买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

6·2日青岛楼市调控新政出台之后，各大营销中心的人气有了显著的提升。但是看房归看房，许多人心中还是无比纠结：

买哪里？

入手后房子会增值吗？

有必要现在就要出手吗？

这是当下购房者最关心的三个问题。在过去的一周中，我们的团队通过大数据分析了青岛100个二手房小区成交数据，并找出了5个实际案例，再结合政策、土地、供需比等核心数据，为你找出了问题的答案。

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核心资产的五大关键词

虽然在视频领域，“青岛跌幅最大的10个小区”这样的话题更吸睛，但我们买房子不是为了赔钱的，而是要在这银行存款利率不断下调、理财产品不保本的年代里，实现资产的保值增值。

所以，老王从100个二手房小区中，筛选出了5个在各自板块名列前茅的代表性项目，以他们为标本来总结经验教训，更有代表性。

1、地段——鲁信合璧花园

鲁信合璧花园，能够成为即墨人气小区NO1，得益于鲁信在蓝谷板块独一档的产品品质。从园林到精装，再到物业和核心配套，鲁信合璧花园在这个板块都是近乎完美的选择。

但是我们看二手房的房价，比最高点时几乎腰斩。

地段论永不过时。 而且，我们从金家岭、浮山后这一线来看，越是精英聚集的高端住区，地铁、教育、商业、医疗等核心资源醇熟度越高，地缘客户的忠诚度越高。

2、品质——鲁商·蓝岸丽舍

拥有崂山一流山景的鲁商·蓝岸丽舍，是午山板块的次新房，然而同一户型、同一面积，交易时间仅差了一个月，价格相差了9w。

老王相信，任何人都不希望自己的资产，未来会是这样的走势。

卖地段盛行的年代里，许多开发商对于品质都是漫不经心。品质的平庸将直接影响着房价的走势，哪怕占据了一流山海资源的崂山也不例外。

3、房龄——泛海名人广场

市南区的黄金地段，而且拥有相当比例的大户型房源，并且是远洋广场板块成交榜的NO1。但是已经有20+房龄的泛海名人广场，成交价开始迫近两万线了。

房子和人一样，都要服老。

在足球场上，哪怕有伊布那样逆天的身体素质，也会随着年龄增长伤病缠身，住宅同样如此。而且，除了居住舒适度越来越差，从资金的角度而言，老房子*款贷**年限太短了，这也会增加购房者的经济压力。

房产迭新，是所有渴望资产增值的睿智者的必选项。

4、物业——K2海棠湾

西海岸的老胶南板块中，区府芯这个区域算是一个供需两旺的热区，西海岸第一批次竞品质的夺地大战，就发生在这个片区。作为区域内的次新房，K2海棠湾有一个很奇特的现象，就是二手房挂牌量、出租量很高，对应的是二手房房价不断走低。

一个最核心的因素，就是K2海棠湾的物业服务实在太差了，位列西海岸新区物业服务行业投诉榜的前三甲。

物业服务经常被购房者所忽视，但实际上这是影响二手房走势的关键因素。当一个小区绝大多数业主都在卖房子时，除了争相降价，再没有处理滞涨资产的好办法。

5、户型——保利·叶公馆

在高端住区中，同一小区内不同户型的产品，在二手房市场的差异也是巨大的。相比已经不符合居住需求的套二户型，更符合二孩时代三代居住的套四户型，在二手房市场溢价更高。

我们看保利·叶公馆中，同一个月份销售的房子，四室两厅的户型比两室一厅的户型，单价贵了13324元/平方米，相对稀少的大户型产品的保值增值力可见一斑。

所以，通过二手房的反向分析，我们可以给核心资产画像是： 核心城区，拥有卓越的品质，顶流的物业，大户型新房。

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楼市分化的三个要素

研究完决定房产价值走势的内在条件，我们再来一一分析决定的板块冷暖的外部因素。在人口趋势不可逆的情况下， 楼市走出“二八”行情同样是无法改变的。在这个过程中，我们要抓住三个重点：

政策、土地、供需比。

限售调整后变化为新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年。

二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。

限购区域首付比例不变，首套最低30%、二套最低40%；

非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。

很多人认为，6·2新政是有利于年轻人买房，对此老王不敢苟同。因为首付减少就意味着月供增加，5000元/月的房贷都感觉吃力的年轻人，怎么可能背负7000元/月的房贷？

6·2新政，是为 多房产、高收入 的改善族打开了一扇门。

1、限售松绑，有利于盘活手中的滞涨资产；

2、房子不卖还可租，首付降低，让以房养贷成为可能；

哪里是高知改善圈层的聚集地？

浮山后，应该是所有青岛人心中的答案。

作为市南、市北、崂山三大主城核心区的中心之地，在青岛主城拥有着得天独厚的通勤优势。2003年开始，品牌房企开始入驻浮山后，开启青岛楼市产品力时代。

二十年的时光中，数不胜数的大城精英心怀对美好生活的向往，来到浮山后。一流的学区、繁盛的商圈、知名的医院机构也因为圈层的纯粹而迅速完善，这也让浮山后成为青岛楼市炙手可热的人气住区，地缘客户拥有着极高的忠诚度。

那么问题来了，对于从套三居中搬出的改善族，他们终极改善的目标还会是面积相似，功能分区相似的新房吗？

180㎡以上的终极改善产品，才是当下楼市中需求端支撑最稳固，且具有藏品属性的核心资产。

老王通过大数据总结过去十年浮山后180㎡以上住宅的供需比，结果发现供应套数只有404套，而成交套数达到了530套。

2022年是近十年来的供应高峰，但全年供应也只有254套住宅，当年去化三分之一。今年前五个月去化了41套，估计全年的去化套数应该在80套-90套之间，按照这个速度下去，明年片区内180㎡的大户型产品就将售罄!

浮山后未来能供应的多为迷你地块，这也就意味着区域内的高端改善客群，再等下去就永远失去在地缘改善的机会！

接下来，我们看看浮山后的选择。

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样板之下的迭新之选

浮山后180㎡以上的大户型新房，看似有三个选择，问题是现在高端住宅质量问题也频发，新房渗水、精装货不对板、物业管理水平低下等问题，让很多人犹豫不决。

相比卖家秀，老王认为：开发商已经交付的楼盘，才能给予我们最真实的品质和价值答案。

我们从实际样板的角度去考量，五年内有在片区内有次新房参考的开发商，只有一个——金地集团。

金地·悦峰，不论是品质、房价，还是物业服务的口碑，在浮山后都是标杆级的存在。在二手房普跌的市场中，金地·悦峰的二手房价格依然稳健上涨，甚至超过了周边新房的价格。

因为有了金地·悦峰的珠玉在前，所以老王将金地·华章的户型与精装细节作为探盘的重点。

户型图

金地华章183㎡的样板间四室两厅三卫的户型，相比板块内次新房，最大的优势就是实现了 约 17.15 米 南向四面宽极致尺度，南向 9.6 米*1.8 米 极致宽景阳台，堪称户型界的天花板。超大采光面宽，不仅有震撼的尺度，各方面的设计和配置都很惊喜。

样板间实景图

阿尔卑斯山脉卡拉卡塔金沉积岩加金属造型的电视背景墙、来自瑞士的世界顶级卫浴品牌恩仕智能一体马桶（主卫）、德国高仪的卫具、德国一线精工品牌的厨房电器……名仕系3.0产品的迭代升级真正做到物尽其用，在浮山后可以说是独一档的存在。

样板间实景图

从区位上说，金地·华章作为浮山后F4中唯一的地铁房，不但拥有着浮山后一流的教育资源，而且尽享浮山后、新都心两大商圈的商业配套，一路之隔的金地中心已经与家佳源签约，餐饮娱乐、儿童教育、运动健身、日常购物等一切生活所需，下楼即达。

规划示意图

地段、学区、地铁、品质、物业、户型、物业、稀缺性，金地·华章这几十套压箱底儿的大户型产品，可以说是当今楼市最为抢手的尖儿货。青岛楼市中房产增值的神话，也必然会由这样全优产品所延续。

这才是6·2新政之后，你需要立即入手的产品。