为了降低企业入驻的时间和提升招商引资的效能，加快形成区域的产业聚集，大多数地方政府在政策的加持下，纷纷投资建设了“科创中心”、“企业总部”、“标准化厂房”、“园中园”等形式的项目。特别是一些以政府城投公司为投资主体的“产业地产”项目大量涌现。但是这些项目大多都遇到了招商难的问题，造成投资效率低下，大量房屋空置，不但没有达到招商引资的目标，还造成大量投资资金的沉淀。其实产业地产与房地产很类似，唯一不同的是销售对象不一样，一个对象是个人家庭，一个对象是企业。
走访此类项目，大多问题出在四个方面
一、产业定位不清晰
房地产在项目初期有个客群定位环节，针对目标客群的行为方式，消费习惯等设计不同的房型和环境。产业地产也同样如此，制造型企业有制造型企业的诉求，研发型企业有研发型企业的诉求，不同的制造型和研发型企业细分也有不同的差异化诉求，如果项目前期不能给项目做个很好的定位，往往很难精准的找到合适的客户。
二、产品设计不合理
在项目的规划和设计阶段，由于缺乏对企业客群的行为定位研究，在建筑上往往造成“四不像”，做办公研发不合适，做生产制造不方便，同时在建筑布局和园区内道路、仓储、物流、绿化等方面不能满足专业化的产业需求。很多项目生产和办公研发混杂在一起，给销售带来压力，也降低了产品销售的溢价能力。
三、平台支撑及政策支持不精准
产业地产产品除了建筑和规划以外，园区的产业支撑及政策体系是构建产品（招商引资）核心竞争力（卖点）的重要组成部分。我们接触的大量项目，大多存在产业支撑体系不完整，优惠政策不精准，影响了潜在客户的入驻意愿。
四、选择招商合作伙伴不对路
很多产业地产项目为了加快招商引资（销售），纷纷借助社会第三方机构作为代理进行合作。由于具有核心产业资源的咨询机构很少，于是很多单位找房地产销售机构合作，并按照房地产代理销售的逻辑和规则去合作。由于缺乏专业能力，只能按照房地产销售的手段去招商，效率低下，也影响了政府园区的形象。
政府主导的产业地产开发是政府加快区域招商引资的一项重要举措，也是政府城投公司转型升级的一个重要方向。我们致力于以产业导入为核心的区域经济综合发展咨询，欢迎探讨交流。