租一栋楼投资一家酒店的模式是从国内租赁商业起来之时发展起来的，国内市场化经济从九十年代才开始逐步发展到国内各个行业。经济型连锁酒店的开端，正式酒店租赁模式起步的开端，在经济型酒店发展十年的时间期内，租赁模式蓬勃发展于国内各行各业，酒店业也如天女散花，开启大发展。租一个商铺做一家小店到租一栋、几层楼做一家酒店成为国内民营经济发展的缩影，这种模式成为无数普通人群发家致富的通道之一，也在一定程度上加快了国内连锁酒店发展的模式。
个体经济的开端实际就是租赁经济的发展，房地产的发展也是走在之前，房地产的不断扩张催生了无数的租赁经济产生，并且盘活了整个民营实体经济的进程。当然，在线上生活平台的发展起来之后，实体门店遭受严重创伤，但实体门店经济依旧是民营经济的基石，依旧是民营经济版图中重要的组成部分。酒店租赁市场也是这部分市场发展的延续，在经济型酒店品牌出世之际，财务模型的建立是租赁酒店发展的初始阶段，低门槛的加盟准入让越来越多的人通过租赁方式进入酒店投资领域。举例，早期的七天连锁酒店，几十个房间一千多平方起就能做酒店，只要有个电梯就能到楼层布置一个满足功能的接待大堂，投资三五百万就能拥有一家酒店，早期的门槛甚至低于两百万一家店。便宜的租赁成本及旺盛的入住需求，促使这些早期经济型酒店回收成本快，一般在两年到三年之间就能回本，快的甚至一年半就能收回投资成本，这在当时的投资市场惊人的回报率促使品牌滚雪球式的发展壮大。据数据统计，两千年的第一个十年增加了一万多家经济型连锁酒店，而大部分为租赁型酒店投资，而抛开连锁体系，租赁酒店项目在十年间增加了十万家左右的体量，这是非常庞大的数据。所以在一定程度上，租赁项目的发展为国内酒店业的发展起到一定推波助澜的作用。
随着经济发展的进一步深入，房地产发展的泡沫及大量投资人的进入造成整体行业的不规则变化。一方面房地产发展的租售比例失衡，房价的进一步上涨导致商业房产租金水涨船高。另一方面国人的大量涌入造成供需失衡，租金高企，而国内的酒店房价却在十年间未曾增长，而人员工资成本却增长了五倍以上。是成本倒逼连锁酒店业走上中档酒店市场，然而在这几年，中档酒店也不怎么挣钱了，这就再一次倒逼做中高端酒店市场。
成本效应就是一个连锁反应，给租赁酒店市场非常沉重的一击，无数投资人从经济型转战中档酒店，再向中高端酒店市场进军，但大多数投资人都有一种感觉，就是无论现在如何转型，好像都不好挣钱了。这是租赁市场发展到一定的程度，总有他的瓶颈期，这些年，依靠租赁酒店物业谁挣到钱了？其实还是早期入场的投资人，依靠时间差和租金差挣到了钱，挣钱的还是少部分，大部分人在升级的怪圈中做了接盘侠，如同如今的房地产一样，很多人买了房子，房子升值觉得自己挣到了钱，其实一样都是受伤的小绵羊，未来需要承接更大的盘。
这也就是说租赁时代的结束，如同大部分小商品店一样，在模式转为线上之后，大量线下实体门店倒闭。酒店业在经过了二十年发展时候，单纯的租赁模式变得岌岌可危，租赁模式将巨大的租赁成本转嫁到酒店经营成本之上，导致大部分的酒店财务测算模型出现问题，无法实现理想的回报年限。很多投资人一方面需要测算租金在内的运营成本总和，还要测算前期装修成本的回报年限，需要三到五年回收投资成本，这种国内经济型酒店投资模式下来的产物如今依旧深刻影响着国内酒店租赁酒店投资市场，当物业成本越来越高，酒店单房造价越来越高，人力成本也越来越高，在这种情况下，房价没有显著提升，势必造成这种模式逐步失败，酒店投资失去了最初的投资初心。
所以为何身边越来越多的酒店投资人说投资酒店不再挣钱了，这是一句具备争议的话题，特殊的经济环境之下，国内酒店确实挣到了一部分的钱，但那是时代特殊产物，不是酒店投资的本质，如今酒店进入常态化经营之后，才会变得如此境地。不是酒店投资的失败，而是租赁模式的失败，租赁模式逐步将退出酒店投资的主流，这一模式存在发展于这二十多年，未来依旧也会存在，但是在理性板块有限发展，而非盲目的大规模布局。一方面是新增市场的结束，一方面是存量市场的介入。
在互联网发展下对于吃住行影响不是很大，反而是方便这个板块的便捷程度，所以酒店这个业态的存在及发展会经久不息。只是行业内变革的开始，租赁时代的结束对于酒店集团也是一个考验，在国内酒店集团里，大部分的门店都是靠租赁酒店加盟发展，如今租赁时代的停滞一方面会带动酒店集团的转型和升级，一方面加快集团间的残酷竞争。在存量市场竞争中，投资人往往更看重酒店的投资成效比，低级的成效比品牌将在未来逐步被淘汰。所以我们说，成本是压垮每一个实体门店的最后一支稻草，酒店租赁市场在高租金的压力下，逐步失去了盈利能力，转而寻求科学的解决方案。
所以我们需要对酒店项目投资需要有科学的顶层设计，对成本做科学的核算，对营收做系统的预测。才能科学可行地对项目进行精准定位，匹配品牌，进行投资。未来租赁市场一方面会保留优质的租赁项目，其他无法支撑的将逐步进入下沉通道。而酒店的主流方向是资产的布局，地产+酒店模式的布局是新的财务模型，这些模式是在国际品牌一直占据的领导地位，为何加盟国际品牌酒店的加盟商从来不计算几年能回收装修成本，因为无法计算，可能永远无法回收，所以国际酒店的财务模型也有问题。国内品牌需要向这个方向去转，做资产运营商，做资产的合理管理者和收益者，这对国内品牌来说需要时间沉淀，但我说未来肯定能沉淀出几个这样的国产品牌，国内目前的伪品牌太多了，需要洗一洗了。#酒店投资##租赁#
