濮阳市企业总部二期项目，占地面积为42.15亩（约28100㎡），建筑总面积为162804㎡，项目总投资估算13.4亿元。该项目将建成三栋5*级A**办公楼，由东向西分别为A座、B座、C座，楼层分别为23层、24层、23层。
一、项目本体条件分析
项目位于城市主干道金堤路旁，具备良好的对外昭示性；紧邻东湖自然景观资源条件优越；片区已建成完善的道路网络系统；地块方正，建设条件优良；项目可开发性强。
二、项目可开发业态
项目规划为B2用地（规划局确认可兼B1用地），根据濮阳市政府2017年7月25日发布的《濮阳市城乡规划管理技术规定》要求，项目可开发公寓、酒店、商业、写字楼业态。
根据楷林研究，城市办公市场发展一般经历四个阶段：非市场化时期、市场化启动期、市场化发展期和市场化成熟期，主要受GDP增长、产业结构调整、第三产业占比上升等因素的发展推动，纯正办公物业一般出现于市场化发展期。
本案主体业态为办公，各业态规模确定原则是办公兜底，即商业、公寓和酒店根据各业态可行性分析确认是否开发及规模，办公规模是项目可售面积减去三种业态规模余值。
项目区位现状：目前项目周边开发了多个公寓和办公楼项目，如项目西侧银保大厦项目，已签约中国人寿，2024年中国人寿将在此区域办公，项目东侧大数据产业园已签约多个项目（如中国铁通、北理工濮阳研究院等），项目地块逐渐形成商务办公氛围。
三、写字楼业态可行性分析
（一）城市及片区背景
濮阳市处于中原经济区濮阳处于中原经济区、环渤海经济圈和山东半岛蓝色经济区中心交会区域，郑濮济高铁2023年底全线通车，未来几年将建成功能完善的铁路网、公路网，形成通达城市周边主要城市的“1、2、30”综合交通圈，将推动濮阳由区域边缘迈向发展前沿，建设豫东北门户枢纽城市。高铁的贯通将大大促进濮阳与山东半岛和郑州国家中心城市交流与商务往来，推动濮阳地区的招商引资，这无疑将大大促进濮阳商务办公环境发展，因而，濮阳地区新型办公、高端办公环境建设迫在眉睫。
根据城市规划确定“一心、三城”的城市空间结构，示范区所处片区为城市服务核心板块，未来将通过整合城市行政、文化、商务商业资源，构建城市综合服务中心，推动第三产业发展。
示范区是全市新型城镇化龙头、经济社会发展新增长极、展示濮阳新形象的重要平台，整体规划站位高，优先规划30.5平方公里作为起步区，定位为商务金融中心、政治、文化中心， 本案地处起步区中的市级商务中心区，承载着城市服务核心功能，整合市级行政文化、商务、商业服务中心功能，提升城市综合服务和辐射带动能力。未来将重点发展总部经济、金融服务、咨询服务、科技创新、文创、会展六大产业。
示范区目前在建项目较多，陆续具备一些人气；目前项目周边已有多家房企拍得商务用地，都已开工建设，部分项目也接近完工，商务氛围逐渐加强，本案整体进度稍慢。
（二）SWOT分析
1、优势
本案项目地块方正、便于规划布局，地块开发条件优越；一线临湖、道路、景观布局完备，自然资源丰富，对外昭示性强；项目交通通达性强，北邻濮范高速，内联全城；开发主体叫周边其他市场类项目更具有政府资源优势。本案位于商务中心核心区中轴线，为该区域核心前沿区域，辐射性更强。
2、劣势
示范区2012年开始批复建设，目前以住宅项目开发为主，预计商务氛围培育还需几年；结合市场调研，市场目前对片区价值认可度高，但投资热情偏低。
3、机会
城市产业结构不断调整优化，第三产业占比稳步上升，为商办市场发展奠定基础。目前观察示范区未来的发展产业也将集中于第三产业，地处示范区商务中心区核心建设发展区、行政、商务资源倾斜力度大，已有政务单位搬迁至片区，带动区域发展成熟。
4、威胁
目前，高铁板块也是城市热点发展区域之一，预计可能存在一定的资源竞争；周边部分商务办公楼项目停工影响片区建设进度和形象展示。
四、市场调研
经过对于濮阳市区内几家商务办公楼的租赁及出售情况的市场调研，本市场内目前在售、在租赁的商务办公楼，主要为恒丰中央广场、荣域城市广场、万利财富广场等项目。考察信息如下表：
由于荣域城市广场和万利财富广场都为loft公寓式办公，层高较高，每户可分割成上下两户，从而造成其租赁费用和物业费用分割成两部分，所以其价格相对较低，但若整体按一层计算如租赁100㎡的办公室需5万元/每年，物业费为4元/㎡/月。恒丰中央广场的办公楼为单层办公楼层高约在4m左右，与本案项目业态相似，但其室内无中央空调，也非全亮全玻璃幕墙结构，全楼只采用四部电梯，所以其整体租赁价位和出售价位相对较经济。本案采用全玻璃幕墙结构，整体配套非常完善，如本案单体内采用十一部高低区电梯，其运行效率和运行速度具有较大优势。
对比市场，其他办公楼主要的租赁对象为小公司、个人工作室、网红带货直播平台、散户，具有高流动性，租赁高流转型。本案定位为高端写字楼，面向的客户应该为大公司、大企业（如区域保险公司、金融公司、证券公司），还可以面向一些高端培训机构进行招商、招租。
五、小结
本案地处濮阳政治、文化、经济未来发展新高地，所在片区具有良好的规划发展前景和丰富的自然景观资源，在商务中心区项目开发建设过程中具有一定的先发优势和前瞻性。但示范区建设速度较平稳，且主要集中在住宅项目，目前政府和企业招商难度都非常大，所以造成该区域目前商业商务氛围不足，需要经历一段时间的市场培育及等待期。另外，项目四周已陆续建设或建成部分写字楼和公寓项目，对于整体市场来说能带动区域发展，但对于本案来说，市场竞争将更加激烈，需拿出独树一帜的优势，才能在此市场上有竞争力，提前做好本案招商和业态才是当下最重要的工作。