一种生活在灵魂的行旅中希望你把这里当成第二个家在山水之境里安下松弛闲适的心灵在时间里拥抱四季流转的自然在空间里收获静好安然的时光世界再大不过一个院望我们在这里将自然归还予你
以上这段话，是在采访KK之前，在他的民宿公众号里看到的。当时心里想，多么文艺的人啊，KK到底是一位怎样的民宿创始人呢？带着这样的疑问，我走进了KK的世界。今天，就和大家一起来分享KK与他的“一千零一个院望”的故事。
项目背景
1、投资人背景 KK出生在阳朔，成长在阳朔。后来，有了独立的创业能力后，他就选择了民宿行业。他认为， 既可以为人们提供美好舒适的住所和起居环境，也可以改变当地的落后面貌，进而能够改善当地百姓的生活 。经过六七年的发展，现在KK已经拥有了两个民宿品牌，共计10家民宿，一千零一个院望是其中一个新品牌，它的每个院落都是3-4间的小体量，拥有独立的客厅、厨房和游泳池，为客人提供理想的第二寓所。一千零一个院望，目前在桂林阳朔有2个院子。KK希望院落承载着人们对院落生活的向往，给人们提供的不仅是美好的居住环境，更希望它成为人们度假、康养、私密的生活社交度假载体。 2、物业状况： 房屋土地是KK自己购买而来，颠覆了传统租约式民宿的模式。通过农村宅基地有偿退出等土地政策，以民宿为切入口，取得乡村合法土地，打造了有产权的院子。KK分享说:“住客通过入住体验，可以把院落当成自己的第二居住场所。通过出售和转让等加盟方式，希望一千零一个院望能够获得更大的品牌价值。” 3、项目地理位置 一千零一个院望（阳朔遇龙河店）位于花仙谷马场旁，距离桂林千古情景区和十里画廊都只有1公里，距离遇龙河漂流码头距离也比较近，地理位置优越。项目依山而建，与大自然融为一体，相得益彰。 4、客群：由于项目定位是小而精致，单房造价和售价都比较高，所以一千零一个院望（阳朔遇龙河店）有酒店投资人、职场精英、网红。也有少量因公司团建和家庭聚会而来的客人。 由于阳朔在全国的知名度高， 民宿的客源未受地域性影响 。酒店通过不同的客群，提供了多样化的定制服务，为客人留下了美好的印象，增加了酒店的非房收入。同时，品牌口碑传播率高，老客带新客比例较高。
数据来源于投资人
KK介绍说，酒店在10月开业的第一个月里， 入住率就达到了60% ，不存在爬坡期，对于一家新开业的民宿而言，数据相当可观。 民宿每个月的纯利润在12-13万元，预计4年可以收回成本 。酒店的 经营成本每个月大概为2-3万元 ，经营成本低，但是酒店的供应链质量高。比如，酒店做了一个VI设计，以此来增强品牌的识别度。房间里的很多产品都是精心挑选的，包括洗护产品，采用的是APPELLES的高端洗护套装。联名定制的多款产品，比如精酿啤酒，是在桂林漓泉啤酒总厂定制的口感清醇的白啤。KK希望入住的客人能拥有高品质、愉悦的体验过程。“仅仅是一个好看的厨房，就能让很多客人有自己露两手的冲动！院子在厨房产品采购的原则是颜值，比如定制的烛光晚宴，比较适合聚会场景，既浪漫，又有仪式感。”他分享道。目前，一千零一个院望是一个新的品牌，正处于起步阶段，所以，仅在 携程 一个OTA平台上进行了推广，客源占比 大概在30%-40%。 现阶段，自媒体渠道是院子引流的主要方式，但KK也表示，随着品牌的不断曝光和发展，未来将会考虑与其他OTA平台合作，让更多的人认识院子，了解院子，爱上院子。
项目满意点
1、筹建团队经验丰富，精心打造精致院落 整个筹开和运营由芒果旅宿团队全程参与。芒果旅宿是KK的第一个民宿品牌，目前在阳朔 开业了5个项目，团队有6年的实战积累， 对民宿项目运营也有比较系统及科学的操作流程。除了运营部门，团队还有比较完善的市场部门和新媒体部门，所以，一千零一个院望作为一个新项目，在筹开和前期推广都比较顺利。 酒店的设计突出了自然与生活的完美结合，筹建装修6个月，对于一个500平米的院落，尤其是新民宿品牌的初次尝试，是比较理想的筹建周期。 2、民宿具有产权性质，能获得更多溢价空间 KK的院落和别的民宿不同的是具有产权性质，证件齐全，如果哪位客人看中了这块空间，可以 合法地买卖和交易，能为自己带来更多的溢价空间 。KK回忆道，有几位客人来住过院子后，打算在他们各自的城市或老家投建这样一个院子，而且愿望非常强烈。在互加微信之后，客人发来了当地村庄的照片，KK也会提供一些参考性的意见，如果其中有符合KK品牌的选址，双方将会展开深度合作。 3、精准填补空白，抢先占领市场 现阶段，国内专注私密性强、高品质独栋院子的民宿市场并不多，开发的品牌化竞争对手较少。在民宿消费不断升级的时代，KK希望通过提升产品和服务质量，更好地满足民宿消费者对于品质消费的潜在需求。 4、通过增值服务，非房收入可观 一千零一个院望通过团队的组建和服务细节设计、媒体推广等方式，为民宿提供更高收益的专业化运营和管理，进而形成了高端私人定制旅游模式、户外婚礼、森林SPA、野餐派对、野奢品牌发布会，提升民宿的非房收入。一千零一个院望拥有完善的品牌体系及团队支撑，从项目设计到运营管理，面对不同的消费群体，通过文创、摄影、伴手礼、旅拍、定制私旅等内容，借助互联网平台模式，打造旅行度假产品。目前， 院子有四档客房套餐:4599、5499、7399、9399元/晚， 除了在住宿标准上都可以享受独栋院落，含私享泳池、餐厅、吧台、厨房等，套餐体验主要区别于吃与享这两方面。KK说：“在这两个院子的周边租了60亩地，做了旅拍基地、马场、营地，来住的客人可以在这里玩上很多天，学骑马，感受乡村的气息，喜欢拍照的，可以拍上一整天，院子也有很多户外活动，可以摘菜，认识一些当地的植物、窑鸡、花艺、扎染，夏天还可以抓萤火虫等等， 野外的草坪很大，孩子们可以自由地奔跑、玩耍 。”想象一下， 在桂林的山水之间，高档的客房和泳池，定制的烛光晚宴，歌手动听的声音如黄莺出谷，客人沉醉于兴致盎然，而这一切都被专业的摄影师抓拍了，人生的美好不过如此 。据悉，许多客人提前一个月才能订到房。目前， 民宿的客房收入和非房收入比例约1:1。 KK相信，在保障客房收入的同时，通过自己和团队的不断努力，今后非房收入将会持续提升。 5、共享院子平台，营建新的商业业态 自有平台共享，加强民宿主之间的交流，提升民宿产品的推广力度，不同目的地，共享院子，抱团生活。KK希望将这些院子的使用权，以众筹的方式分享给更多的商业伙伴，大家一起共同经营民宿圈以及这些院子，共同创造有发展可行性的商业形态。
项目遗憾点和处理方式
KK表示，一千零一个院望（阳朔遇龙河店）是一个单体的民宿项目， 他认为不同民宿主的不同民宿品牌，应该把资源整合在一起，建立民宿集群。大家可以利用资源，互通有无，调剂余缺，以获得更大的市场 。目前，KK和他的民宿小伙伴，正在崇左建立这样的民宿集群。相信在不远的将来，他的这一愿景就将得以实现。除此之外，由于项目由三个设计团队共同完成，KK对视觉效果一直不太满意。在设计过程中*翻推**过几次方案，在施工过程中也曾多次修改图纸，最终才是目前看到的院子形态。“一千零一个院望是一个新起步的品牌，前期是摸着石头过河， 到现在已经经过市场验证，以后的项目就会非常坚定这样的院子模式，设计上也会快速很多 。”KK感慨地说。
投资人建议
1、KK认为，民宿行业的红利期已过，不建议没有从事过民宿行业的小白进入该行业。投资小白没有投资经验，需要大量的时间和精力接触民宿行业，投资失败的可能性高。2、 有过民宿行业从业选择的民宿主，在选择新项目时，一定要谨慎 。要综合考虑物业位置，投资回报周期，经营预期等多方位因素。否则就是竹篮打水一场空。3、 民宿消费不断升级，要把握好目标客户群体的需求。提升民宿自身的服务水平，积极拓展多种经营渠道，更好地满足民宿消费者的消费需求 。KK表示，未来将计划在热门旅游目的地及城市周边建20个院子，通过租赁或者拍地取得风景绝佳的地块和物业。按照每个院子投入350万-400万计算，一千零一个院望公司估值1亿。但赚钱并不是KK唯一的人生目标，之前他自己购买了当地大姐的土特产，送给院子里的客人做伴手礼。由于这些土特产带着乡村的味道，也建立了院子与客人的情感联接，他说：“客人将土特产带回到城市，也会想起在院子的乡村生活 ，当地的大姐也能收获一份额外的收入，算是我为 乡村振兴做的一点点贡献吧 。”院子的山居生活，承载着四季中最丰盈的治愈，在一千零一个院望里肆意拥抱自然，享受着大自然赋予的无限美好。关于一千零一个院望的故事、文化、此地的生活，是否让“从明天起，做个幸福的人，喂马，劈柴，周游世界”的愿望重新被点燃？那么，不如在空闲的时间，去一千零一个院望里实现“生活不是眼前的苟且，还有诗与远方”的愿望吧，尽情享受院子里的神采飞扬和温馨浪漫......
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