西安易俗社文化街区有机更新项目是西安市迎十四运、加快国家中心城市建设的重点项目之一。项目东起案板街、西至北大街、南起东大街、北至西一路，总占地面积87亩，总建筑面积69020 ㎡。这里分布着易俗社剧场、钟楼邮局、西安新华书店钟楼店旧址三座近现代*物文**保护单位。
2020年，曲江新区投资23亿元打造易俗社文化街区，除了位置好（钟楼东北角），从北大街西入口、案板街东入口进入有340个停车位，这条件，老城区里只能说一句：奢侈啊。
项目云集了五一饭店、同盛祥、白云章、西安烤鸭店、聚丰园、桃李村秦椒炒肉、西安饭庄、新中华甜食等老字号品牌；新消费潮流品牌胡桃里音乐餐厅、火凤祥鲜货火锅、Super PP Coffee、茶话弄、光阴全胜音乐餐吧；青曲社、西演Space·福星现场等展演舞台；还有占地7300平米的20世纪80年代复古街区风格东邦哥文创购物街巷；古戏台、方言广场、易俗社剧场和秦腔文化博物馆等秦腔文化展示和宣传空间...
回想起10年前的东大街，绝对是西安乃至西北的潮流中心、购物中心、消费中心，坐落在这里的开元商城、骡马市、民生百货、银泰百货、百盛商场、大洋百货等等，还有数不清的街边潮流店铺…无论是周内还是节假日，“人山人海、比肩叠踵、挤挤*插插**”形容起人气毫不夸张。
钟楼开元商城，2007年就已实现营收21.48亿，利润9801万元。
那个时候刚来西安，我路过东大街的以纯、美特斯邦威、班尼路的时候听着店员招呼“买就送”、“免费领”、“大减价”，我一度迷惑了：店里的东西都不要钱嘛？
无数的热卖店确实为东大街带来了“西北第一金街”的盛誉。
2022年9月底公司接了钟楼商圈的某个城市更新项目，因为要做前测，自己和团队在不同时间段内前前后后去了3次，对比2021年10月的开业，现在几乎没啥人流。
回来后通过观察、思考，确实这个项目有三个挑战：
交通、运营和客户定位
1、长时间修地铁通达性差的确实影响人流。
西安民间流传着一个梗：
“喂，*物文**局么？我们是六号线啊，刚才盾构机挖到了一个墓，过来看看吧？好像是清朝一个大地主。”
“墓填掉吧，记得把里面东西拿编织袋装喽，等我们这边4号线的鉴定完就去收。”
“啥？好歹是个墓，你们咋这么不负责任呢？”
“同志哥，我们4号线这边汉代司马墓还没清理干净呢，5号线那边又挖出了个唐代节度使，7、8号线还有俩公主排队呢。我们人都快忙疯了，你这地主确实规格不够啊。”
一座城市修建地铁太困难了，多次改道，每次开挖一米都要小心谨慎。
印象中西安东大街修了快5年了，到上个星期还在修路，道路变窄，行车和行人小电驴拥挤，想去吃喝玩乐嘛，交通就必须要方便，但这条路来来回回的修个不停，通达体验很差。再加上万科创意谷、大悦城、SKP、熙地港、大融城、高新万达ONE、西咸吾悦广场等在曲江、高新、西咸趁机截流，又是一站式吃喝玩乐聚集，还有一堆新品牌、新店开业的，人们心理上不喜欢东大街了，正好被分流了。
项目新开业的新鲜感一过，闹市变成“空城”。
对于各市场、小巷子、街道和广场里面的小店铺，无人流就没有消费，自然就没有了收入，就无法维持营业状态，生意人交不了高额度的租金，房东除了降降房租也没有别的办法，自然也就“空城”和倒闭。
如果消费场景差，单纯降点房租对商家没有意义。
2、不管什么风潮都是装修，花钱就行，但运营呢？
超级文和友，国内最有名的文旅商综合体，又称“不排队都不正常”商场，在前几年里从长沙黑马跑出，迅速红遍全国。2021年4月占地2万多平方米的深圳文和友开门迎客，当天就体现了文和友的“排队”传统，超过5万人排号，排队时长多达8小时。不过后面我看网友评论，很多都是冲着茶颜悦色而去的。
在全国范围内，茶颜悦色不仅是长沙网红，更有很强的营销基础。在名气上，比文和友要更大一点。
在文和友深圳店开了三个多月之后，其实就已经没有什么人排队了,里面的很多门店甚至出现倒闭潮。广州店也都是刚开业时排队的人也相当多，几个月后生意下滑严重，致不少本地餐饮商家撤店。
深圳是“美食荒漠”，西安和广州是美食之都，这里的餐饮行业的竞争极为惨烈，这几年我来西安都胖了30斤，这可是跟着一群老司机一个店一个店走过来、一口一口吃出来、一杯一杯喝出来的，可不是你搞个复古风装修就能行的。
头部品牌如此，拍拍照、发发朋友圈，80后回忆风就消费完了。
2020年的时候去过长沙文和友，见识到了排号到了1180位的场景，进去拍了几张照片给家里人看看就完了。我一点都不想回到过去那种冬天烧煤炉、夏天没空调、一年四季没网络的日子。
场景刻画的很细腻，很用心，但记忆中的老味道、老街坊、老摊子、老茶楼，以及市井老店里无法复刻出来的真正人情味才是打动消费者的点。
在这里，没有。
这也是当前全国商业面临的挑战，无论是百货大楼、综合体、主题园区在各自的城市内都陷入了供给过剩、客群需求与商品供应不匹配矛盾。北京、上海、南京、西安等城市几十个商场被迫走向“商改办”，通过业态升级换来新发展，用办公来吸引流量，留存商户。
反观龙湖系、新城系、金地系、旭辉系、新世界系（K11商场的老大）、大悦城系、上海瑞安等有着准确定位的中高端开发商或运营商旗下商业板块在2022年上半年业绩平稳或者持续增加，通过大量的宣传活动、促销活动、体验活动、跨界活动等方式，通过持续的强运营、轻资产方式扩大影响力。
以龙湖为例，2022年1月-6月，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入58.6亿元。商场、租赁住房（龙湖冠寓）、其它收入约46.5亿元，同比增长26%。
新城吾悦广场在2022年半年度报告中显示，在全国已经开业或者委托运营的项目中，整体出租率96.01%，实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%。
真正停留性强的商业，是具有非常大的包容度，能够激发消费欲望和对未来的美好期待，忆苦思甜的概念是个伪命题，就像去饭店，可能会因为装修好去打卡一次，但能把我变成回头客的还是：口味要好。
3、主打高消费餐饮，结果五一大包卖的最好。
刚开业的时候蹭朋友饭局不知道消费啥价格，后来自己买单第一次和同事两个人吃白云章吃饺子吃了130块钱，第二次两个人吃辣椒炒肉干了180块，这价格真把我们吓一跳。后来再去易俗社我就只去买五一大包，最多10几块就能把我吃撑，而且我发现中午的时候还就是包子店生意最好了，应该说五一饭店里面卖包子的生意最好。
周围的大爷大妈才是买包子的主力军。
记忆中的东大街整体消费不高，我最爱吃的柳巷面、轰炸大鱿鱼、小奶糕，价格都不贵，而易俗社里面的饭店太上档次了，要不然是商务宴请，要不然是请女朋友吃饭，要不然是特意招待朋友，但这样的消费在高新、城北、曲江有非常多的选择，单纯为了吃顿饭跑到城里头还得忍受拥堵，不划算。如果是考虑周边客流，钟楼老城区周围的消费力能有多强？
没想到消费主力军是60后的大爷大妈吧？
买包子、遛娃、蹭免费厕所才是真实场景。
随着钟楼周边商业、办公日渐凋零，南大街的美食已经占领了年轻人的夜间消费，比如楠火锅、肉魁屋、粉享13号、古觉面片、秦炉烤肉、碎怂烤肉氛围更好、价格更低、更易于到达，停车也挺方便，吃完了往南走走就是榴园、松园继续二场喝点小酒。如果还不尽兴，二环边的丽XXX、夜X、东XX、盛XX等等还能继续。
除此之外，项目内标识指引不清，找厕所麻烦；疫情反反复复，游客稀少；门口查核酸特别严，不是48小时或者当天做的核酸不让进；空洞的展览、提不起购买欲望的文创店、毫无互动和体验的活动…
不说之前开业的时候多辉煌，或者疫情反复之类的，无论谁做运营方都要面对现实、解决问题。作为占位钟楼的头部文旅街区，东有易俗社、西有回民街，祝愿能够把运营、文化、文创和消费精细化结合，加速西安文化产业的复苏与繁荣，不敢让外地的朋友来了我就带去回民街，真的会怀疑我的审美。
2021年8月，住建部引发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》；11月，印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，西安被列入首批21个试点城市，昔日以“大拆大建”为特色的旧城改造正式翻篇儿，准备进场的或者已经进场的得开始绣花针的“慢工细活”。
从这几年我自己做产业园、城市更新项目的运营来看，确实长期要面临消费降级导致的需求收缩、新供给冲击、投资回报预期持续转弱的三重压力。
但是做为运营方，这也是要让商业地产行业转向定位、策略、场景、互动，从品质和服务升级转型，在艰难的前行中寻找和把握机遇，向一线品牌学习标准化，打造产品力，为城市和区域积极提供正向价值，尤其在城市更新领域要帮助政府、社区补齐短板，构建属于自身的强大护城河。
这不仅需要“战战兢兢，如履薄冰”的耐力，
还需要投资方和运营方一致的理念和价值观，更需要接受旷日持久的挣扎。