出品|纵横陆家嘴
撰文|查克
作为唯一一名亲历两个"王氏"家族从规模加速扩张到运势转换的商管界大咖，现年46岁的陈德力在商业地产行业因疫情冲击面临重大调整之时，再度跳槽，加盟了昔日与万达商管齐名的宝龙商业（9099.HK）。
宝龙商业公告
6月1日，宝龙商业及其母公司宝龙地产（1238.HK）发布公告称，陈德力获委任为宝龙地产联席总裁及宝龙商业行政总裁，该任命自2020年6月1日起生效，协议任期为5年。据了解，陈德力将主要负责集团相关业务整合事宜及协助公司行政总裁处理集团的业务运营管理，并全面负责宝龙商业的管理和运营。
"晋级"往事
资料显示，在加盟宝龙之前，陈德力曾先后在万达商管和新城控股（601155.SH）分别担任副总裁和联席总裁。2010年8月，陈德力从凯德转投万达商业（2018年3月更名为万达商管）。彼时，凭借59个万达广场成为"商业之王"的万达集团，在加速国内外扩张的同时，开始筹划万达商业上市事宜。
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2016年7月，陈德力离开万达商业，并于次月加盟新城控股。截至2016年年末，万达商业地产开始转型至轻资产模式的同时，万达广场数量升至185座。陈德力任职的六年间，万达商业平均每年新增20座万达广场。
这一年，因万达集团董事长王健林不满估值被严重低估，万达商业从港交所黯然退市。融资渠道出现短板后，这个被外界称为万达集团历史上重大战略错误的决策，不仅令该集团相继遭遇"海外并购停滞"和"股债双杀"，也迫使王健林的"断臂自救"策略延续至今。
也是这一年，新城控股商业布局正处于起步阶段，吾悦广场数量仅11座。不过，上市刚满一年的新城控股"*药弹**充足"，特别是在挖来被外界称为"商管魔术师"的陈德力后，该公司时任董事长王振华对未来商业地产的晋级之路也充满了信心。
然而，去年七月风云突变，"闪崩"行情出现在第二个王氏家族身上。王振华因涉嫌猥亵儿童罪被批准逮捕，并于今天被人力资源社会保障部撤销了其"全国劳动模范"称号。
随着该私德事件持续发酵，王振华之子王晓松第二次火速救场，并处置部分子公司回笼资金收缩战线，吾悦广场的数量也定格在63座。而这也直接搁浅了专注并擅长规模扩张的陈德力的100座吾悦广场计划。
如今，在正式成为新东家商业地产"话事人"后，陈德力将接管宝龙商业目前51个在管商业项目。尽管与加入两位前东家时的账面资产对比，陈德力此次转会后的起点并不低，但与两位前东家当时正处于业绩和行业"双红利"的境况不同，擅长打"顺风球"的陈德力面对的却是宝龙商业盈利能力欠佳、业绩增速下滑和过度依赖母公司的"逆境"。
净利增速同比大降五成，盈利能力堪忧
宝龙商业是宝龙地产旗下的商业运营服务公司，通过"宝龙系"商业品牌为业主、商户及消费者提供商业运营管理服务。2019年12月30日，宝龙商业从宝龙地产独立分拆成功登陆港交所，是内地首家在港上市的轻资产商业运营商。
作为闽系老牌房企，宝龙地产成立于上世纪90年代初期，实控人系现年68岁的福建晋江人许健康。许氏家族持有宝龙地产的股权比例为67.58%，并通过宝龙地产持有宝龙商业65.06%股权。宝龙地产以住宅地产起家，并于2002年转型至商业地产，曾一度与万达集团齐名，被业内称为"南宝龙，北万达"，但品牌影响力上却始终不及后者，目前也仅是长期徘徊在行业TOP50门外的中小型房企。
宝龙商业上市后的首份年报显示，截至2019年12月31日，该公司实现营收16.23亿元，同比增长34.99%；净利润为1.79亿元，同比增长33.95%。
尽管背靠宝龙地产的宝龙商业净利增速虽然高于行业均值，但相比上一年69.66%的增速则大幅下滑51.26%至33.95%。
对此，宝龙商业在业绩报告中解释称，若不考虑0.29亿元的上市费用影响，该公司2019年净利润同比增长约56.0%。但仍低于前一年增速13.66个百分点。
宝龙商业部分财务数据
宝龙商业净利润增速放缓与其毛利率下滑不无关系。数据显示，该公司2019年综合毛利率为26.4%，较上一年下滑0.7个百分点。其中，商业运营服务版块同比下滑0.8个百分点至29.3%，住宅物业管理服务版块则下滑1.4个百分点至12.9%。
宝龙商业毛利率
影响盈利能力更为核心的因素是，宝龙商业低于竞争对手的物业平均出租率。截至2019年年末，宝龙商业已开业商业物业平均出租率尽管由2016年的84.5%升至89.4%。而新城同期的数据则高于95%。
从去年上半年宝龙商业的产品线数据来看，中端品牌宝龙天地和宝龙广场近三年的平均出租率分别为76.94%和85.48%，均低于行业均值。相较宝龙商业一线品牌高于90%的出租率，该公司二三线项目表现略逊一筹，并拉低公司整体的盈利能力。
另外一个制约宝龙商业业绩增速的恐怕是其过度依赖的母公司宝龙地产。
数据显示，过去三年间，按开发商类型划分的物业管理服务收入构成中，由集团（宝龙地产及其附属公司，不包括宝龙商业）开发的物业占比均超过九成。过度依赖母公司开发的物业的短板，也令宝龙商业短期内仍需依靠前者规模的增长来提升业绩。
物业管理服务收入构成
但问题是，受疫情冲击影响，宝龙地产近期的业绩也不容乐观。数据显示，宝龙地产今年前四个月的合约销售额及合约销售面积分别约为138.56亿元和89.33万平方米，同比双双减少约13.7%。这也意味着，宝龙商业从宝龙地产获得的支持力度也将不及往年。
宝龙地产4月份运营数据
面对宝龙商业总裁、许健康之子许华芳日前提出的"2020年新开业11个购物中心"、"未来五年每年新增10个项目"、"2025年实现150个商管项目"、"全球TOP10商业地产公司"等目标，首次处于"逆势"的陈德力将如何*局破**，值得持续关注。
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