2020-2021年度物业费收缴率99% • 地上地下430个车位均为公共收益，地面150，地下280，物业拿100管理费，剩下公共收益 • 广告等公共收益在15-20万每年，与物业是税后73开 • 20年之前采用包干制，委托物业管理公共收益，在支出方面困难较大 • 20年之后采用自管酬金制，公共收益收入增加，使用效率提高
公共收益主要支出项目 每年屋顶防雨窗台修补 监控升级，消防升级，门禁升级 每年绿化升级改造，小区各种小修小补
CBD总部公寓一期实践 谢谢！
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