2022年3月，广州市统计局披露了2021年广州市人口规模及分布情况。数据显示，2021年末广州市常住人口1881.06万人，其中户籍人口1011.53万人，非户籍人口869.53万。 非户籍人口成为城市租赁住房人口的主要来源。
根据相关机构调研统计数据，目前广州市租住人口比例约为53%，略低于广东城市家庭55.35%的租房比例（七普数据），也就是说有大约996万人需要租赁住房居住。按照广州市平均每个家庭户的人口为2.22人数据计算（七普数据）， 广州市租住人口对应租赁住房的需求规模约为449万套。
另一个关于广州市租赁住房的数据来自于广州市住房和城乡建设局发布的《广州市住房发展“十四五”规划》， “十三五”期末，广州市租赁住房房源总量达到505万套（间）。
无论是机构调研统计的53%租住人口比例数据，还是广州市住房和城乡建设局发布的505万套（间）租赁住房房源数据，都指向了一个事实： 广州市租赁住房需求规模庞大。
同时，根据广州市房地产中介协会监测统计，2022年广州全市监测点住宅（民居）租金为55.35元/平方米/月，其中：中心区域租金水平为62.29元/平方米/月；近郊区域租金为39.22元/平方米/月；远郊区域为19.54元/平方米/月。 （注：中心区域指荔湾、越秀、天河、海珠；近郊区域指白云、黄埔、番禺；远郊区域指花都、南沙、增城、从化。）
按照2020 年广州市城市居民人均住房建筑面积34.61平方米计算，现阶段广州市租赁住房人均月租金约为1916元，年租金约为2.30万元。根据广州市统计局数据，2022年，全市城镇居民人均可支配收入76849元,同比增长3.3%。 深鲤不动产测算，目前广州市房租收入比约为29.90%，低于国际上30%的警戒水平。
显然，从租金收入比来看，目前广州市的数据远低于北京、上海等一线城市。根据58同城发布的《2021年高校毕业生就业报告》，2021年毕业生首选城市排名前十分别为上海、深圳、广州、成都、北京、杭州、青岛、南京、重庆、长沙。 广州之所以能够成为第三首选城市，房租收入比应是一个不可忽视的因素。
深鲤不动产认为，在一线城市中，广州市租金收入比之所以低，在于城市租金水平能够达到合理区间，背后与广州市所建立的城市住房体系相关。
2021年8月《广州市住房发展“十四五”规划》发布，规划提出，在“十四五”期间，力争新建商品住房65万套，筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。其中：公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）属于租赁住房体系，合计筹建63万套；商品住房、共有产权住房属于自有住房体系，合计新建筹建68万套。也就是说， “十四五”期间广州市新增租赁住房与自有住房的比例约为1:1，由此也形成了广州市实质上的“租购并举”住房体系。
公租房：供应规模约为12万套
数据显示，“十一五”期间（2006-2010年），广州市规划建设廉租房类新社区住房9200套。“十二五”期间（2011-2015年），广州市筹建公共租赁户住房（含廉租房）约9.9万套，基本建成48,872套，平均每年基本建成数量约为9,774套。“十三五”期间（2016-2021年），广州市基本建成公租房合计约为57,588套，平均每年基本建成数量约为9,598套。可以看到， 相较于“十二五”期间的建设情况，“十三五”期间广州市公租房建设有所放缓。
根据深鲤不动产统计测算，截止2021年底，广州市目前公租房供应规模约为12万套，相较于目前广州市505万套（间）的租赁住房规模，占比约为2.38%。
根据规划，“十四五”期间，广州市筹建公共租赁住房3万套，平均每年筹建数量约为0.6万套，明显低于此前“十二五”期间、“十三五”期间的建设规模。显然， 广州市公租房大规模建设期已经过去，未来将不再成为租赁住房增量市场的主要力量。
保租房：已完成筹集30.1万套
根据十四五规划，“十四五”期间，广州市保障性租赁住房（含人才公寓）筹建规模为60万套，筹建渠道包括商品房项目配建、城市更新项目配建、产业园区配建、存量房源整租运营等。
其中：城市更新项目配置中小户型住房规模最大，达35万套，占比约为57%；其次是存量房源整租运营，达14.1万套，占比22.96%；非居住存量房屋改建方面，“工改租”、“商改租”目标为5.4万套，占比为8.79%；产业园区配建方面，筹建目标为4.5万，占比7.33%。
表1：保障性租赁住房（含人才公寓）“十四五”筹建渠道
资料来源：《广州市住房发展“十四五”规划》、深鲤不动产整理
从实际进展来看，根据2022年-2023年政府工作报告披露，2021年广州市完成筹集保障性租赁住房17.1万套；2022年完成筹集保障性租赁住房13万套。对应“十四五”规划，2021年至2025年，筹建规模目标分别为17万、13万、10万、10万、10万。换言之，2021年至2022年，广州市保租房筹建均完成规划目标， 两年合计已完成筹集30.1万套，占十四五总目标的50.17%。
不过，根据近期发布的2023年政府工作报告计划，2023年广州市计划筹集保障性租赁住房7.5万套，低于“十四五”规划目标。
市场化租赁住房：以个人租赁住房为主
可以看到，即便“十四五”住房规划全部按期完成，到2025年广州市障性租赁住房（含人才公寓）规模也仅约为60万套，相较于目前广州市505万套（间）的租赁住房规模，占比约为12%。再加上大约15万套的公租房，广州市由政府层面支持的政策性租赁住房占比也不到15%。
也就是说， 未来广州市绝大部分租赁住房仍将需要由市场化租赁住房体系供应满足。 深鲤不动产测算，未来广州市市场化租赁住房需求规模约为425万套，占比约为85%。
根据ICCRA报告数据，截至2021年11月30日，广州市共录得机构化运营的集中式租赁住房项目251个，房间规模为64490间，与2020年相比，新增项目供给37个，新增房间规模9506间。
根据克而瑞报告数据，截至2021年12月，广州集中式公寓房源供应接近7万间，2021年广州全市新增19家门店。即便按照7万间规模测算， 机构化运营集中式公寓市场占总需求比仅约为1.38%。
一方面是市场化租赁住房需求规模庞大，另一方面是机构化运营租赁住房比例较小。 显然，目前广州市租赁人口还是主要通过个人租赁住房市场满足。根据2019年广州市统计局的万户居民调查数据，广州市租房居民以租住民居为主，占比为76.1%。深鲤不动产认为，实际民居租住比例应高于2019年广州市统计局的调查数据。
结语
根据近期深鲤不动产发布的深度报告《广州市租赁住房体系的构成及政策解读》， 报告测算， 广州市个人租赁住房2022年租金回报率约为1.87%。
显然，如此低的租金回报率，对于个人租赁住房来说并不是一个可持续的状态。如租赁期短、租金涨幅大、租赁合约不稳定是不可持续状态的外在表现。深鲤不动产认为， 从长远来看，来源于商品住宅的个人租赁住房在租赁住房体系中的占比将会逐步减少。
对于国内租赁住房的发展，深鲤数据编写了19万字的《中国租赁住房：制度、城市与企业》， 从顶层设计到微观实践对于国内租赁住房行业进行了系统性分析，一是基于国内住房体系的政策演变，推导租赁住房在其中的定位和趋势；二是从北上广深等一线城市出发，从供需两端研究城市租赁住房的现状及构成；三是基于企业的实践角度，探讨微观端的租赁住房发展历程、产品模式、经营策略、投资模型等；四是落点到资本市场的保租房REITs，看租赁住房行业如何实现闭环；五是“他山之石”，研究美国、日本租赁住房REITs的发展特征及模式，以此给国内租赁住房行业发展以经验和启示。
