大家好，我是东川。
我们平时经常去踩盘，向开发商了解最新的楼市情报，不过，要判断一个楼盘是否值得买，还有很重要的一步。
那就是价值分析。
如何全面了解一个广州楼盘，是不是值得买？
对普通人来说，只需要掌握一些基本的技巧，全面了解楼盘的优缺点，对比周边价格，大致上就能保证：不犯错。
只要不犯错，楼市就会成为“时间的朋友”，对抗通胀，实现增值。
这是我们的 第12篇【问答】 ，也是用案例来做出示范，如何通过区位、产业、配套、人口等因素，综合评价楼盘价值，希望带给你一些启发。
答案供大家参考，也欢迎你留言提问。
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老规矩，今天留言，有问必答。
番禺板块
@A1朱朱侠问：广州番禺亚运城的一手楼盘天骄、天逸还可以入手吗？均价2.6万-3.3万/㎡。
@小丽：亚运城那么多的项目，媒体村、天荟、天誉等要怎么选？
答：番禺的亚运城，最大的优势是配套成熟，拥有大量人口居住，广铁系学位也不错。
从区位来讲，有地铁海傍站的加持，后续地铁3号线也会接入到番禺广场。不过，现在在售的一手楼盘，已经谈不上地铁优势了，都距离地铁比较远。因此，交通是一个劣势。
作为睡城的存在，亚运城经过10年的发展，商业算不上高端但齐全、广州医科大学附属第二医院等医疗算优秀、4号地铁线连接市区也还算方便；所以总得来说，各项配套齐全，很适合居住。
亚运城的面积不小，而且组团很多，以兴亚大道，石清公路为界限，大致西部中部和东部。
1、西部交通配套最好，商业配套最集中，房价也更高，项目有天成、媒体村、天荟；我认为西部是比较有投资价值的。
2、中部教育配套最好，广铁一中等教育配套以及广州医科大学附属第二医院、亚运城的各大运动场所都集中在此，项目有天荟、运动员村、天誉；如果有学位刚需的，可以选这里。
3、东部虽然在商业、交通等配套比不过西部和中部，但有着亚运城独有的江景资源。项目有：山海湾、中海左岸兰亭、天韵、天骄、尚上名筑等。
因此，要根据预算以及最关注的配套进行相应匹配，选择合适的楼盘。
天骄、天逸项目都位于东部，目前价格2.6-3.3万，入手自住可以考虑。
但从投资的角度来讲，亚运城整体的投资回报率不会很高，只是未来流动性还不错。
@熊坤丽问：番禺南村万博附近，总预算280万，碧桂园、锦绣香江、雅居乐、选哪个好？
答：三个楼盘都位于项目万博板块，且都是大组团小区，内部的小区配套、绿化都做得很好。
如果按照位置来选的话，由于锦绣香江、碧桂园翠山蓝天更加靠近万博及地铁站，且将来会受到18号线的红利带动，所以更值得考虑。
但预算280万以内，比较紧张。
两个项目都没有太多好的房源可以选择，因此建议根据自己对户型舒适度的需求，在两个楼盘间选择合适的房源。
黄埔板块
@C.K杰问：黄埔万科尚城投资如何？
答：万科尚城是可以投资的，尤其是经过央视曝光之后，价格回落，目前处在低位。
尚城位于老黄埔区—增城新塘的经济带上，距离南岗地铁站1公里左右，与广州市第十二人民医院和丹水坑风景区也都挺近，房源纯南向，全复式户型。
综合来看，区位和房源品质都是不错的，在16年开盘时人气很足；不过项目之前有爆出极个别房源关于“水帘洞“等一些问题，当然楼盘方已经出面整改解决了。
这种质量问题，其实是户型创新带来的，目前人口入住以后，其实都没有出现大的问题，随着居住人口的适应，我认为不影响长期估值。
而且，尚城所处的位置各项配套已是所见即所得，接下来能靠的是临港经济区的建设发展的辐射以及老黄埔的旧改来推动上涨。
综合来看，尚城仍然是不错的投资选项。
@王侠问： 黄埔科学城的雅居乐富春山居可以入手吗（自住+投资），前景怎么样？
答：科学城的新盘、次新盘、学位盘，我认为都可以入手，而且要抓紧。
富春山居项目地处黄埔与天河交界处，临近大观路，广汕公路旁，黄陂地铁站400米左右，整体的区位可以，加上均价在3.6万左右，对于天河外溢的不少刚需客户群体有一定吸引力。
虽然楼盘除了距离大型商业和医院比较远之外，但好在小区花园面积很大，依山而建，绿化和小区活动空间很不错，环境是其最大的亮点；其次户型大都方正实用，大部分有双阳台，且厅出阳台，双卫生间，房源品质，居住的舒适度很好。
自住可以考虑，投资也有不错的价值。
不过，投资永远是一门艺术，需要考虑投资成本，也就是有没有更好的选择。
这个楼盘不算差，但终究没有老黄埔和科学城香雪地铁站板块有潜力，建议可以再货比三家。
南沙花都板块
@ellen 问：资金比较有限，想买大一点的房改善一下，等几年后退休住，希望周边医疗和学校配套好一点的，南沙的楼盘有啥推荐吗？
答：南沙的医疗和教育，已经成为不错的高地。
每个人的资金有限的理解不太一样，当然如果是为了医疗和学校配套好的，且两三年后退休用的，肯定资源最集中的蕉门河、金洲板块了。
二手可以看南沙万达旁边的越秀滨海悦城、越秀滨海隽城等；一手的话看越秀天珹（但好像没有什么房源了）等。
@海阔天空问：花都炭步信达珺悦蓝庭值得考虑吗？
答：项目比较偏僻，目前周边除了对面农村民房零零散散的商铺、没看到什么商业配套，以后的日常需要就等项目自带商业以及旁边规划用地建设。
其他能真正享受的利好，除了规划的一个广佛环线炭步地铁站（距离项目地点暂时未知），也没有太多可落地的东西，毕竟距离花都重点建设的北站新城也真够远的（实际导航14公里）
价格相对便宜，实在预算有限，想要100万买个80平左右三房，不怎么看重配套，纯粹来解决自住问题就考虑吧，基于他目前的现状，慎买。
环穗板块
@虹问:佛山三山新城的保利云禧值得投资吗？周边还很荒凉且没有地铁等公共交通配套。
答：佛山三山新城所在区位确实不错，属于三龙湾经济带，北接荔湾、海珠、南临广州南站，产业、交通、生态等资源也非常丰富，只要规划不变，给他5年以上的时间进行蜕变，三山新城的投资潜力是有的。
就目前而言，三山新城的房价大部分已经去到了2.5万以上，且有些已经突破3万的单价，不过相比江对岸的荔湾5万多，价格优势真够明显。
佛山地铁11号线，从鹤洞出发，经广钢新城站到达三山新城站、创智园站。
5万多的广钢新城与2万多的三山新城仅仅隔了一两个地铁站，这样的价格对比，没有人能够忽视。
因此，虽说目前周边的确荒凉了点，只要现有的规划真的一一落实下来，投资是有机会的。
保利云禧的产品力度很强，保利+华侨城双央企品牌加持，规划的体育会所很高端，房源等品质感也都不错，不过对于3万上下的单价而言，需要些时间来坐实。
@Yuki 毓平问：200万预算买中山高铁站鸿瑞壹品好还是南沙的好呢？
答：不看好。鸿瑞壹品所属中山火炬开发区岐江新城南部。
周边的教育、商业配套所见即所得，已经还蛮齐全了，即使未来会受到中山站TOD的规划带来的利好，但是项目到中山站在一公里多，还是有点距离的。
更何况中山站TOD目前还是一片绿油油的，都好似没啥动静；
相比之下，我会选择区位更有优势，规划、产业等更有确定性和想象空间的南沙。
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