【马哥午餐】 由长江日报知名房产专栏作者马哥创立的武汉购房自媒体品牌，每周邀请购房者与开发商，免费共进午餐，分析楼市行情、片区价值、热点楼盘，面对面畅所欲言。
大家要纳闷了：现在的房价不都是凭开发商一张嘴吗？他说多少是多少。马哥要说，大家真高估开发商了，他们根本就没有这个能耐。不然他们不就可以漫天要价了？这里面有三大“隐情”。
一 是武汉的房价实行的是价格备案制。通俗点说，就是开发商要开盘卖房子，必须得有预售证（此处提醒，按照房管部门规定，开发商如果没有预售证，是不能以任何名义收取任何形式的钱，大家发现了可以打12345市长热线举报）。开发商在取得预售证时，是要报个最高限价，比如所售房子最高价格不能超过多少。开发商为了留足涨价空间，比如准备卖1万的房子，就报个1.3万，为什么不报1.8万呢，因为这超过了周边楼盘房价太多，是违背其市场价值的，打回重新申报。
二 是楼盘开盘定多少价格，开发商其实心里也没有底。开发商的己任就是把房价卖高到自己都买不起，怎么定价购房者说了算。广大购房者纳闷了：开盘卖多少钱，开发商怎么会征求我们意见？开发商征求意见的方式比较隐蔽：就是让你认筹，认筹的人越多，说明房子越好卖，也就越可以涨价。所以大家明白了，售楼员为何不断哄你认筹了吧？一是他们有任务指标，而是为开发商开盘定价做好“大数据”分析。你在踊跃认筹的时候，事实上就为开发商后期开盘涨价提供了支撑，当然，你这个是被迫的。除了认筹量，开发商一般会参照竞争对手的价格，在此基础上适当上涨——放心，不会一次涨幅非常大的，因为开发商担心涨得太多，购房者都跑对手那去买了。特别是楼市降温后，开发商如果定高价，那很可能就遭遇开门黑。
三最最关键的是，现在谁开高价，不批，谁想涨价，也不批。现在武汉的房价真心不由开发商说了算。