然而，在本次讲座的结尾，我想指出市场的一个新变化，即次级抵押*款贷**市场的崛起。这是一个全新的领域，我将在下一节课中详细介绍。
什么是次级抵押*款贷**市场？在我的解释中，证券化是一种很好的方法，但我必须指出，这种方法只适用于“优级抵押*款贷**”，即只有极少数的房主才能获得的*款贷**。这些*款贷**的借款人都是信誉良好的人，因此风险较低。然而，他们仍然有可能存在“成本”和“警觉性”等问题，但总体来说，他们是比较可靠的借款人。虽然他们的行为并不完全理性，但我们可以通过收取更高的利率来弥补这些风险。政府也认为这是一个帮助穷人的好机会。
投资者和政府的合作创造了这个新市场——次级市场。这就是我现在要描述的，我将在下一节课中详细介绍“出了什么问题”。我将在最后两节课中讨论“出了什么问题”，但我会在前面的课程中提到大部分内容。证券化非常重要。银行*款贷**给很多不同的人，但股东并不关心这些*款贷**。如果你是股东，你可能不知道银行将把你的钱用于哪些*款贷**。这就是为什么证券化如此重要。当你购买一个资产池时，你可以确切地知道你的资金将用于哪些*款贷**。
银行*款贷**给个人和企业，但他们需要承担一定的风险。因此，银行需要保留一定比例的资本。如果你持有银行的股票，你就需要承担这些风险。如果你不知道你的钱将用于哪些*款贷**，你可能会感到不安。这就是为什么证券化如此重要。当你购买一个资产池时，你可以确切地知道你的资金将用于哪些*款贷**。这让人们更愿意放贷。公司债务也是一种*款贷**方式。
如果你持有一家公司的债券，你可能不是第一个得到回报的人。如果公司破产了，你可能需要等待很长时间才能收回你的资金。相比之下，如果你持有抵押*款贷**，你可能会第一个得到你的资金。这是因为抵押*款贷**是一种相对安全的*款贷**方式。因此，证券化比公司债务更有吸引力。
目前，房利美和“房地美”这两家机构的*款贷**规模已经达到了4万亿美元。这是一个巨大的数字，但随着时间的推移，这个数字可能会发生变化。我之前提到过的那些“巨额*款贷**”，也就是那些富人才能获得的*款贷**，数额在2003年是0.5万亿美元，现在已经增加到了0.8万亿美元。此外，还有两个已经形成的市场。第一个是“Alt-A”市场，这些人的信用评级不够好，无法获得房利美和房地美的*款贷**。第二个是“次级人口”市场，其中有1万亿美元的*款贷**，而在2002年根本不存在小额*款贷**。将这些数字加起来，得出的总额是6.6万亿美元，其中包括银行持有的4万亿美元的非证券化*款贷**。
我们已经讨论过“证券化*款贷**的优势”，那么“次贷市场”是如何开始的呢？这需要一些法律上的障碍。
第一个法律障碍是一些国家尚未实现的。现在有些人质疑我们是否应该仅仅因为“某人的风险更高”就向他们收取高利率，这种做法是否合法呢？这是“高利贷”还是“合理的回报”呢？因为你在冒更大的风险，所以为了发放这些*款贷**，需要让国会通过一项法律规定，为风险较高的人提供更高利率的*款贷**，而不是“高利贷”。此外，还需要弄清楚税收待遇，这发生在1986年。
最早的资产池是在80年代末90年代初创建的。顺便说一下，我当时工作的“基德-皮博迪”公司，是这些次级*款贷**的最早创造者之一。它在早期非常小，但在早期运行得很好。到2007年，它已经增长到1万亿美元，平均每500人*款贷**20万美元。
这些人的信用评级很差，因此他们支付了更高的利率。例如，当时的利率可能是6%或5%，但他们支付的利率可能在前2年为8%，在前2年结束时利率又上升了3%，可能是“LIBOR+6%”。记住，“LIBOR”是指银行间的利率。它已经很高了几年后又跳升。许多人认为这是一种掠夺性*款贷**，因为房主被引诱*款贷**，但没有意识到几年后利率会大幅上升。但实际上这是有一定道理的。事实证明，如果你已经连续支付了2、3年的按揭付款，市场就会认为你不再是一个次级的人了。
毕竟，许多次级*款贷**的借款人都是年轻人，他们在大学里没有使用“信用卡”付款，或者他们违约了，一旦他们结婚了、有房子有孩子并且连续3年“按揭付款”，市场就会认为“这些人非常好”，所以我们会再给他们一笔*款贷**，他们可以再融资以更低的利率获得*款贷**。由于他们不再被视为次等的人，他们也许会被归为Alt-A甚至“优质*款贷**”。因此，可以预计，在第三年，将有70%的人“再融资”他们的*款贷**。在90年代和21世纪初的这些年里，剩下30%的人没有再融资。他们为什么不再融资呢？可能是因为他们错过了按揭付款，开始时他们的风险就比“初始资产池”更大，因此自然地，你会向他们收取更高的利率。因此，第二年利率上升并不是一件疯狂的事情，它不一定是“掠夺性*款贷**”的迹象。
