转眼间，7月已至尾声，8月悄然袭来。回顾2019年下半年第一个月，招拍挂竞技场上，7月一改江北新区一家独大的场面，在继续重视开发松北区的同时，也将江南老城区的调整规划也提上日程。新房接近年中时火力全开，上半年三十余家楼盘推出营销活动，仅7月就有13个楼盘项目入市，销售情况火爆。二手房市场经历了长达半年的盘整期后，在7月份哈市二手房挂牌均价首次破万，并且在不断刷新二手房挂牌价峰值，但整体市场活跃度仍有待提升。
概 述
7月百城二手住宅房价均价为15035元/平方米，相较预6月环比增长0.02%。哈尔滨新房与二手房价格继续保持稳定增长态势，7月哈尔滨二手房挂牌均价首次破万，达10001元/平方米，环比涨幅0.84%，较6月涨幅有所缩窄，市场活跃度继续复苏。
今年1—4月份哈尔滨二手房市场降温趋势明显，经历过二手房交易环节严格落实资金监管新政、中介行业大洗牌的“市场风暴”后，买方和卖方的入市积极性受挫，挂牌房源量急剧缩减，主城区全部出现量价齐跌现象，5月中下旬直至整个6月份，哈尔滨主城区开始全部看涨。
7月份，哈市土地市场表现较为平淡，仅有2宗土地成交记录，且均为商住地，成交土地面积与金额都不大。
新房和二手房价格都有所上涨。哈尔滨7月份新房价格涨幅为0.74%，涨势较为稳定。二手房挂牌价为10001元/平方米，环比涨幅0.84%，涨幅有所收紧。上半年哈市新房供应吃紧，自下半年开始迎来开盘潮，6月仅有2盘新开，而7月有13个楼盘入市，8月预计有9盘集体入市，下半年新房市场动作频繁可见一斑。
就目前来看，哈尔滨新房市场开盘、推新动作频繁，尤其是在近30个纯新盘陆续入市的档口，新房项目竞客激烈程度达到开年来峰值。对于哈尔滨楼市来说，中海、华润、保利等名企的加入，使得外来品牌房企在冰城的竞争性将会持续加剧，同时也为本市居民提供了更多新的选择。
土地市场解读
7月土地成交量供应量均有不同程度下降
从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看，供应面积与成交波动均较大。成交、供应高峰期集中在去年的7月至12月份。土地供应在11月份达到峰值，单月供应地块面积达208.84万平方米，成交量在12月份达到峰值，为170.75万平方米。
进入2019年后，1月份、2月份供地量和成交量大幅缩减，3月份开始招拍挂市场开始活跃起来，单月供地面积达到177.24万平方米，接近去年8月和11月供地峰值期。
7月份土地市场活跃度延续5、6月份的低迷。7月哈尔滨市有六宗土地拍卖，但是仅公布了两宗土地拍卖结果，根据这两宗土地成交数据，7月哈尔滨土地供应12.66万平方米，环比缩减8.19%，供应量连续三个月下滑，创今年土地供应量新低。土地成交3.38万平方米，较6月份25.93万平方米的成交面积环比缩小了86.96%。
从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看，2018年8月至12月成交额迎来高潮，除11月份外，土地市场成交活跃度明显，12月成交金额达到43.43亿元。
去年3—7月份，哈尔滨土地成交供应均偃旗息鼓，而今年第二季度哈尔滨迎来土地成交高潮。4月份土地成交额高达53.52亿元，已超越12月份成交总额，达到一年来峰值。
根据仅有的两宗土地成交数据，7月份哈尔滨土地成交额11584万元，环比上月下降了95.74%，溢价率0%与上月相比降低不少。
7月哈尔滨仅有两宗地块成交，均为商业用地
去年上半年，全国各种调控政策密集出台，加上哈市去库存压力下，土地市场供应量迅速下降，1—7月份仅有8宗地成交。而今年1-7月哈市土地市场商住用地成交21幅，成交总价86.07亿元，成交总面积124.1万平方米。
7月份，哈尔滨公布了2宗土地成交结果。这两宗土地均为商业兼容商务用地，都位于哈尔滨新区内，都由黑龙江本地房地产企业竞得。
成交地块总结分析
01.2宗地块均为商业兼容商务用地；
02.两宗地块君位于松北区，在哈尔滨新区范围内；
03.两宗地的竞得方均为黑龙江本省房地产企业，拿地溢价率均为0。
出让地块总结分析
01.哈尔滨7月份共有7宗地集中挂牌，从地块位置来看，4宗地位于道外区，2宗位于道里区，1宗位于松北区。从地块性质来看供应地块中4宗涉及居住用地，其余三宗均为商业用地；
02.4宗涉住用地总面积约7万平方米，道里区、道外区各有两宗；
03.随着市政府愈加重视对老城区的规划建设，江南老城区土地规划频出。本月7宗土地出让中有6宗出自江南老城区。
7月热门出让地块位于道里
No.2019HT010商住地块，位于道里区地工街、规划路、地节街合围区域，总面积达22000.2平方米，起始楼面价为3714.3元/㎡，预计在8月5日上午九点开始拍卖。
据悉，No.2019HT010商住地块距离哈尔滨站仅500米左右，属于名副其实的“城市正中心区域”。该区域交通便利，中小学繁多，医院、大型商超林立，配套资源优渥，附近小区众多，居住氛围浓厚，毗邻大商圈的优势足以让其吸睛无数。
值得注意的是，地块周围两公里内已无新房供应，也就是说其摘牌入市后周边已无竞品，无疑提升了该地块的含金量，也让不少市民“城中心新房置业”的梦想成为现实。
二手房市场解读
7月份二手房市场稳定向好，量价涨幅日趋缩小
7月份哈尔滨市二手房挂牌价为10001元/平方米，环比涨幅0.84%，约是6月份涨幅的一半，可以看出二手房价格涨幅有缩紧的态势；挂牌量381601套，环比涨幅1.85%%，可以看出市场处于量价齐升阶段，但挂牌量与挂牌价的涨幅明显较上个月缩小。
挂牌价方面，从去年7月份至今，哈尔滨二手房价格因受限售政策影响，结束了稳步大幅上涨的势头，房价涨跌互现，整体归于平稳，在9600元/㎡的水平线上徘徊。进入2019年后，挂牌均价稳涨行情再现，4月份和5月份连续两个月，哈尔滨出现了量跌价涨的局面，且挂牌量下跌情况较为明显，达到一年来最低值。
但从6月份开始，二手房市场迎来复苏期，房价涨幅甚至超过新房，且主城区挂牌价格持续涨幅，挂牌量小幅回温。挂牌量的变化可以反映业主入市积极性，虽然目前房源成交周期一直较长，但中介暴雷现象暂告一段落，前期选择观望的业主开始试探性入市，市场趋于理性。
观望情绪稍稍减缓，房价便告别了持续半年的平稳期，开始进入补涨阶段。
哈尔滨二手房市场有价无市的局面一直延续，7月哈尔滨二手房市场保持稳定增长态势，增长幅度虽然有所缩紧，但二手房挂牌价格首次突破万元大关，不断刷新今年以来二手房挂牌价格最高位。
挂牌价、挂牌量的变化能够反映出业主对于市场的积极性，当前二手房市场呈现出的量价齐涨的态势，无疑表现出业主对于二手房市场复苏的信心。同时，7月挂牌价、挂牌量增速较6月减缓，增幅有所缩紧，很可能是由于7月十余个新盘入市，业主对二手房市场被分流的估算，以及当前二手房市场有价无市现象的延续。
从单月趋势来看，7月延续了之前哈尔滨二手房挂牌价整体稳步上涨的趋势。自7月13日二手房挂牌价格达10003元至今，二手房价格虽有小幅波动，但挂牌均价始终未下过万元。7月下旬哈尔滨挂牌价涨幅趋势明显缩紧，涨势平稳，这与同期部分楼盘开盘、认售等动作造成的新房市场分流现象有一定关系。
无疑新房和土地价格的连番看涨，提升了业主对房产价值的估值，中介行业清理整治风波，同样也给哈尔滨二手房交易走向合法化、合规化提供了难得的机遇期。哈尔滨楼市的整体复苏向好让二手房市场运转已开始步入正轨。
数据来源：诸葛找房
7月哈尔滨二手住宅挂牌房源仍以刚需、改善型房源为主
二手房挂牌房源面积分布来看，140平以下房源占比9成，140平以下各个面积区间分布较为均衡。90平以下房源占比超6成，60平以下房源占比最多为32%，与上月持平，各个面积段房源占比也与上月相比基本无变动。
在新房上半年供应吃紧、价格走高、位置偏郊区的背景下，不少刚需人群开始主要考虑二手房房源，小户型入手门槛低、周边配套完善、可随时入住等优势符合刚需诉求，可见中小套型房源依然占据市场主力。
从国统局上个月统计数据也可以发现，小户型房价涨势又起，二手房90㎡以下小户型涨价幅度1.6%（6月份为0.5%），同比涨幅13.4%。90㎡—144㎡刚改类、舒适型产品面积段价格涨幅趋缓为0.7%（6月份为1.2%），144㎡以上的纯改善大户型涨幅为1.2%（6月份为0.4%），涨势有所提升。可以看出二手房需求面以刚需为主，小户型房源销路好，成交周期相对较短。
数据来源：诸葛找房
从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比61%，与上月占比相近，提高了1%；其次为1居室，占比22%，较上月微降1%，两者占比超8成，市场置换需求依然强烈。3居室占比14%，四居室占比2%，五居室为1，与上月占比相同。
与二季度数据统计结果相比，7月份二手房挂牌房源居室类别相较于5、6月份发生了变化较小。一、二居室占比仍然最多，一方面说明哈市置换人群积极入市，另一方面可以看出对应的刚需客群逐渐成为二手房购买主力，小户型房源供应力度加大，销路和市场需求量增加，手握小户型房源的业主挂牌积极性较高。
数据来源：诸葛找房
道里均价最高，为11988元/平方米，南岗区挂牌房源环涨4.16%
从各城区二手住宅挂牌均价来看，道里区以11988元/平方米领先，涨幅也是八个城区中最大的，与上月相比环涨1.46%；其次是南岗区的11149元/平方米，环比涨0.55%；近来被看好的松北区挂牌均价为8652元/平方米，较上月环比涨0.97%；香坊区挂牌均价为8573元/平方米，涨幅为0.72%；道外区挂牌均价为8471元/平方米，涨幅为0.45%降幅；平房区挂牌均价7572元/平方米，环比增长3.08%；呼兰挂牌均价为6802元/平方米，涨幅为1.28%；此次涨幅最大的城区是双城，挂牌均价为6086元/平方米，涨幅为10.45%。统计的8个城区中，唯一二手房挂牌均价呈下降趋势的是阿城，7月二手房挂牌均价为5619元/平方米，降幅为0.48%。
除阿城二手房挂牌均价有所下降外，其余七个城区挂牌价均呈上涨趋势，涨幅超过1%的城区就有4个，其中双城涨幅更是超过10%。当然，数据浮动明显与双城挂牌总量少有关。
本期哈尔滨江南老城区均有不同程度涨幅，其中道里区涨幅更是超过1%，这很大可能与7月哈尔滨市政府对老城区整改和江南老城区近来土地市场动作活跃有关。
数据来源：诸葛找房
从城区挂牌量上来看，全市挂牌总量约为390619套，与6月份相比涨幅3.77%，与上月涨幅相比，涨势有所收紧。
各个城区中南岗、道里、香坊、道外四区挂牌量最多。南岗区以106423套依然领先，与6月份102168套挂牌量相比，环涨4.16%。第二位道里区，挂牌量88016套，较上月涨幅3.68%。热议度较高的松北区，7月挂牌量23175套，环涨5.76%。
数据来源：诸葛找房
南岗降价房源高居榜首，7月累计降价房源量1569套
从各城区降价房源量来看，南岗区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区，7月份共有506套降价房源，与6月份比数量上涨2.43%。其次为道里区，降价房源量为337套，环涨3.06%。主城区降价房源量经过6月份仍有些微降的缓冲后，7月份降价房源量重新呈上涨态势。
7月降价房源量共计1569套，环比上月增长1.29%。哈市降价房源总量在连续5、6两个月锐减后，于7月份重新回升且涨幅明显，这与前两个月市场总体挂牌房源量和市场活跃度仍处于历史较低值相关，另外在迎来下半年开盘潮，新盘集体入市，不少业主有换房意愿，业主降价意愿增强。
降价房源量TOP20小区 公园时代套均降价幅度逼近5万
本月降价房源量TOP20小区数据与上月比，降价房源量与套均降价幅度均变化不大，基本持平。各区分配较均匀，其中香坊区、道里区、南岗区各占据5席，道外区入选三个小区，呼兰也有两个小区入选。
其中降价房源量最多的是道外泰富长安城小区，共有135套降价房，此次降价幅度达2.21万元/套，小区均价是道外三处上榜小区中最高的，为8406元/平方米。道里降价房源量最多的是恒祥城二期，共134套，降价幅度在3.58万元/套，小区均价达13359元/平方米。南岗区降价房源量最多的小区是红旗新区，共计124套，降价幅度较大为4.41万元/套，小区均价达11905元/平方米。
其中降价幅度最大的是呼兰的滨才城·公园里·公园时代小区，降价幅度逼近5万元，为4.99万元/套，共有95套降价房，小区均价较低为7114元/平方米。
数据来源：诸葛找房
热点城区7月份均以量价齐升为主，挂牌价略有波动
四大主城挂牌房源量呈现递增状态，周涨幅平稳，变化不大。7月份挂牌价整体均呈上升态势，道里、道外、南岗区周挂牌均价虽有波动，但波动价格不大。整体来看二手房行情向好，挂牌价与与挂牌量环比上月都都所增加。
7月末哈尔滨二手房周挂牌均价为10017元/㎡，已达到2019年1月以来最高位，且挂牌均价经历过6个月的停涨期后，终于进入了稳涨通道，且从现在市场回暖趋势和居民购房热情来看，二手房市场也将恢复元气。
