住房是我们生活的一件大事，除了自住以外，经常遇到买卖的问题。住房买卖是赚了还是赔了，每个人的算法真有不同，看到身边朋友、同事（特别是售楼小姐）和网络上的算法，有些不同想法。作为财经人员，想和大家讨论：房价涨多少才不亏，至少把按揭赚回来。
以下为计算方便，许多做了一些简化处理，不影响计算结果的性质，比如，购买房屋需要一段时间完成，本例假设在还按揭前一个月的那天把所有购房、按揭事情都完成了。本文卖房只考虑投资收益率方面的问题，换城市卖房、紧急缺钱（就医、教育等）、婚姻需要等情况就不在本文讨论范围了，那时就不能优先考虑投资收益率。
先假设：购买住房一套(其实门面等也类似)，面积100平方米（套内、建面均可，只要后面的单价和这对应就行），单价10000元/平方米，*款贷**7成，利率按5.88%（4.90%上浮两成，按LPR折算也行）*款贷**期内不变，*款贷**30年。同时，装修后自住（住不住皆可），五年后出售（五年：部分城市规定五年后出售免税，少点税不违法）。
一、购房基本状况：
房屋总价100万元，假设税费3万元，装修22万元（不装修也可，或者把购房过程中发生的相关利息费用计入此项，例如：自己不出钱全靠借款*款贷**等来办此事），此时，总共花费125（=100+3+22）万元。其中，首期需付款55（=100*30%+3+22）万元，按揭70万元。
根据按揭利率5.88%，月供为4143元。5年共还款248580（=4143*5*12）元，其中已归还本金49593元，未还本金650407（=700000-49593）元。按揭还款明细详见后附表。
二、我的收益率算法：
前提是：购房共计125万元，5年后出售，售价为付税后（不管多少）的净价。
假设收益率为5.88%，则对应利息为367500（=1250000*5.88%*5）元，期待的房屋总价为1617500（=1250000+367500）元，对应的房屋单价为16175元/平方米。
假设收益率为7.84%，则对应利息为490000（=1250000*7.84%*5）元，期待的房屋总价为1740000（=1250000+490000）元，对应的房屋单价为17400元/平方米。
假设收益率为9.80%，则房屋单价为18625元/平方米。
也就是当房价为16175元时，收益率为5.88%；房价为17400元时，收益率为7.84%；房价为18625元时，收益率为9.80%。
总结起来：你筹了125万元，在五年的时间内，净卖价18625元/平方米收益率为9.80%（其他类似）。其中：你自己有55万元，也获得了9.80%的收益率。你钱不够，*款贷**了70万元，付出了5.88%的按揭利息，这部分获得了3.92%(=9.80%-5.88%)的收益率。
别看有这个收益率9.80%，这是净卖价从购房价10000元，涨到18625元才有的结果，房价上涨86.25%。房价涨86%，收益率才9.80%（简算），这风险还是非常大的，其他收益率详见后附表。
当然，你住了或出租了，此处未考虑（有出租的，有自住的，也有空置的）。装修和不装修结果区别也较大，自己试算时，综合考虑。
三、特别比较：
首期付款+出售前按揭总款作为总成本来计算收益率
总成本798580（=550000+248580），因此总收益率为133.22%(=1862500/798580-1)，年收益率为26.64%（=133.22%/5）。
这方法应该也是粗略简算，忽视了付款时间、自己款项和*款贷**。
真实收益率按55万来算，是14.79%（=（55*9.80%+70*3.92%）/55），实际上约低一点（因为*款贷**是每月在付息，而出售是五年后一次收款）。
每位朋友有你自己的算法，欢迎讨论，提出你的意见和建议，一起把卖房收益率整清楚。欢迎你关注 人生3生命272 ，谢谢你转发、评论、点赞，把财经常识普及开来！
