#北京哪些楼盘值得买？#
2023年只剩最后两个月了，北京楼市今年并不容易，房企们年底冲刺业绩也是必须的，因此11月和12月仍然会有不少新盘入市和加推。
我们来盘点一下，今年最后一个季度，北京有哪些优质的新盘值得买。
京西篇
未开盘：越秀香山樾、印香山
已开盘：熙华台、璟山和煦、中海学府里、中海云庭
越秀香山樾
海淀的香山樾是今年海淀最重要的项目，也是越秀进京以后最重要的项目，光拿地就花了79亿，这把赌注很大。
项目位置在西五环外的四季青镇，产品为约185-270㎡大平层，全部4层洋楼规划，指导均价12.1万，总价范围约2600-3900万。
优点：
- 海淀新盘总是相对稀有，超低容积率更加稀有，综合容积率1.05的别墅地块，以后都难以再有。
- 大平层产品不错，只要面积够大，面宽够宽，就差不了
缺点：
- 五环内外的四季青看起来像是两个世界，项目周边环境一般
- 指导价价格偏贵，还得加精装包，当然，贵不是它的缺点
- 周边别墅小区流动性相对较弱
天恒印象山
香山樾隔壁的小地块，天恒&广安联合拿地，两个项目除了地块大小，价格一样，产品类似，开发商不同。项目仅有99套房，是个精致的别墅小社区。
北京建工熙华台
项目位于丰台青塔，距离五棵松一公里，规划6栋洋房/小高层，产品为约98-154㎡三居至四居，得房率含赠送含赠送约80%~90%，指导均价8.5万，总价范围约800-1350万。
项目处于海淀和丰台的交界处，出了小区就进了海淀，身在丰台，心在海淀。上周开盘，官方宣称卖了200余套，尚有约一半房源。
优点：
- 周边海淀改善的优质平替，价格只有海淀次新的6折
- 户型方正，得房率高
- 近301，近海淀，近五棵松商圈，周边繁华便利
缺点：
- 北侧是高速路+铁路的立体声
- 地块小而且分成两个互相分离的区
保利璟山和煦
项目位于石景山广宁村，南面800米是首钢园，规划19栋5-10层洋房，产品为约75-137㎡两居至四居，得房率约77%~85%，送大阳台，指导均价6.2万，总价范围约435-890万。
石景山最便宜的项目，位置一般，距离金安桥地铁站约1.6公里，产品做得不错。
优点：
- 低密度洋房，户型优秀
- 得房率高，大阳台，精装水准不错
- 价格相对便宜
缺点：
- 属于广宁村区域，周边环境一般，尚待改善
- 西侧靠山，往好了说是山景房，往差了说是没有发展空间了
中海云庭
首钢东南区仍然在售的项目， 准现房 。
优点：
- 配套日渐成熟，周边有地铁、学校和商业的规划
- 户型不错，精装准现房，特价房6.6万起，价格有优势
缺点：
- 临古城南街快速路，噪音灰尘难免
中海学府里
项目位于石景山衙门口，临近规划的11号线鲁谷大街站，产品为约89-127㎡三居至四居，送大阳台，销售均价7.5万，总价范围约615-970万。
北部篇
先说海淀。海淀永丰南供地，推迟到明年；清河的朱房村刚刚开始*迁拆**，时间还早。 目前海淀北部，仅剩永丰的中海富华里和栖海云颂尾盘在售。 因此今年的北部新房主力还是得看昌平。
未开盘：中建北京国贤府、梧桐星宸、建发观堂府
已开盘：紫金书院、建发文源府、建发珺和府
中建北京国贤府
项目位于北七家，规划17号线支线地铁站数百米，项目南侧配建山姆店。项目容积率1.3， 全部规划6-8层纯洋房，产品为约100-180㎡三居至四居，得房率超过90%，指导均价6万，总价范围约600-1100万。
中建在弱地段的另一次尝试，同样是精致的洋房、优秀的户型和精装，超高得房率、漂亮的园林设计，就看开盘价格怎么打了。
优点：
- 超低容积率，洋房
- 户型优秀，得房率高，精装品质不错
- 有17支地铁规划+山姆店
缺点：
- 北七家周边环境一般，尤其西侧和南侧，城乡结合部既视感
- 目前交通不便，需等待规划地铁建成
梧桐星宸
项目位于高教园， 昌平线沙河高教园站600米 。项目容积率2.0-2.5， 产品为约59-127㎡一居至四居，指导均价5.5万，总价范围约325-700万。
项目客户目标明确，一启动就针对周边8所大学组织了团购，另一个主要购房群体显然是西二旗的码农，地铁五站西二旗，销售应该问题不大，就看去化速度了。
建发观堂府
沿着梧桐星宸往北乘坐两站地铁，就到了昌平线的北邵洼站，建发在这里花了54.15亿拿了一宗大地块。昌平县城的新城区，配套有地铁、规划的商场和优质学校清华附。
项目即将面世，从小户型到大户型都会有，指导价5.5万/平。
紫金书院
紫金书院四期即将开盘，将加推两栋楼，一栋111平户型的、一栋146平户型的。紫金书院总共就剩4栋楼了，这次开两栋，最后一期就剩下两栋楼了。
文源府&珺和府
建发的文源府和珺和府已经开盘较长时间了，之所以重提，是因为前期开发商同意无责任解约， 10月份两个项目有一波集中清退的房源出来，还有少量好房源可以买到。
另外 朱辛庄的0022/0027地块 ， 预计于11月份土拍 ，一个悬念就是指导价是否会上涨。
在丰台、朝阳的新房不断抬价的情况下，昌平南新盘价格倒挂，指导价还是挺良心的。
无论是朱辛庄还是文源府/珺和府，还是紫金书院，都是价格倒挂的新盘，预计到明年，6.2-6.3万/平的回龙观和朱辛庄新房，就将成为往事。
上篇涵盖了北京西部和北部的优质项目，下篇将涵盖东部和南部的优质新盘，敬请关注下篇。