二娃说：
和二娃做朋友，有一个好处，那就是：当别的人都在关心你家房子，住得舒不舒服的时候，只有我会问，你家房子涨价了没有？
二娃去佛山临广板块，暴踩了三天盘，真的好累啊！
所以，今天的文章，我准备写简单一点。
总结起来，就一个观点： 广州客占比超过50%的临广区域或板块，要谨慎入手。
◆ 买房黄牌警告，图源：公共图库
为什么二娃会得出这个结论呢？
第一、中国房地产发展的趋势已经变了
在“房住不炒、三孩时代 ”的大环境下，房地产被整治，被纠正，已是大势所趋。所以，未来10年里，中国除了少部分极具“吸附能力”和“造血能力”的大城市外，剩下的城市，房产都不值得投资。
用一句话来概括的话，那就是： 未来10年，中国有80%的房子不具备金融属性，只具备居住价值。
因此，接下来的买房投资逻辑要变了！
打个比方，在以前，大家买第一套房的时候，都是以“先上车”为目的。想着第一套房差点就差点咯，位置偏点就偏点嘛，先将就着住，以后再进行置换。
这个买房逻辑呢，放在5-6年前，确实没毛病。因为房价一直在涨，换房自然就容易多了。
但现在，完全不同了。地段差、交通差、不好住的房子，很可能会出现没人接盘，或卖不出去的局面。
因此，从今天开始，买房前请大家反复问自己一个问题： “这个房子，我买了后，谁来接盘？会有人接盘吗？”
◆ 不要做楼市里的接盘侠 图源：公共图库
第二、广州客占比高的临广板块，自身造血能力都偏弱
就拿北滘新城、三山新城、陈村这几个临广板块来说吧。去年上半年，它们跟着大行情，全都猛涨了一波。
但下半年呢，陈村和北滘又猛跌了一波，整个房价就如同坐过山车一样，高低起伏，惊险刺激。
相比之下，三山新城因为概率强，规划好，房价还稍微站得稳一点，但下半年仍然跌了约2000-3000元/㎡。
◆ 粉丝反馈说北滘降价厉害
造成这几个板块，房价不稳的原因是什么呢？
在二娃看来，其核心原因就是因为这三个板块，广州客户占比实在太高了。
据二娃了解，三山新城，广州客占比约 60-70% （荔湾海珠客为主），陈村，广州客占比约50-60% （番禺客为主），而北滘新城，广州客占比也去到了60-70%左右（番禺客为主）。
广州客占比多的好处是，一手房十分火热，房价能随着广州上升而上升，遇到大行情，可以蹭蹭的往上涨。
但广州客多的缺点也相当明显，一旦遇到政策变化或市场变化，广州客开始观望或不买了，这些板块就会立马歇菜。 之前涨起来的价格，都会变成泡沫，伴随着投资客的退出，迅速化成水。
◆ 阳光下的泡沫，一碰就破 图源：公共图库
因为，这些板块自身造血能力都较弱，当地居民购买力又不强，根本支撑不了这样的房价。
所以，这时候就会暴露出一个问题：买了这些板块房子的广州客，以后转手时，到底卖给谁？
你都知道本地购买力很弱了，买不起房子，那你的房子谁来接盘呢？难不成卖给和你一样的广州客/投资客？
那这岂不是变成了，韭菜割韭菜的自嗨式游戏了？
◆ 示意图 图源：公共图库
第三、曾经买入清远的人，如今还站在山顶上哭呢！
如果你不相信二娃的话，我们不妨以清远为例，来聊聊这个问题。
大家都知道，前几年，广清板块也是火得一塌糊涂，当时所有的宣传口径都是： 广清同城，双城生活，房价仅广州的1/3，还不限购，让你体面的活着......
然后，有很多广州客都不理智地冲进了清远楼盘的售楼部。如果二娃没记错的话，我记得2016-2017年的时候，清远很多一手楼盘，广州客户占比高达 70%左右。
但结果呢？
因为政策变化，市场变化的关系，去清远买房的广州客越来越少了，导致清远房价跌成狗！
话不多说，来看一个买入清远后被套牢的真实例子。
所以，这种广州投资客扎堆的临广区域，你们还敢买吗？
欢迎来 “留言区”说说你们自己的看法。
最后，二娃在补充一句： 大家记住，一个板块或一个楼盘，如果它最大的优势是便宜，那这一定也是它最大的缺点。