文 | 话唠湾德佛
年底了，还有什么楼盘要入市？是时候“抄底”了吗？
在新一轮楼市“信心支撑”背景下，房贷似乎比之前松了一些，还有在各种场合，央行都表态明确支持和稳定住房市场。特别在10月中国的个人房贷出现了更猛的增量，多了上千亿的“放量”；不少房企已经逐步获得银行间的密集发债“融资”放宽，可谓地产融资环境逐步“解冻”。这一切预示着年底楼市行情势必有所不同。
年底的楼市，深圳“豪宅盛宴”个别火！
年底的深圳楼市，新一轮的“豪宅”入市浪潮演绎得十分激烈。从10月的深业中城二期全部售罄，到11月华侨城北部的深铁懿府二期持续飘红，600多套超过70亿的住宅再度全部售罄，引发对高端楼盘置业的火热关注。
△ 11月深圳日光的“豪宅”盘
然而个别盘的极度火，代表全部楼市了吗？
事实上，在11月入市的10多个新楼盘中，大部分楼盘仍然在认筹人数方面显得人气“不足”，市场的“分明性”很鲜明。
从市场认筹数据来看，整体没有9月那股“热度”，但部分楼盘还表现出不错的人气，如深业中城二期、深铁懿府二期均已经当天售罄，延续豪宅的一些神奇。不过在个别楼盘很火的背景下，一些刚需楼盘则“遇冷”，就连只有8个人认筹的“尴尬盘”都出现。特别罗湖、福田一带的楼盘，市场很不如预期。
数据统计显示，11月的楼盘，摇号的人数可谓“冷暖自知”。上千人认筹的楼盘有，但人数极低的也有。譬如罗湖京基水贝认筹名单，86批选441套；南山蛇口临海揽山御园403批选251套；华润半山润府一期（D区）133批客475套，去化80%；南山深铁懿府2期1260批选648套；福田富通上舍65套住宅8个人登记认筹；罗湖新盘东海富汇豪庭911套的住宅51批意向客户登记；万科天誉花园二期共46批选25套，全部售罄；坪山和城里649批客户选1142套住宅，去化60%以上……这些认筹人数，基本可以看出11月哪个盘“香”。
△ 上千人认筹
△ 只有8人认筹
成交方面，深圳楼市显示出“新房热、二手房冷”的格局。按照10月的统计数据，全市新房成交几乎是二手房的近3倍。10月深圳新房成交5570套（住宅4712套），比起二手房的1977套（住宅1605套），有很鲜明的市场对比。
△ 10月新房成交
△ 10月二手房成交
具体到11月成交方面，新房每天100多套，二手房也有所回升，大概160套水平，预计11月二手房有所“反弹”。
△ 11月某一天深圳二手房成交
市场供应方面，11月深圳新房供应量比10月明显放大，至今已经入市超过15个楼盘，超过6000套房源（已供应了6098套新房，其中4120套住宅），比起10月整体的5000套供应量有较大幅度的提升。而且在这些供应的市场中，大部分是住宅项目。
△ 11月深圳已经预售楼盘
△ 市场供应放大
而按照深圳公布的四季度入市计划显示，55个盘，超过3万套房源，以此预估年底的12月深圳将有大量的房源冲入市场。
△ 四季度的55个盘名单
从房源特征来看，11月是名副其实的“豪宅月”。
在11月入市的10多个楼盘中，有30%比重都是豪宅，可谓是“豪宅盛宴”。
像安托山一带的深铁懿府二期、海德园B区，香蜜湖的深业中城二期，蛇口的新世界临海揽山、华侨城深圳湾新玺名苑；此外相对房价在8万以上的楼盘，如罗湖的东海富汇豪、京基水贝时代广场、翠园华府、福田的加福华尔登、富通上舍等这些相对高房价的楼盘，均已大部分入市。特别集中的安托山、蛇口一带的高端豪宅，房价几乎都在11万一平方以上的楼价，最高的蛇口和安托山，已经上到了近14万一平方的均价。香蜜湖的深业中城二期，最高复式楼价已经超过19万一平方。
房贷方面，全国房贷环境利率在下调。像10月监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。深圳的首套房贷主流利率为5.10%，下降了5个基点。刚需买房逐步获得高层支持，银行利率也在调整，也预示着买房窗口期要逐步来临。
总体而言，楼市回归平稳的迹象已经很明显。持续了近一年的地产“紧缩期”，深圳楼市基本经历比较残酷的“量缩”阶段。同时在地价不断调整新规则下，未来几年内预计深圳的新房楼盘价格都相对稳定，而且稳定中还比较“刚需价”，预计对不少购房者很“吸引”，是一轮很好的上车置业时期。
楼价逐步“亲民”，一个不错的“岁末上车”置业时期！
年底一般是“岁末冲刺”重要的一个时期，特别从11月开始，预计大批量的房源正进入市场。在豪宅纷纷入市的同时，深圳刚需盘也非常多。如深汕半山润府D区、坪山的和城里等，楼价都很“亲民”，也纷纷入市。
预计在即将到来的12月，深圳极可能迎来大量的“刚需盘”入市。初步的统计，12月深圳预计将有46个盘入市（39盘全部是住宅），特别指向宝安、南山、光明、龙岗、坂田、龙华一些地区。
△ 年底可能入市的楼盘统计
不乏一些热盘，如深铁瑞城、龙光玖瑞府、润峯府、开云府、榕江壹号院、佳兆业凤鸣水岸（尖岗山）、招商臻城（布吉）、信城缙悦花园、乐城二期、佳兆业云望府（坂田）、联发天境雅居、鸿荣源博誉府、御景华府、纯水岸四期、亚太半山樾府等这些楼盘。涵盖前海、宝中碧海湾、尖岗山、光明凤凰城、福田CBD等热点区。
而且特别值得关注的是，未来几年深圳房价将十分稳定，而且还可以稳中有惊喜。在深圳的这两年土拍中，都对土地进行了限价，今年的第二批土拍，限价的幅度还比以前“调低了”，可谓是楼价逐步“亲民”。
下面特别看看年底深圳可能入市一些“亮点盘”。
一、深铁瑞城（光明凤凰）
深铁瑞城地处光明的凤凰城圈，6号线地铁长圳站上盖的楼盘，预计推出1420套住宅，建面约95-130㎡3-4房小高层产品，带装修，已经开放展示中心。
△ 位置
这个项目毛坯限价4.75万一平方，估计加上装修达到5万，房价算是光明中很划算的一个。加上这里是光明中心区科技最为发达的商圈，像光明华星光电、欣旺达的科技巨头就在附近，可谓是高端人才汇聚的地区。
作为TOD活力的63万平方“大城”，体量大，而且还是低密度的小高层，风格比较独特，居住舒服，最重要的是周边可能落户一所“深中”学校？估计这是最大的看点，同时也光明凤凰城实验学校也就相距200米。周边有新城公园、明湖城市公园、虹桥公园三大城市公园环绕，还有深圳光明区图书馆、光明文化艺术中心等人文艺术地标。
△ 深铁瑞城
从地铁到凤凰城的潜力，这个项目都将是光明今年的“压轴盘”之一。
二、佳兆业佳园（福田中心区 *安泰**名苑）
佳兆业佳园（*安泰**名苑）地处福田CBD，东北面就是地标平安金融中心，靠滨河大道，合计6栋构成，其中有一栋是“楼王”。预计首期产品142套住宅（项目一期340套，其中回迁房197套，剩下就是商品房），户型方面有复式。
△ 位置
福田滨河这一带的中心区，会展中心、市民中心，星河国际等高端社区环绕，地段位置稀缺性毋庸置疑。配套高端和中心化，还坐享有市民中心、音乐厅、少年宫等一批市属城市配套，其中会展中心与莲花山连成一片，婉如城市公园，高端氛围十分鲜明。
△ 真正的地标门前
像这个项目与深圳第一高楼相邻，就是最大的看点，加上中心区的住宅极度少，估计会有不少客户关注。此外，这个项目的屋顶花园、顶层会所、顶平台景观、空中花园等设计，均有比较独特性，将是福田中心区高端住宅的一个“新标”新品。
△ 佳兆业佳园
三、龙光玖瑞府（光明 287套住宅）
龙光玖瑞府应该是龙光在光明的第二个楼盘，属于重磅新作，想象下龙光玖龙台在光明有多火？
龙光玖瑞府已经预售入市，287套住宅，住宅建面约96-114㎡，单价区间约4.77-5.54万/㎡，均为精装交付，将于19日开盘。
项目在塘家工业区一带，凤凰城的南部，和光明城高铁站很近，和13号线二期的光明城站，相距500米左右，附近有个百花园（原麒麟山公园），生态资源不错。
△ 位置
楼盘体量不大（建筑面积为4.08万平方米），只有3栋。不过这个项目户型实用率比较高，将约81-82%实用率，在深圳而言已经很不错。
△ 龙光玖瑞府
值得关注的是，这个盘是今年5月才拿地的项目，仅仅相隔不到6个月就入市了，建造的速度极度快。而且项目毗邻招商局智慧城等高新产业园，带动高端人才聚群，人才红利突显，未来有新一轮的人群迭代价值。
四、润峯府（前海）
润峯府应该是今年前海的“压轴盘”。
今年前海入市的楼盘数量不多，但每次都火热售光。像前阵子的前海嵘玺家园项目(招商领玺二期)255套住宅却有1383人通过认筹；年初入市的前海天境花园、天健悦桂府，也是人气火爆。
△ 位置
润峯府还是华润等四房企联合体项目，去年12月耗资81.519亿拿地，可谓是众房企精辟之作。预计将推出住宅为建面约110-150平方米3-4房，共743套，带装修交付。当时限定毛坯可售住宅最高销售均价为10.71万元/平方米。
项目地处位于前湾片区，5号线前湾公园地铁口，相距也就50米，隔壁就是龙光前海天境花园。这个片区，800多米就是一片的出海口，阔大的海景资源，对望大铲湾的腾讯科技岛，可以无穷畅想。加上这里遍地的国际学校资源，前海国际学校、前海十单元学校（在建当中）和前海哈罗外籍子女学校就在这附近，典型的“高尚区”。
△ 润峯府
想象下，寸土寸金的前海中心地区，龙光天境都这么热，这隔壁的楼盘会不香吗？加上前海扩容后，更多的深港合作人才汇聚，这不仅是高端居住区，更是经济未来的核心区。
五、榕江壹号院（西乡碧海湾）
榕江壹号院（“云玺锦庭”）正宗的碧海湾楼盘，11号线的碧海湾站就在门口，海湾中学也在隔壁，还有西乡体育中心等，几乎所有碧海湾最丰盛资源区就在这里。项目已经“封顶”。
△ 位置
榕江壹号院此项目应该是今年西乡最为闪耀的一个，预计推出共405套房源，主推大户型，建面115-200㎡4-5房，预计价格8万+以上（如果是这个价格，估计很香，毕竟碧海湾的楼盘价格不少都是9万以上）。整体户型通透宽敞 ，十分适合改善型家庭。而且楼盘容积率超低，只有2.99。加上碧海湾很少楼盘入市，可见榕江壹号院将是十分“难得”。
△ 榕江壹号院
碧海湾目前已经属于前海扩容区，也是西乡最有想象地，这里遍地的中熙香缇湾、富通城、泰华阳光海等高尚楼盘区，可以想象是一片碧海边上的“高贵住区”。加上正在迭代的宝安西乡碧海，融入无穷的前海元素和人才汇聚，未来生活价值比较高。
六、鸿荣源博誉府（北站红山）
鸿荣源博誉府地处龙华的红山一带，北站的附近，800米是红山地铁口。预计将推出建面94-143㎡3-4房户型（预计带装修），774套住宅。此项目已经预热了一段时间，近期入市的可能性极高。
项目就在学校门口，龙华教育科学研究院附属实验学校就在附近，相距100米。附近还有深圳高级中学北校区等资源。
△ 位置
最重要的是，这里是红山和北站中心，作为深圳六大总部基地的北站中心，正在大量汇聚形成高端的配套中心商务区，北站CBD等楼宇群，还有高端商业，和北站中心公园、龙华“两馆”（深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆）等都在附近。
此外产品围合式布局，中心大泳池布局，多层次立体园林，将“*界无**花园，生活艺术家”的设计理念融入，比较有特色。户型特色亮点也多，如96平方三房还有三个阳台。
非常值得关注的是，此项目周边正是红山地带，附近的金亨利、汇龙湾、水榭春天、龙光玖钻，相距也就300多米，可谓是红山极度高端地区，也是龙华最中心“奢华”想象之地。预计鸿荣源博誉府将有很高的关注度。
△ 鸿荣源博誉府
去年底到今年初，可谓是楼市行情“大爆发”。今年底，预计入市的高峰波潮也将出现，同时也伴随11月的“拍地”持续演绎一轮的楼市行情。
岁末的楼市，将有更多的楼盘集中入市，特别刚的住宅盘数量更加多。加上当下央行陆续释放提振消费恢复，保障房地产稳定发展，房贷压力有所缓和，预计将是一个不错的“上车”置业时期。谈不上“抄底”，但楼价绝对是比较稳的一个时期，适合刚需上车享受“置业的美餐”。