天府新区要出现大量的“*四代第**住宅”？
1月19日，四川天府新区公园城市建设局发布 《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》（意见稿） 征求公众意见的公告。
公告截图
根据意见稿的内容，四川天府新区未来将在 建筑面积超过144㎡的新建中推广试点建设生态阳台 。若按此执行，未来四川天府新区新建的大户型，将可能成为此前市场普遍理解的“*四代第**住宅”。
何为“*四代第**住宅”？
可以理解为我们的住宅形态经历了四次变化升级。
第一代住宅是 茅草房 ，解决的是生存问题；
第二代住房是 砖瓦房 ，解决了生活中的功能性和安全性的需求；
第三代住宅是 电梯房 ，是一种集约高效的规划方式，但却疏远了人们对居住的情感需求；
而*四代第**就是 “空中庭院房”，“城市森林花园建筑” ，是对第三代住宅的反思，从精神层面满足了人们对回归自然的渴望。
成都七一城市公园
*四代第**住宅更符合现代人内心追求田园牧歌式的理想居住产品，其兴起也成为当前房企住宅产品的创新方向。
早前，全国大多城市*四代第**住宅探索都处于萌芽试水状态。但在最近2年，*四代第**住宅开始明显“提速”。
以我们的邻居 西安 为例，产品内卷之下，*四代第**住宅已成为主战场。据不完全统计，目前西安在售的以及即将面世的“*四代第**住宅”就约有30个左右，可谓全城开花。
纵观西安市场上的“*四代第**住宅”，无论是空中院落还是空中花园等其它概念，几乎都是 通过奇偶错层设计，来实现双层挑高的露台 。
保利·云谷天汇效果图
其优势和痛点也非常明显。
优势方面
1.
功能性更强 。双层挑高露台拥有更大的室外空间感，既可以搭建成健身、读书的区域，也可以种花、种菜；
2.
视野更广 。相较于传统阳台，双层挑高的露台有更大的面积和更广阔的视野，多数项目能实现270°环幕视野，观感较佳；
3.
实用空间更大 。这部分区域往往是不计面积的，或者只计算一半面积，因此业主有更大的实用空间。
痛点方面
1.
不能封 。目前根据相关规定来说，这个露台是不能封的，只能作为半开放使用。在北方，夏天多蚊虫，秋冬多雨水、雾霾和沙尘暴，此时，半开放露台使用频率低、清理困难等问题就成了“老大难”。
2.
私密性 。目前西安的许多*四代第**住宅，本就是在建面约110㎡—144㎡的产品中“拉升”空间，从而导致阳台的排列也十分的“紧凑”，楼上的住户只要愿意，探头就能看到楼下的阳台。
再回到成都，从天府新区的意见稿中可以看到，关于生态阳台，规范对 面积、形态、绿化、开敞、监管方面 都进行了详细的技术解释。
面积要求 ：每户生态阳台的水平投影面积不应大于该户住宅户型总建筑面积的25%，且不超过50平方米，每户宜设置1处生态阳台。
形态要求 ：生态阳台外挑尺寸（宽）宜设置在 4 米到 6 米之间，长宽比宜大于3：2，连续长边宜小于等于 3 倍外挑尺寸；生态阳台宜为两个自然层高度且不低于6米。
绿化要求 ：生态阳台实施绿化面积应占阳台水平投影面积 60% 以上、覆土深度不小于 0.5米。
开敞要求 ：生态阳台四周应有不少于 2 个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的 40%）且至少有 1 个完整的长边为开敞面。
监管维护 ：生态阳台的功能用途、后期维护等纳入房屋销售合同，生态阳台禁止私搭乱建违法建设。
生态阳台示意图
通过这些解释，我们可以看到，天府新区的这个生态阳台，连绿化面积和覆土深度都规定好了，还不少于2个开敞面，说明也是 不能封 的。不过成都是南方，不像北方那么多尘雨，半开敞阳台实用性还是比西安更高。
关于隐私问题，天府新区是在144㎡以上的大户型上试点，都是些一梯两户、两梯两户的板式结构，不会那么紧凑，同时还规定了双层挑高的露台不低于6米，加大了花园的间距， 私密性会更高 。实在不行也能利用绿化、百叶窗进行遮挡。
还有采光问题，主要是卧室和客厅的采光会受到空中花园的影响，天府新区的规范规定花园挑出的宽度在4-6米，长宽比大于3：2，连续长边小于等于3倍外挑尺寸， 控制了花园挑出的宽度及长度，可以争取斜向采光 。
而且生态阳台 不计入建筑面积、不计入容积率 ，以后144㎡的赛道可以卷起来了，除了卷室内尺度感、设计感，还要卷各家阳台赠送，最大赠送面积可达50㎡。
可以说天府新区的新规确实给予了“*四代第**住宅” 政策上的支持 ，至于后期会不会出现大量这类型的住宅，最主要的就是 开发商的成本问题 了，建设期间、出挑的成本，后期入住后，绿化维护的成本，能不能算得过来账。
此外本新规共6章33条，除了利好*四代第**住宅建设的 立体绿化，在架空层、停车位、建筑立面、社区底商、开放式街区 等方面也有明确的规定。
《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》
（意见稿）内容
33米以上应首层架空
建筑高度大于33米的住宅建筑应首层架空 ，建筑高度小于等于33米且层数大于6层的住宅建筑首层架空面积不小于其首层总建筑面积的10%， 架空层层高不低于4.5米 。
规范还规定了 住宅建筑层高不应低于3米 ，也就是说以后 超过10层的住宅 底楼都要全架空，一楼带花园绿地的住宅未来将越来越少， 架空层泛会所 也将也越来普遍。
机动车停车位差异化配建
天府新区新建住宅，将 按套型面积分段设置停车标准 。建筑面积超过200㎡的，按照每户2个车位修建。建筑面积在144-200平米的，按照每户1.5个车位配置。建筑面积在90-144平米的，按照每户1.2个车位配置等。
本要求更加有利于未来 刚改为主导 的住房供应变化趋势，也同时保障了刚需型住户的需求。
机动车车位配比
加强建筑立面和第五立面的管理
临城市重要开敞空间或临红线宽度30米及以上城市道路的住宅建筑应进行 建筑外立面公建化设计 。同时，住宅建筑底部外立面 (不小于两层) 应选用 石材、金属、陶板 等高品质外装饰材料。
鼓励在 第五立面 植入公共活动功能，并利用格栅构架、植被绿化、坡屋顶装饰等手法遮蔽或美化处理，不裸露布局。禁止在建筑屋顶、露台等处擅自搭建各类建筑物或附属设施.。
公建化设计和第五立面的美化， 有利于提*天升**府新区整体城市风貌 。
优化社区底商相关规定
含住宅的建设项目，可设置社区底商。其中住兼商用地，底商的建面不超过项目 总建面的5% ；商兼住用地，底商比例应结合项目形态、业态统一规划设计， 底商须自持 。
此外，可通过采用底商与住宅部分退台式布局、设置公共架空空间等方式降低底层商业对住宅部分的不利影响，其中 住宅部分公共架空空间不计入容积率 。
开放共享的活力街区
除小学、幼儿园、涉密等项目外，建设项目 不得设置封闭式实体围墙 。可采用绿篮、栏栅等形式，安装电子围栏等安全措施，透景增绿。其中，绿篱、栏栅高度 不应高于1.4米 。
从公共环境到城市风貌、建筑功能再到管理制度，天府新区新规的编制，就是为了实现 “整个城市是一个大公园” 的愿望与期许。
最后还想再说说“*四代第**住宅”，在国家层面，为促进低碳经济发展和产业转型升级，立体花园设计理念是被高度认可的，所以*四代第**住宅的 前景是被看好 的。
最近不止是成都出台了相关政策， 厦门 也发布了关于立体生态住宅项目规划管控要求，不过他们要求的“ 立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于200㎡ ”，定位更高端，对于购买门槛也设置较高。
目前川内很多城市都开始了*四代第**住宅的试点，像眉山、资阳、乐山、广元、达州等都可以看到*四代第**住宅的身影，颇受当地人的欢迎。成都也是有*四代第**住宅的，最早可以追溯到2007年的 世纪城天鹅湖花园 ，2018年新都的 七一城市森林花园 。
天府新区此番新规意见稿出台，在可以预见的未来，天新一定会涌现出更多的*四代第**建筑项目，虽然具体的市场接受度还有待考察，但相信会激发开发商做产品创新的能力和动力，期待看到产品的再升级。