昨天（9月19日）下午临近下班时，西安市住建局在其官网和微信公众号上同时发布了一条消息：《市住建局召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议》。
▲截图来源西安住建局官网
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住建会议释放房产新政信号
西安市住建局这条消息中，最受关注的内容是，在关于房地产市场的会议上提出：
一是 进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。
二是 全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。
三是 加大刚性和改善性住房供给，做好价格监测指导，确保房地产市场供需平衡、结构合理、价格平稳。
四是 严格执*房行**地产销售信息公开制度，切实维护购房群众合法权益。
五是 实施分阶段办理施工许可和联合验收，全面推行新建商品房“交房即交证”。
六是 完善房地产企业诚信评价机制，促进企业依法诚信经营。
从消息中还可看出，西安仍然坚持“房住不炒”定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
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哪些区将会告别住房限购？
会议提出，西安二环以外区域取消限购，先来看看之前的限购措施具体是怎么规定的。
西安距离现在最近一次的限购政策，是在 2021年8月30日发布的，重点是扩大住房限购、限售范围，强化住房限购措施。
一是扩大住房限购、限售范围。将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。西咸新区沣东新城，沣西新城高桥街道、马王街道，实施与城六区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区等区域统一的限购、限售等住房销售管理政策。（ 编者注：在此之前，西咸新区限购限售区域只包括沣东新城）
二是强化住房限购措施。居民家庭在我市落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房。（ 编者注：在此之前，购买2套房与1套房条件相同，即须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税，退役军人、经批准引进的各类人才除外)。经批准引进的E类人才在我市已连续缴纳12个月社会保险或个人所得税的，方可在限购区域购买商品住房。夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。
时隔两年之后，2023年西安提出二环以外区域取消限购，二环内包括碑林、莲湖、新城、未央等行政区，除此之外，高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、西咸新区、临潼区、长安区等区域将取消限购。
▲红框内为西安二环以内区域
至于购房是否需要西安本地户口？是否还需要缴纳一定时间的社保或个税？还要看放开限购的具体细则，目前细则还未发布。
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为何放开限购以二环为界？
西安在此次优化调整中，二环为何会成为限购与否的界限？
今年全国已有大量城市取消限购，但全面取消仅有佛山、东莞、嘉兴、南京、福州、廊坊、大连、兰州、济南、青岛、郑州、沈阳等12个，这些基本是房地产投资过快下滑、房企大量爆雷。
其中南京取消限购的力度最大、最实在，除发布利好政策外，直接给予真金白银的补贴。例如全面取消限购，无需购房证明。认房不认贷，首套首付仅2成，二套首付仅3成。购买新房补助合同总价的1%。鼓励有房的家庭卖旧换新，对出售二手房再买新房90平米以上，再给予不低于合同总价0.5%的补助。
举例说明：如果在南京买一套新房，面积100平米，单价2万/平米，总价200万。政府就会补贴总房款的1%，也就是2万元。
相比之下，更多城市选择了循序渐进的局部取消限购，包括：南昌、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉、苏州等20余城，包括放松某一片区限购，取消商办限购等。
目前来看， 西安也选择了“折衷”方案——保留中心区限购，放开外围区域 。
一方面，这是因为上半年西安房地产供应面积约650余万㎡，同比减少16%。成交面积却接近600万㎡，同比增加18%，数据上看市场基本面尚可。
另一方面，西安新房更多集中在外围新区。而且，二环外取消限购也符合城市人口规划和疏导趋势。
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全面推行“带押过户”意味着什么？
西安住建还提出，要全面推行“带押过户”。这意味着什么？
“带押过户”是依据《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。在二手房交易市场，带押过户，就是 “带着抵押*款贷**和房屋一起，过户给下一个购房者” 。交易双方可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，实质上，卖方将存在抵押*款贷**的房地产转让给买方，买方同时完成抵押*款贷**的抵押登记。
此前，在西安进行二手房交易时，如果抵押*款贷**还没有还清，那就需要卖方自己提前筹措资金、结清现有房贷。因此市场上，专门有给卖方垫资结清房贷的垫资公司（ 即过桥资金），按垫资时间收取手续费。一般二手房交易时间至少一个月左右。
▲有垫资公司专门做垫资解押的生意 图源南宁晚报 宋延康 摄
全面推行“带押过户”，带来的好处和便利是：对售房者来说，可以解决交易过程中存在的还贷资金筹措难等问题，规避资金风险，省掉过桥资金成本；对于买房人来说，可以减少交易环节，一次性完成过户、重新抵押手续。从整个房地产市场来看，可以缩短二手房交易周期，盘活西安二手房市场，让市场交易循环畅通。
取消限购后，西安二手房是否将迎来一波热潮？
一位业内从业者朱先生表示，放开限购对市场会有一定的刺激作用，刚好又赶上金九银十的一个时机，如果有业主着急卖房的，也可以抓住这个时机。不过应该不会对市场造成太大的影响，毕竟西安二手房源储备量还很大。目前也只是说二环外不限购，具体细则还要等。
作者：王喵
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