东城摩尔、大城小院、槐苑欣城、中国盒子……济南的烂尾楼盘已经可以拉出一个长长的名单。3日,山东省政府网站发布《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，要求三年基本解决烂尾楼。这让深陷烂尾楼盘的业主们看到了希望。4日，生活日报记者实地探访济南5处烂尾楼盘，探究楼盘烂尾的原因，以及烂尾楼盘的处置路径。
1. 中国盒子： 买房6年了，还没拿到钥匙
位于燕子山路黄金地段的“中国盒子”，因外观形似马赛克，备受市民关注。据了解，2006年，大舜天成拿到了这片地的开发权，开发商一共准备建造9栋楼，其中6栋是12层的高层住宅，名为“中国盒子”，另外3栋是6层的多层商品房，名为“炫立方”。
中国盒子开盘时，吸引了很多人，开发商当时组织的一次团购活动就销售了315套房子。但由于开发商违规加盖以及缺少相关证照，中国盒子被要求“停工禁售”。2014年，记者在探访时发现，中国盒子悄然复工。但因为项目五证不全，违规开发，迟迟未能交房。
4日下午，生活日报记者在中国盒子看到，售楼中心大门紧闭，小区旁的围挡还未拆除。小区保安告诉记者，他们也不知道什么时候交房。
“省里出台了政策，这下交房终于有盼头了。”李松(化名)2010年在这里买了房，六年过去了，交房的单子领了多次，但房子钥匙一直没能拿到手。他告诉记者，有些业主当初买房是为了结婚，现在孩子都上幼儿园了。
2. 大城小院： 三年前自建分房，如今仍荒草丛生
盖到一半的4栋楼，裸露的水泥墙面，留着缝隙的窗框，长满荒草的院子……这曾是69位业主梦想的家园。位于华能路10号的大城小院小区，从2007年至今，9年时间，仍在烂尾。
4日，记者来到大城小院看到，大门紧锁，院子里一片荒凉，没有一点人气。按照当初的规划，大城小院项目共计4栋楼，其中北侧的1号楼、3号楼为11层的小高层，南侧的2号楼、4号楼为16层的高层。而如今，小高层只建到3层，高层也只建了7层。
据了解，2007年12月，69名购房者，以内部认筹的方式在大城小院项目部购买了80套住房。之后，到了2012年11月，大部分购房者又按照开发商的通知，交齐了全部剩余房款，剩余的购房者准备按揭*款贷**，资料也都提供完毕。据悉，总房款达到6000多万。2007年预付房款后，项目一直没有动静，直到2012年四五月份才开始施工。2012年12月，有业主在报纸上得知大城小院土地被查封的消息。2013年年初大城小院项目停工。
该项目的开发商是山东博格达置业有限公司。由于银行*款贷**未按期还款，青岛市中级人民法院查封了大城小院项目的土地和在建房产，并定于2013年4月22日公开拍卖。然而，该小区有80套房屋，已经被卖给了69位业主。
大城小院分别于2013年、2015年两次拍卖均流拍。业主为了保住自己的房子，于2013年自己筹资开始建设，安装门窗。2013年8月23日匆忙交房，然而，小区远达不到入住标准，只是为了造成实际占有的事实。不过，业主们的资金远远无法把小区全部建设完毕，问题也迟迟没有解决。
3. 槐苑欣城： 10年烂尾，开发商还在补手续
4日，生活日报记者在槐苑欣城看到，小区内有为数不多的工作人员在施工，工作人员介绍，他们正在给3号楼和5号楼装水电暖等基础设施，预计1个月后就能交房。
2004年10月，山东金志房地产开发有限公司开始建设槐苑欣城，2006年起开始对外销售，合同约定2008年交房。2007年7月，由于公司内部股权问题，楼盘开始盖盖停停。随着公司内部问题升级，2009年12月彻底停工。2010年，济南市城乡建设委发布公告，因股权纷争小区禁售。
小区停工后，槐荫区成立了槐苑欣城工作组，在对购房情况登记核实后，承诺2011年4月15日复工。但开工仪式没搞完，小区建设再次停工。此后小区又出现多次开工和停工，业主的新房成了水月镜花。
3号楼业主冯女士介绍，他们2007年卖了原来的房子，在这里买了一套130平米的房子。本想着让老人孩子都住上新房，结果在外面租房多年，老人去世都没办法发丧。
据悉，现在开发商之间的股权之争基本解决，开发商已取得三证合一后的合法资格。企业资质具备了，但建设资质还不具备，目前开发商在积极完善手续。
4. 火炬东第： 资金链断裂，开发商拒绝转手
作为唐冶片区第一块招拍挂的土地，火炬东第占地232亩，总建筑面积39万平米，绿化率43%，容积率1.8。包括高层、花园洋房和联排别墅，户型面积从80-300平方米不等。据悉，该项目因为开发商资金链断裂而成了烂尾项目，历城区政府曾建议由其他实力开发商接手，但火炬置业认为还有利润空间而予以拒绝。
日前，记者探访时发现，该小区1号、2号楼等北侧的几座高层住宅，外观和正常的楼房没有区别。但业主介绍，他们至今没有取得综合验收备案，不符合交房条件，开发商在购房合同中承诺的燃气、暖气都没有通，水电是临时的。
火炬东第的烂尾楼主要集中在靠近龙凤山路的西区，包括5栋高层和部分多层住宅。记者看到，3栋高层刷了外墙漆，西北角的两栋只是完成封顶，而现场杂草丛生。
5. 东城摩尔： 法人跑路，烂尾5年终于盖好
位于工业南路上的东城摩尔小区，是个小规模楼盘。在烂尾楼的群体里，该小区属于较为“年轻”的一员。本该于2012年交房的楼盘，到如今业主仍旧没有拿到梦寐以求的钥匙。
当初不少业主全款购房，根据合同原本于2012年11月30日交房，可是2011年11月24日晚上，山东润业房地产开发有限公司工作人员突然从建设工地撤离，还没建好的楼房也陷入停工。
东城摩尔楼盘有两栋楼，一栋12层，一栋16层。停工之时，12层的楼已经封顶，16层的楼刚建好10层。该楼盘的停工主要归咎于开发商。该楼盘由山东润业房地产开发有限公司和山东恒华置业有限公司联合开发。然而2011年，恒华置业法人刘城玩起“失踪”，卷钱出走。
事发之后，多个部门成立了专案组，通过摸底调查，对资产进行清算，东城摩尔楼盘建设大概只差1700余万元。两年之后，2013年11月份，东城摩尔悄然复工，楼盘由新开发商接手建设。
时隔两年多，小区目前情况如何？4日，记者在东城摩尔小区看到，小区内楼房都已经建设完毕，不过业主也没有入住。
一位业主告诉记者，楼盘于今年5月份已经盖好，但因为各种客观原因，还没有交房。据他了解，小区还涉及到一些债务问题。
专家：资金链断裂是楼盘烂尾主因
在房地产开发的黄金时期，为何会有如此多的楼盘烂尾呢？
“资金链断裂是不少楼盘烂尾的重要原因。”山东大学经济学院教授、房地产研究中心主任李铁岗表示。据了解，中国盒子、大城小院等楼盘当初均是因为开发商资金链断裂而导致烂尾。
李铁岗介绍说，之所以开发商的资金链断裂，一方面是由于企业对于现金流的控制能力比较弱，资金弹性比较小，一旦外部环境发生变化，很容易资金跟不上。另一方面则与目前开发商的投资结构有关系，企业本身并不是现代企业的管理模式，很容易出现问题。“目前不少楼盘是一个大老板带着几个小老板开发，很多并没有房地产开发的经验，一旦遇到问题，很多人就容易丧失信心，难以为继。”李铁岗介绍说。
据了解，目前确实有不少楼盘为两三个开发商联合开发。东城摩尔、舜耕名筑均是由山东润业房地产开发有限公司与山东恒华置业有限公司联合开发，然而随着恒华置业老板的失踪，两楼盘陷入烂尾。
三条路径处置烂尾楼
《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》给出时间表，三年基本解决烂尾楼问题。同时，根据烂尾楼盘的不同类型,给出了不同处置措施。《通知》提出,对于挪用预售资金造成的烂尾项目,可敦促开发企业筹措资金,恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目,可协调其他有实力的开发企业接盘,尽快复工并达到竣工交付条件；对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目,可借鉴三联彩石山庄项目的处理模式,按“购房者债权优先受偿”的原则,通过司法途径妥善解决,保护购房者权益。
槐苑欣城小区的烂尾主要源于开发商的股权之争。而东城摩尔、山久水园是第二种解决途径的先例。山久水园开发商是山东晨光地产，此前因为开发商资金链断裂导致小区停工。2012年港基公司接手山久水园，当时晨光公司已经欠下港基公司工程款3000多万，而余下的工程需要资金2600多万。此后，港基与业主签订“山久水园业主购房资金管理协议”，业主同意将购房尾款分批付给建筑商，而港基公司靠这些尾款完成遗留下来的后续工程。
三联彩石山庄的处理方式则相对特殊。2014年10月30日，三联集团涉案土地等拍卖16.296亿元，优先向购房群众返还房款并赔偿主要利息损失,向工程承包人支付享有优先受偿权的建筑工程价款。购房市民房款本金返还以外，还获得80%的利息损失补偿，自行承担20%的利息损失。
严控商品房预售条件
“此次省政府办公厅发布《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，主要是为了更好地维护市场秩序。”省住房城乡建设厅相关负责人表示，通知从征收、交易等多方面对房地产领域的问题进行了规范。文件出台以后，省住建厅将狠抓落实，着力推动烂尾楼盘问题解决，同时加强监管，尽量减少烂尾楼盘的出现。
（生活日报记者 王健 段婷婷）
