2016年合肥房价涨得最猛的区域，就是滨湖区，新房价格同比涨幅超65%(9月)，二手房同比涨116%。楼市降温，很多业内也表示，上轮房价涨得最猛区域，限购之后房价回调会最多。
目前，合肥市区户口不限购二手房，但由于限贷、外地人限购二手房、观望情绪弥漫等因素，市区二手房市场也开始降温。
进入11月，限购满月，在销量“腰斩”的同时，房价出现两极分化。新房价格滞涨，二手房价格开始松动。根据多二手房网站数据显示，11月滨湖区的房价开始松动，环比下跌0.07%。
其中，保利海上五月花(挂牌量较大)的价格跌幅达1288元/㎡。
▲近1年滨湖新房与二手房价格
一般情况下，二手房价格是低于新房价格的，并随着新房价格补涨补跌。进入2016年，新房住宅库存急剧下降，让大量购房者、投资客转战存量二手房市场，造成从3月开始新房与二手房价格“倒挂”的现象出现。尤其滨湖，5月滨湖房价“倒挂”差值高达5060元/㎡。10月限购之后，市场销量走低，滨湖房价开始松动下跌。
▲10月保利海上五月花二手房价格24243元/㎡
▲11月保利海上五月花二手房价格22955元/㎡
从上述两截图可以看出，11月保利海上五月花二手房价格确实降了！分析原因，保利海上五月花前期二手房价格较高，偏离市场行情，在限购之后必然回调。除了保利海上五月花，11月滨湖部分楼盘的价格也出现下跌。
11月滨湖区小区二手房价：
结合上图数据与实际情况，滨湖二手房市场出现了若干特点：
1、滨湖部分盘的二手房价格开始滞涨，涨幅也开始收窄。
2、一些品牌盘、学区盘还是比较抗跌，如万科蓝山、佳源巴黎都市、淮矿东方蓝海、中海滨湖公馆等。
3、从滨湖二手房中介门店了解到，10月150家中介门店的1周二手房成交量仅40套，销量早已下跌。
4、从一些滨湖投资客（持有滨湖房产）了解到，虽然限购来了，但会等到1号线开通后抛售，他们认为滨湖房价还会涨一小波。
大咖观点
关于二手房市场的动向，近期我们也采访了易居营销安徽区域总经理李长俊。包括二手房价格回调、链家进驻、二手房网签系统、易居二手房交易服务中心、滨湖二手房市场走向等问题。
合肥楼市程大C：对目前合肥二手房市场怎么看？
易居李长俊：合肥二手房市场不用怀疑，肯定会回调，回调至少20%-30%。因为，目前合肥这个城市还属于一手房市场，还不是二手房市场。一般来说，同区域二手房价格不能高于一手房的价格。在二手房比较发达的市场，一般二手房价格高于一手房的价格。
比如北京，存量房占市场主导。目前，合肥房地产市场二手房占比还比较低。今年由于物价局限价的问题，导致二手房价格比一手房价格高，有的高于30%，价格倒挂。这轮限购调整后，二手房价格肯定要回调。
合肥楼市程大C：链家进驻合肥，这个节点好吗？
易居易居李长俊：链家在一线城市占据份额在20-30%，链家进驻合肥主要看重的是与市场接轨。目前，合肥主要以新房市场为主，而每年二手房市场成交、价格在逐年增加。
预计5年以后，合肥二手房市场会彻底活跃起来。因为存量房市场取决于城市的发展。例如北京，而下一个就是上海，基本上这些城市二手房成交量大于新房。
合肥楼市程大C：合肥二手房网签系统为什么没有信息公开？
易居李长俊：因为，目前二手房网签系统的备案数据没有可比性，因为之前没有做过，今年才开始。这样的数据要有分析，同比或环比的分析，逐步逐步推进这个网签系统的完善。明年下半，就能看见合肥存量房的走势情况。
合肥楼市程大C：易居的二手房交易服务中心是什么样的？
易居李长俊：蜀山区的交易服务中心基本上已经做好，今年年底将在合肥建立3个交易服务中心。一个是滨湖要素大市场，一个是政务区，一个是蜀山区。在交易服务中心，可以完成二手房所以交易流程，解决二手房交易的方便性，并与政府合作。
合肥楼市程大C：怎么看滨湖二手房市场？滨湖二手房价会不会像“多米诺”骨牌那样崩塌？
易居李长俊：目前，滨湖二手房价格已经开始回落，价格肯定会回落。至于滨湖二手房价格会不会崩盘？可能性不大，一方面成本地价在那里，今年合肥地王不是在某个区域出现，奠定一个普涨的基础。另一方面，之前存量就少，影响不多，后面即使有存量，但地价在哪，也不会出现大跌。
从目前来看，限购是有影响的，明年1季度市场可能还是趋冷。政策刚执行，老百姓较为敏感，购房者预期还会跌，等政策过去后，房价又会变化。
新房价格方面，到年底不会涨了，很多楼盘都是价格备案不上去，这样一个趋势也说明价格降不下来。但这两点肯定要变化，一方面是销量或去化率会降下来，以前开盘都是卖光、售完，现在可能只能卖个50%。另一方面，以前楼盘没有优惠，现在开始优惠折扣会增多，这也是一种变相降价。
目前，合肥9区规定的房价下调幅度在5%，超过5%要重新备案，所以很多楼盘的最低折扣在95折，未来房价的涨幅根据限购政策“超过6个月1%”。总体来说，限购之后，购房者的观望情绪相当浓厚，反正房价6个月内不会涨，可以多看看。
二手房价地图
11月合肥各区县二手房价变
从数据上，可以看出的情况：
1、11月滨湖房价开始转跌，是唯一下跌区域。
2、包河区、蜀山区、高新区的二手房价格涨幅不大，基本处于滞涨状态
3、市区其他区域的二手房价涨幅不超过3%。
4、由于三县不限购，加上之前肥西、肥东地价破1.1万/㎡，三县的二手房价涨势较猛。
5、下列各区二手房价统计数据中，价格下跌的楼盘开始增多。 如包河区、政务区、蜀山区、庐阳区。
滨湖区二手房价在文章前半部分！
包河区二手房价
高新区二手房价
经开区二手房价
蜀山区二手房价
庐阳区二手房价
新站区二手房价
政务区二手房价
瑶海区二手房价
北城二手房价
肥东二手房房价
肥西二手房价
寒潮已经全面来袭！
目前，短期投机赚差价的周期已过，在政策调控与预期下降的双重影响下，后续合肥楼市将进入一个较长的供需调整期，而限购短期内不会取消。后续市场，一定有做得好的项目，也有做的差的项目，就看项目的特性能否匹配客户的需求。
对于购房者建议，新房价格滞涨，二手房价回调，房子可以仔细甄别。碰到适合自己的房子，可以考虑入手。从长期的政策调控与房产风向来看，下一周期一定能解决上一周期的问题。除了自住，当下投资一定是看重长期。
加小编【程大C】微信：cc76392890，咨询购房问题。