随着利好政策不断出台，楼市走出底部，观望的购房者，迎来买房好时机。 距离2023年结束，仅剩下1个月，广州各大开发商不敢躺平，一大批新盘甩出新动态。
那么，有哪些全新盘入市，为广州楼市注入“新鲜血液”？
楼市库存爆了，不降真卖不掉
回顾广州这一年的楼市走势，艰辛亦反常，同时也是全国楼市真实写照。
那么，到底有多艰辛？
根据克而瑞数据监测显示，截至10月底，今年广州商品住宅库存套数为 110638 套。
根据贝壳数据显示，去年（2022年）广州新房供应量仅为 8.2万套 ，也就是说，今年的新盘数量与去年相比足足多出了 20% 。
图片来源：贝壳
这也说明，去年广州新房供应量，算是近10年内仅高于2017年和2019年，但同比2021年直接下滑31%。 从根据贝壳的报告来看，2022年每月广州新房供应都比较均衡，主要在小阳春、五一、十一等重要节点加大供应，但数量并不多。
不过与历年供应量的对比，也可以看出，2022年是处在近年的低位。
再看回今年，广州商品住宅每月的库存套数基本保持在10万套以上，与年初相比，截止10月底已环比下降3%，说明去库存已取得小部分进展。
但若以近12个月市场库存消化的速度计算，尽管广州现有的住宅库存需要消化仍需要18.9个月的时间； 由于今年6-9月成交出现明显下滑，即使10月新房供应减少+成交加速，去化周期已降至下半年来的新低。
根据中原研究院数据，11月份广州新房网签4817宗，环比下跌了26%，与去年同期相比比上升20%。
对比新政落地集中刺激的10月，11月的热度明显回落；且受二手房市场冲击，大量客户专场至二手市场，刺激11月的二手成交突破万宗。
成交量下滑，导致开发商11月推货积极性不高，根据广州中原数据统计，11月广州开盘/推新1032套，对比10月份明显减少。
具体到区域来看，截至今年10月底，广州库存去化周期低于全市水平的区域只有个5，包括 从化、黄埔、白云、海珠 ，其余6区去化周期均高于全市水平。
虽然目前库存去化周期仍然比较长，但是广州整体房价并没像预期的那样下滑，而是持续上扬；
据克而瑞数据统计，今年1月1日-11月15日，广州一手住宅成交均价约3.78万元/㎡，与去年3.72万元/㎡相比，呈现略涨的现象。
分区域来看，广州11区中，仅有4个区的房价正增长，其它皆是负增长。
其中涨幅排在前三甲的区域，分别是：天河、海珠、荔湾。
总的来说，虽然新房库存压力不小，但过去供应巨大的从化、花都、增城，也减少了供应。 那么，最后一个月，购房者到底该不该买房？
12月，广州有20盘排队进场
根据小编不完全统计，12月广州约20个项目有推售动态，涵盖全新亮相、开盘销售、加推新房源、开放样板间等，其中近一半是全新盘，且首次开盘的项目也占到5个。
从推新的情况来看，中心区成主战场，尤其是白云区，高达7个项目有动作；其中寸土寸金的越秀、天河也迎来全新项目亮相，引人关注。
但外围区的花都、从化、南沙三区暂无项目有明显动作，仍以消化库存为主。
越秀：10个新盘激战
要说今年哪个区KPI冲得最猛，当然非越秀莫属，目前在售新盘多达10个。
虽然都是蚊型盘，但整体市场热闹的程度，算是近10年之最。
其中位于农讲所地铁站附近的全新盘—— 万科瑧樾府 ，预计在12月中旬开售楼部。
项目规划有一栋36层高住宅，2梯4户设计，涵盖建面约105-175㎡三至四房，吹风价 9-11万/㎡ 。
项目效果图
天河、海珠谁最能打
同属中心城区的天河，今年似乎比越秀更猛，据小编统计目前有26盘激战，战况激烈程度可想而知。
其中今年下半年，华润置地拿下吉山仓地块， 华润置地·天河润府 目前城市展厅已对外开放，预计12月份开放销售中心。
项目规划12栋32层住宅，首开2/3/4栋，涵盖约80-128㎡的三至四房，两梯五户设计。
据悉，项目将配建36班中小学和幼儿园。
华润置地·天河润府平面示意图
至于海珠区，目前在售/待售新盘差不多20个；12月将有3个项目开盘，都是核心区热度很高的盘。
其中热度比较高的是琶洲的网红盘 琶洲南TOD ，预计12月初加推7#产品。 主推产品涵盖建面约140㎡、220㎡，三梯三户设计，吹风价10-14.5万/㎡。
琶洲南TOD新｜楼栋示意图
另外，位于琶洲西区的 琶洲ONE57 ，项目位于琶洲西区索菲亚和丸美隔壁，离磨碟沙地铁站约300米。
项目一共34层，其中21-34层为出售产品，户型面积涵盖35-65㎡小面积商办，总价150万起。
同时，还有 广州地铁地产·珑璟台 ，项目位于地铁18号线龙潭站，项目规划4栋29-30层住宅，共396套。
目前在售均价8.5-9.5万/㎡，约120㎡部分低楼层特价单位，单价不到8万/㎡。
项目预计12月开放营销中心“城市美学生活馆”；此外，近期还将加推4栋产品，户型建面约120-195㎡四房；
广州地铁地产·珑璟台效果图
此外，位于广州塔旁的 方圆美林滨江壹号 ，项目紧邻着琶洲，旁边就是客村商圈，地段核心。
项目一共有6栋楼，其中只有A1.A2对外开售，其余的都是回迁房和政府安置住宅。 项目主推建面约90-132m²三四房，预计价格9-12万/㎡。
方圆美林滨江壹号位置示意图
荔湾：双雄争霸花地湾
近年来荔湾新盘不断，目前花地湾扎堆着四大盘，其中要正面刚的中海和保利，12月两个项目都要开盘。
都是小面积产品，总价都是300多万起，这下想入住中心城区的刚需族们有得挑了。
花地湾四大项目一览
保利和颂 预计12月首开2栋，主推户型建面约72㎡、87㎡，都是1+2房产品，使用率达到100%。
保利和颂首开楼栋位置示意图
中海浣花里 主推户型建面约71-108㎡三至四房，其中户型建面约71㎡的2+1房，总价300多万即可上车。
中海浣花里位置示意图
此外，位于白鹅潭的 新世界·天馥 ，已经开放了销售中心，预计12月份面市。
主推户型涵盖建面约70-140㎡二至四房，产品选择丰富，三房以上均为南向设计带主套，延续新世界的高品质交标。
图源广州plus|新世界·天馥位置示意图
白云4个全新盘将轮番登场
当然，今年的KPI冲得最猛的除了越秀之外，还有白云。
白云12月有4个全新盘将轮番登场，包括 白云新城的保利云境、广州地铁设计之都项目云筑上品、嘉禾望岗国贸云上 .....
这些盘都是今年新拍的地块，而且均为广州建筑新规后的产品，使用率都在100%以上。
首先是主打刚需、刚改产品的 保利云境 ，项目位于白云新城核心黄石东板块，距离地铁14号线二期（在建）创意园站约600米处。
主推户型建面约68-110㎡三至四房，使用率超110%。
还有白云年内首个摇号地项目 国贸云上 ，预计12月开放销售中心和样板间。
项目规划6栋32-33层住宅，主推户型建面约85-143㎡三至四房，吹风价5.5万/㎡左右。
以及 云筑上品 ，项目预计12月开放销售中心的，项目规划5栋30-32层住宅，首推A1栋，户型为建面约89-138㎡三至四房，吹风价约5万/㎡。
云筑上品效果图
除了上述全新盘之外，还有多个楼盘加推新货，包括 广州地铁·云城上品、越秀公交·天悦云山府、品实云湖花城、越秀天悦金沙 .....
广州地铁·云城上品 位于在建的18号线北延段以及22号线北延段都在此交汇；与此同时，未来34、39号线（规划中）也将在白云城市中心设站。 项目预计下周将加推全新5#，户型涵盖建面约110-140㎡四房，预计单价4万+/㎡。
广州地铁·云城上品项目效果图
越秀公交·天悦云山府 预计12月推出6#新品，也是距离白云山最近的楼栋，仅约120米。
目前主推户型为建面约90-125㎡三至五房，总价预计360万起。
天悦云山府6栋户型分布图
老黄埔、万博：双网红盘加推
自920新政后，限购放开也让黄埔、番禺关注度更高，12月份也各有一盘加推。
老黄埔网红盘 富颐华庭 ，预计12月加推R13栋新品，并开放全新的样板间。
主推户型建面约112-139㎡三至四房，两梯四户设计、层高3米设计，舒适度较高；预计在4.9-5.6万/平左右。
R13栋新品位置示意图
作为今年楼市黑马的番禺同样有1盘加推新产品，位于长隆万博板块的 瑞麓府 ，预计12月初加推楼王11栋产品。
主推户型建面约235㎡四房大平层，纯南向板楼设计，专梯专户，并拥有270°转角大飘窗、全幕式南北阳台设计。
瑞麓府大平层效果图
此外，还有外围区域的增城，12月也有三盘有动态。
金地御湖颂 本周六开放样板间，推出建面约149㎡/175㎡/198㎡合院产品，三面高采光、高私密性，预计价格380万起。
金地御湖颂效果图
同时全新盘 建鑫荔棠雅苑 ，预计12月开盘，首推户型建面约56-131㎡一至四房，3梯7户或4梯8户设计，吹风价1.8-2万/㎡。
结合数据，不难发现，12月份广州楼盘推新热度主要聚焦在中心区。
房价跌了，能放心买房了？
广州楼市，如同正在经历一场“乱纪元”，现在的笋盘遍地，随便挑！ 从市场来看，广州部分楼盘的房价经历了去泡沫的过程，回到了几年前价位。
从这几年广州全市新房成交均价，虽然整体还能呈现上涨势头，房价能维持在3.7-3.8万/平之间。
但实际上，这两年主城区的供应增多，有不少10万+的房源入市，拉高了广州新房的整体成交均价。
但当我们撇去四大主城区来看，就会发现，广州这两年的房价没什么水分了。
这一点，从今年的除却四大主城区外的新房成交均价，与去年相比房价跌了将近1000元/平；与比2020年均价高出了不到800元/平。
单看外围区的话就更明显了，今年外围区房价已经低至2万/平，基本跌回2019年。
如果还不够明显，可以看下二手房，目前广州很多核心区的网红盘标杆盘，房价基本已经回到两年前。
与此同时，随着新政效力慢慢减弱，不管是开发商、还是购房者，对市场的预期已经开始起了微妙的变化。
对于刚需而言，可以入手了，现在广州主城区的置换门槛是前所未有的低。
而且目前广州不管是商贷还是公积金*款贷**，二套房最低首付比例都降到了三成。
你会选择入手吗？欢迎评论区聊聊~~
素材来源：广州plus、广州房产、中地行等