我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，首套房，总价在300万，浦西工作，这个预算不知道在上海哪些区域板块上车比较好呢？现在上车是好时机吗？
沪叔：你好，其实300万在上海买房上车是个门槛，浦东浦西都有适合上车的板块，考虑在浦西工作，建议考虑宝山的顾村板块、上大板块、杨行板块，这三个板块对于刚需购房群体，都是自主兼投资的板块。顾村各方面都不错，除了学校一般；上大板块内有宝山二梯队的公办学校资源，交通比较便利；杨行板块相比优势比较弱，但是是个价值洼地，未来随着发展各方面都会提升。
提问：沪叔，你好，第二套，因为小孩十九岁了也大了，想在买套将来自己住或者是孩子将来上班工地稳定了，我们打工的地方在松江小昆山这边，这边均价都两三万了，更买不起了，就想着看金山那边房价便宜，就看了亭林和枫泾，还有亭林的金水湖，不知道未来那个地方好，但我们看了世纪金源的那个梧桐印象也还不错，离乐高那有十公里，还有购物医院学校都还好近，现在有点纠结了……我们一共才四十几万，加上商贷和公积金也要贷好多，光首付就是个大问题了。能否给点意见，看后面枫泾梧桐那个后期会不会有升值空间？
沪叔：你好，金山枫泾是值得购买的，属于长三角一体化辐射区，这边有乐高乐园，阿里飞天产业园，同时也有17号延伸线，目前还是价格洼地，未来会有涨幅，梧桐印象精装交付，自带商业配套，未来属于枫泾核心位置，目前二套，也是首付五成，现在*款贷**也好贷。这三个地方首选枫泾。
提问：沪叔，你好，650万左右预算投资+自住综合交通、学校、商业最合适的是哪个版块，还有就是在同样的预算下是买中环内的动迁房好还是外环外的次新商品房好呢？
沪叔：650w总价对应产品+综合配套，地段定位在上海的北外环宝山上大，西南近郊闵行，七宝莘庄，西北嘉定南翔，东近郊浦东周康。具体要选定哪个版块，要看你更倾向于哪一方面的配套需求还是更倾向于更高阶的产品。中环内和外环外，一个是自住通勤上的距离远近，一个是产品的品质差异，要看选定的版块是否有消费活力，只要能跑赢通盘的优质版块，不论是前者后者，都是可以考虑的。上海楼市目前经历过四代产品迭代，第一代2000年前的老破小老破大以及老公房，这类产品最显著的特点是地段比较好，配套方面成熟，有学区加持，缺点楼龄大，自住体验一般。第二代在2000-2005年间商品房1.0，第三代在2005-2015年间商品房2.0，第二代和第三代产品品质不错，自住舒适，尤其第三代产品保值增值能力强，*四代第**2015年后的次新房，功能性比较强，品质一般，未来产品更新依旧继续。涨幅看选筹，赚钱靠杠杆，关于上海如何选筹沪叔团队已经整理发布在知识星球可以直接查看。
提问：沪叔，你好，留学生刚落户上海，由于经常出差，现租住在徐径北城，请问徐径北城动迁房能买吗？计划400万二室。动迁房，有风险吗？配套、质量，居住环境
沪叔：1.你好，你这边经常出差，需要去虹桥的情况，徐泾北城这边的动迁房是可以考虑入手的，目前这边单价4.5万上下，靠近地铁口的项目价格略高一些，类比周边商品房8万+，是一个去机场和高铁站入手门槛比较低的区域。
2.交易没有风险。目前这边的配套和附近商品房一样的，招商虹桥公馆业主的孩子也是在这边上学，万科的商业茂建成以后徐泾北城的居民过来也很方便，医疗都是社区医院，交通徐盈路和徐泾北城去虹桥相差一站地铁。
提问：沪叔，你好，普陀长风老破小一套自住(已使用首房首贷，目前商贷已还清)，考虑置换，方便工作出行便捷希望还在外环以内二手房，手边流动资金不多+老破小出售后作为置换首付（预计约350w)；请问沪叔有什么好的置换建议，谢谢。
沪叔：你好，目前首付资金350w（房款+中介费+二手房总税费），二贷首套按揭撬动杠杆最多100w，总价对应买450w的房子。450w外环内，可以考虑的产品类型，外环边次新动迁小2房，外环边楼梯商品房2房，市中心老破小2房，次新商品电梯房1房等。对于版块的定位，需要根据您这边的通勤需求，产品定位后具体分析。
提问：沪叔，你好，怎么在下轮楼市行情的到来选择比较优质的涨幅好的板块呢？
沪叔：你好，买房选筹，要注意选对时机很关键，楼市也有周期，选板块注意选那种发展空间大，可用于开发住宅的空地多，产业规划能级高的区域。
有些虽然空地多，但是都是产业园科技园，白天人流涌动，晚上完全没有居住氛围，这些的要避开，最主要看高素质高收入人群的往哪里去，这些人群看中的教育、各种配套，产业发达的区域，基本问题不大，比如大虹桥、张江、前滩。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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