南山海岸城两个街铺，最近燃了。

一个是20平方米的小铺，是做果茶生意的，成交价格1000万元，单价50万元/平方米。

总价最高的是另一个181平方米，成交价5600万元，单价31万元/平方米。

至于坊间说的一个业主放盘价80万元/平方米，虽然是业主的试价，不具备市场参考意义，但是海岸城商铺成为南山商业风向标，已是不争事实。

就是这间不起眼的小铺，能卖50万元/平方米。

海岸城商圈人流量大，是深圳年轻人最爱逛的地方之一，海岸城2016年销售额达30.5亿元，同比增长13%。值得一提的是，深圳的吃货们贡献了6个亿。

而餐饮方面，贡献坪效最高的是乐凯撒比萨，一百多平米门店每个月销售额超百万。

对投资客而言，寻找下一个南山，下一个海岸城，才是投资的真谛。

未来的龙华=现在的南山

看龙华，“火线哥”(DChuoxian)认为可以从五个方面“大处着手”：

1、区位价值

深圳经历了三次产业革命浪潮：

以深圳火车站与蛇口码头为标志的加工贸易时代；以深圳机场为标志的国际化全球化时代；那么，现在经历的是以高铁经济为标志的科技创新时代。

龙华新区正处在深圳以创新引领的第三次产业革命浪潮的桥头堡。

2、创新强区

龙华具备吸引全球创新人才的两条最优“one line”——轨道交通和互联网，从传统制造大区跃升为深圳创新主力区。

3、宜居城区

5年时间内，龙华基础设施、城市面貌、公共服务以超常规速度迅速补齐“特区一体化”的短板，一系列变化可圈可点，己成为深圳白领购房就业的最热区域之一。

4、人口最密

龙华之所以被称为“宇宙中心”，一则是因为曾经快速上涨的房价；二则是这里的人口密度和地铁线路的密度。

先来看下“楼市第一生产力”——人口密度和人口流入。

上面这组数据透露的信息是，大量的户籍人口流入到龙华，足见这个区域的受欢迎程度。

来自深圳市统计局的数据显示，2015年末，龙华户籍人口20万人，同比增长率高达22.9%，位居全市第一，全市的平均水平是6.9%。即便是户籍人口第一大区，福田的年度增长率也不过6.8%。

如果把时间拉长到三年，2013年-2015年，龙华人口增幅为118.7%，排在其后的是宝安21.1%、光明15.5%，福田南山则为7.9%、6.6%。

而且，这个增速还有望保持。到2020年，龙华常住人口控制在190万人，而实际管理人口控制在300万人。

就这样，龙华已成为深圳全市人口密度最大区域，达到17257人/平方公里，是福田区的1.1倍、罗湖区的1.5倍。

认清人口流向，对于判断商业投资很有参考价值的。

5、工资水平

南山的平均工资水平是6460元，在全市十个区中，位于第四。

龙华的水平是6480元，位于第三。

可见，别小看龙华人，比南山人有钱。

做有钱人的生意，应该是商铺投资的要素吧。

从这五个层面看，现在的南山，就是未来的龙华，是有规划和现实基础的。

为什么是清湖？

宇宙中心龙华的网红在哪？

当然是红山、上塘，买房置业，这两个地方是首选。

但是，商业投资的眼光，就更要独到了。

“火线哥”(DChuoxian)之所以看好清湖的商业，基于以下判断：

1、4号线+有轨电车

挤进去是肉饼，挤出来是肉球。

深圳最拥挤的地铁4号线，早高峰基本上始发站清湖就出于客满状态。

清湖同时是地铁四号线和首条有轨电车的始发站。因此，这里将是深圳首个次级枢纽中心。

再来看看有轨电车的运力，成熟后将达到1.5万人/小时，将会形成龙华商贸区、观澜-龙华高新区、观澜北汽车产业区三个重点区域的人口对流，涉及的人口将达到千万级。

这点将对清湖的商业市场产生重大影响。

2、龙华汽车站

龙华汽车站每天发送旅客6387人次，其中省内为5308人次，省际为1079人次，可以汇集全国19个省的人流。

3、20万消费人潮

上表列出的20个住宅小区，这里的实际居住人口就达到近8万人，社区人群覆盖全年龄段客群，家庭型消费将带动餐饮、休闲、儿童娱乐等业态的蓬勃发展。

再加上附近企业人群将覆盖中、高端的休闲、娱乐、购物、商务、教育等综合消费人群，覆盖人群将达到20万。

海岸城的下一站

再来看一下海岸城的成功之处：

区域消费人群升级，购买力增强；双首层街铺与广场相连，聚集人流；娱乐休闲餐饮为主打，吸引人气，等等。

经过区域升级、配套提升、交通改善，龙华的居住消费人口，已经进行了一轮“换血”。

龙华汽车站人行天桥直接与保利天街二层相通，直接引流1.6万人/日(上图)，与住宅也有人行天桥相连（下图），消费人群的通达性很好。

同时，保利天街也是纯街铺，开业率达到八成以上，覆盖200多个业态。

值得重视的是，运营商统一对整体商业进行为期十年的运营，保证商业业态的完整性和持续性。

与海岸城类似，保利天街也以休闲餐饮为主打，以“爱上饭”为例，最高日营业额达到3万元，楼下的“蚝滋味”通常营业到深夜一两点。

据“回味鸭血粉丝汤”负责人介绍，他们之前做过详细的市调，认为这里的消费人群很适合这种快销品。事实也证明，这家分店，在所有分店中，营业额始终位于前列。

“火线哥”(DChuoxian)了解到的信息是，保利天街成交的街铺中，最高价已经到了38万元/平方米。

7年前，大片《阿凡达》在中国的火爆程度令人始料未及。

为了一睹3D IMAX的风采，众多影迷不惜打飞的，到东莞看《阿凡达》。

由于巨幕对商业中心的人口、消费额和规模，有较高的要求，实际上，巨幕的多寡，在一定程度上，反映了商业地产的江湖地位。

在深圳，新型商业中心从罗湖兴起，蓬勃于福田，并进而延伸到龙华。而深圳的巨幕块数也是沿着这条主线来演绎的。

于是，江湖人语，看这个地方的商业是否旺，点一点这里的巨幕就可以了，“巨幕商业指数”也因此而来。

保利IMAX影院将进驻保利天街，仅此一点，就足以说明保利天街在当地的商业江湖地位和贡献。