在互联网里，有句行话叫：
流量为王。
意思是，只要拥有海量用户，就不愁商业转化机会。
流量思维，是过去互联网经济里最为重要的商业逻辑，无论是一个网站、一个APP、一个小程序，甚至短视频里的每一个网红达人，都是围绕流量经济而展开。
但流量思维回归到实体经济，却有点不通用了。 在线下，即使拥有着巨大的人流量，但商业变现却异常困难。 没错，说的正是广州南站。
广州南站，是目前广州体量最大的已建成高铁枢纽，并且还拥有着亚洲第一的客流量。然而围绕着巨大客流量而开发的广州南站商务区，却一直饱受诟病。
这是为什么？
广州南站为何成“难”站
对于大部分居住在广州市区的人来说，对广州南站的第一印象就是， 远 。
无论是驾车还是乘坐公共交通工具，到达广州南站的预估时间都在1小时左右。
但对于佛山市中心的居民来说，广州南站又是如此的近，因此也被不少佛山人调侃广州南站为“ 佛山东站 ”。
而广州南站的外号不止一个， 因周边无产业、无商业、住宅少、打车难等问题，广州南站又被自己人称为广州“难”站。
图源智慧广州南站
坐拥巨大的流量，也承载了巨大的想象。从开站之初，广州就提出开发“南站商务区”的设想。以此为开端，南站地区的规划和定位经历了几轮“加码”。
2011年的第一版规划当中，南站片区就被定义为“ 华南地区综合交通枢纽+现代服务业集聚区 ”。
而在5年后，南站片区的规划又经历了两次调整，定位也逐年升级。南站地区被赋予的使命更重，定位也从面向珠三角、辐射华南的“华南商贸中心”升级到“ 泛珠CBD——泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区 ”。
第二版规划图，仿效花城汇广场
从一开始，南站的规划就不仅仅是成为一个高铁的中转站，而是面向大湾区乃至全国的门户。
虽然定位不断升级，但南站商务区的建设着实缺乏亮点。相比之下，万博商务区的定位要更加明确，建设发展也当然更快。
2019年底，南站片区又更新了一轮规划，定位也再一次升级。广州南火车站打造为“世界上最好的火车站”，而片区则定位为“ 世界级高端商务中心 ”。
规划图中，高大的楼宇矗立在秩序井然的中轴线上，两栋对称排列的地标塔楼相互呼应， 俨然一个“再版”珠江新城。
不过这份规划，也指出了南站片区存在的三大问题： 低效的产业、低效的土地利用规模和紧缺的环境配套。
简单来说，就是定位上去了，但产业规划和实际建设没跟上。最终暴露的是 产业规划上的“迷茫”，空有流量，商圈及产业发展滞后，造成了“站强产弱”的现状。
上海虹桥商务区，或许是广州南站的答案
在互联网里，流量变现的方法有很多种，如贩卖广告、直播带货、知识付费等。但在现实当中，交通枢纽中的客流量变现，却是一个大难题。
而上海虹桥，则给出了一个解题思路。
上海虹桥商务区建设和成果，在全国乃至国际上都处于领先地位。依靠“ 大交通，大商务，大会展 ”的策略，吸引了众多跨国公司总部、中央企业功能性总部、国内行业龙头企业总部，以及上市公司总部入驻。
上海虹桥商务区，图源网络
在大交通上，不得不承认广州南站和上海虹桥有着不少的差距，上海虹桥综合交通枢纽涵盖航空、高速铁路、城际铁路、公交车等多种交通方式，是轨、路、空三位一体的超大型、世界级综合交通枢纽。
虽然在交通体量上，广州比上海差了一个等级。但大商务、大会展则是广州南站完全可以借鉴的地方。
尤其是大会展。
例如在2018年，中国宣布举办国际进口博览会，虹桥拿下了这个国家战略级别的常年展。 依靠会展经济，上海虹桥从交通中心衍生出一个“国际贸易平台”。
回到广州，广州火车站也正因为叠加了流花湖展馆，才实现了火车站片区的快速发展。
上海和广州过往的经验都表明， 会展经济对于交通枢纽周边片区的带动能力是无可估量的。
巨大的人流量，带来了巨大的交通压力，同时也带来了不错的经济收益。例如广交会期间，周边酒店住宿、饮食消费、商业购物等消费数据得到了大幅度提升。
这都离不开广交会所带来的流量效应。根据相关媒体的报道，今年广交会首期，在短短五天内，超10万境外采购商涌入琶洲展馆，分别来自全球210个国家和地区，较上届同期大幅增长...
根据广州地铁公布的数据， 广交会首日，广州地铁线网客运总量便达888.2万人次，与春运旗鼓相当。
琶洲会展中心
而这些，正是广州南站目前所需要的。
如果广州南站能发展大会展经济， 不仅能够分担市中心的交通压力，发挥本身交通枢纽的作用，还能依靠这些人流量完善周边的商业配套。
并且广州南站片区拥有更大的空间，交通运输能力更强，不远处还有万博商务区作为商业和消费的承接。
换句话说，如果广州南站片区引入会展产业， 不仅可以缓解市中心的交通拥堵，另一方面也解决了客流量要如何转化的问题。
当然，琶洲会展中心的地位无可替代。 但如果把琶洲当做对外贸易的窗口，而广州南站作为国内贸易交流中心 ，似乎也是可行的。
广州南站高铁线路涵盖全国大部分地区，对比琶洲有着天然的远程交通优势。参展人员无需中转交通，落地即达会展，体验上会更好。
依靠各种类型的会展，不仅可以盘活当地商业价值，还可以衍生不少的产业，例如外贸、制造、金融服务业等。
大会展经济，或许是广州南站不错的突破点。
找准产业定位，广州南站价值重估
在此前，我们就讲过， 房价是一个区域的综合经济能力、配套情况、教育水平的综合体现。
依靠前几年的定位升级，购房者对广州南站片区规划抱有极大的期待。在房价方面，也有所体现。
户型与价格仅作参考，具体以项目现场公布为准
广州南站片区整体房价在番禺里属于中上水平，但我们不得不承认广州南站片区新盘的困境： 目前广州南站片区的新盘，过于“单打独斗”，楼市氛围不浓厚，热度不及其他板块。而隔壁的石壁村旧改已暂缓，短期内无法通过旧改释放利好。
我们再来看一下广州920新政满月后，番禺各板块的新房表现。
长隆万博，无疑是番禺的独一档，房价和网签量都是遥遥领先。
而广州南站片区，整体网签量则靠后，不及祈福、番禺广场、莲花湾、亚运村等板块。目前板块内的房价支撑，更多来源于地价。
也正验证我们上面的观点， 整个片区新盘不多，新盘之间“单打独斗”，整体购房氛围不浓厚。
毕竟长途出游或出差，都是短期需求，而居住本身，则是长期需求。
对于如今的购房者来讲，居住属性是首要考虑的重点。例如户型产品的设计打造、周边的配套规划、交通枢纽带来的便利等。其次是片区的价值预期，通过规划的逐步兑现，片区价值得以提升。
而广州南站的区域价值的上限，是片区内的产业集聚效应。也是目前广州南站的短板。
当下广州南站片区内已经兴建起了许多办公大楼，虽然在前几年的招商当中，陆续引进了一些企业， 但目前引进的公司或产业，过于分散，难以形成产业的集聚效应。
那么围绕着巨大的客流量，广州南站究竟还能做什么样的文章？
服务业和商业 ，或许是一条不错的路径。
广州火车站周边，是广州著名的服装批发商圈。围绕着服装产业，广州火车站一度成为全国火车站发展的典范。
而广州南站，更多的是“人”，是发展服务业和基础商业的天然土壤。 例如发展周边的酒店公寓服务业和餐饮，满足庞大客流量的住宿和吃饭问题。同时发展基础商业，满足各类人群的消费和商务需求。
随着各类服务业和商业类的企业入驻片区，将会发挥极大的产业集聚效能。
服务业发达和商业的繁华，自然就能留下更多的客流量，从而带动周边产业发展，就能撕下广州南站身上“荒”的标签。
随着广州南站ICC的落成,将极大提升广州南站目前的商业生态
另外，如果官方能给予广州南站片区一些优惠政策，如税收优惠、租金补贴、创业补贴等， 营造良好的营商环境 。这对中小企业来说，将会是巨大的吸引力。
广州南站片区“地大人多”，本身就具有极大的发展空间和潜力。
如果广州南站是对标上海虹桥，找准产业定位，完善居住配套，那么广州南站片区的价值将会被重新估值。
当然，许多人所诟病的“远”，但距离对于广州从来都不是问题。比南站更远的知识城和南沙，都能依靠自身的优势和准确的产业定位，发展成自成一派的区域标杆。
而随着南大干线的开通，彻底打破了番禺此前各版块独立发展的局面， 未来广州南站将会连同万博长隆、国际创新城、莲花湾制造中心共同打造产业新格局。
届时，广州南站所带来的巨大流量，将会充满想象。
作者：数研广州