1、对于诉讼财产保全的不动产，未经评估，无法精确计算其价值，应结合已成交房产的价格情况，结合周边同类房产的实际成交价格，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值。对于司法解释规定的"明显超标的额"的限制，应当从宽掌握。
云南圣灵房地产开发有限公司、昆明圣灵房地产开发有限公司与天津土钍投资咨询发展有限公司股权转让纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）执复字第4号
申请复议人（异议人、原审被告）：云南圣灵房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄市安楚公路上章联络线西侧。
法定代表人：李小燕，该公司董事长。
申请复议人（异议人、原审被告）：昆明圣灵房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧（雅典城营销中心）。
法定代表人：李波，该公司总经理。
被申请人（原审原告）：天津土钍投资咨询发展有限公司。住所地：天津市河北区中山北路42号（河北饭店404室）。
法定代表人：付秀玲，该公司董事长。
云南圣灵房地产开发有限公司、昆明圣灵房地产开发有限公司不服云南省高级人民法院（2014）云高执异字第3号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
天津土钍投资咨询发展有限公司（以下简称天津土钍公司）诉云南圣灵房地产开发有限公司（以下简称云南圣灵公司）、昆明圣灵房地产开发有限公司（以下简称昆明圣灵公司）股权转让合同纠纷一案，云南省高级人民法院（以下简称云南高院）审理中，于2014年10月29日作出（2014）云高民二初字第14号民事裁定，查封、扣押、冻结云南圣灵公司、昆明圣灵公司的财产，保全价值以人民币55,520,370元的范围为限。
上述裁定生效后，云南高院于2014年11月10日向宜良县住房和城乡建设局、宜良县国土资源局送达（2014）云高执保字第12号协助执行通知书，要求上述单位协助查封昆明圣灵公司位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧建筑面积749.02平方米的商住楼，"雅典城"的住房和商铺共计148套（附清单），以及上述房产使用范围内的土地使用权。
同日，云南高院作出（2014）云高执保字第12号查封财产清单以及查封公告，载明该院依据（2014）云高民二初字第14号民事裁定，查封昆明圣灵公司位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧"雅典城"1、8、11、12、13、14幢房屋及商铺（房屋108套、商铺40套，详见附件所列财产）等内容。
云南圣灵公司、昆明圣灵公司对云南高院的查封行为不服，于2014年11月28日提出书面异议，认为云南高院超标的额查封财产，请求解封"雅典城"8、11、12幢房产，解封1、13、14幢中的10,000平方米住宅。
云南高院查明，该院于2014年11月10日作出的（2014）云高执保字第12号查封财产清单及查封公告的附件所列查封房产与协助执行通知书中所载房产一致，均为1、13、14幢中的148套房产。查封财产清单以及查封公告中还载明了对8、11、12幢房产的查封，而其附件中未列有该3幢房产的具体数量及面积。
云南高院另查明，宜良县住房和城乡建设局房产管理所出具的《情况说明》载明，位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧的"雅典城"被查封的148套房屋中，1幢16-1605、13幢20-2001、13幢1-101、14幢21-2102、14幢14-1405、14幢6-601等6套房产已经在房屋产权部门进行了备案登记。此外，宜良县房产交易中心出具的《关于昆明圣灵房地产公司宜良"雅典城"项目销售单价的情况说明》载明，自2013年10月12日开盘销售至今，"雅典城"完成销售合同备案的实际销售均价为每平方米3478元，"雅典城"周边楼盘的商铺销售均价为每平方米18,000元至24,000元。
云南高院认为，本案争议的焦点问题在于是否存在超标的额查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第九条规定："查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。"第二十一条规定："查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。"本案中，对于查封的"雅典城"1、13、14幢148套房产，因宜良县住房和城乡建设局房产管理所出具的《情况说明》证实，该148套房产中，1幢16-1605、13幢20-2001、13幢1-101、14幢21-2102、14幢14-1405、14幢6-601等6套房产已经在房屋产权部门进行了备案登记，故应当予以解封。至于剩余的142套房产，因本案尚处保全阶段，房产并未进行评估或实际处置，无法计算每一套房产准确具体的价格。参照房屋产权部门出具的相关证明，为保障债权人今后债权得以实现，根据目前市场状况，该142套房产价值并未明显超标的额。鉴于上述房产已经能够满足债权人申请的价值，且8、11、12幢房产并未在房屋产权部门进行查封登记，故解除对8、11、12幢房产的查封。综上，云南高院认为异议人的部分请求成立，于2014年12月31日作出（2014）云高执异字第3号执行裁定：一、撤销该院2014年11月10日作出的（2014）云高执保字第12号协助执行通知书、查封公告、查封清单；二、解除对位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧"雅典城"1幢16-1605、13幢20-2001、13幢1-101、14幢21-2102、14幢14-1405、14幢6-601的6套房产的查封；三、解除对位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧"雅典城"8、11、12幢房产的查封；四、继续查封位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧"雅典城"1、13、14幢中的142套房产，驳回云南圣灵公司、昆明圣灵公司的其他异议请求。
云南圣灵公司、昆明圣灵公司不服，向本院申请复议，请求撤销云南高院（2014）云高执异字第3号执行裁定中的第四项，并裁定解封"雅典城"10,086平方米的住宅或者1949平方米的商铺。二公司认为，"雅典城"住宅的最低销售价格为每平方米3478元，商铺的最低销售价格为每平方米18,000元。云南高院现仍查封"雅典城"住宅102套，商铺40套，按照最低销售价格计算，价值合计约为90,600,000元，超标的额查封约35,080,000元，违反法律规定，应当对超标的额部分予以解封。
天津土钍公司提出如下答辩意见：1、云南圣灵公司、昆明圣灵公司以"雅典城"的既往销售价格为依据，主张超标的额查封，没有事实和法律依据。首先，房产价格随市场波动而变化，判断是否超标的额查封应以查封时"雅典城"的实际价值为准。其次，"雅典城"的实际价值以评估结论为准，云南圣灵公司、昆明圣灵公司未提出评估申请，应当承担举证不能的法律后果。第三，保全的目的是为了保证债权实现，在房产变现之前，其价值仍有发生较大波动的可能，应当以最终可能变现的实际价值作为衡量是否超标的额查封的标准。2、云南高院已经解除了"雅典城"8、11、12幢房产及其他6套房产的查封，充分考虑了云南圣灵公司、昆明圣灵公司的权益，并无不当。
本院对云南高院查明的事实予以确认。另查明，昆明圣灵公司向云南高院提交的《"雅典城"经发改委审核的商住楼价格表》载明，"雅典城"经审核确定的住宅销售价格最低为每平方米2443元（14幢21-2102），商铺销售价格最低为每平方米8488元（1幢2-221）。
本案的争议焦点为是否存在超标的额查封财产的问题。
本院认为，人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。当然，为避免损害债务人的合法权益，《查封规定》第二十一条也对查封财产的价额作出了限制，即以足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。本案系诉讼财产保全，保全的标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产。因案涉房产未经评估，故无法精确计算其价值，执行法院仅能根据已成交房产的价格情况，结合周边同类房产的实际成交价格，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值。因此，对于司法解释规定的"明显超标的额"的限制，应当从宽掌握。根据昆明圣灵公司所提供的《"雅典城"经发改委审核的商住楼价格表》，如依其中载明的最低价格计算，目前已查封房产的价值甚至低于保全裁定所确认的55,520,370元。故云南高院继续查封142套房产，并未构成明显超标的额查封。此外，根据云南圣灵公司、昆明圣灵公司的申请，云南高院裁定解除了对"雅典城"8、11、12幢房产以及相关6套房产的查封，查封财产的价值明显降低，已经充分维护了二公司的合法权益。
云南圣灵公司、昆明圣灵公司主张云南高院超标的额查封房产，但提供的《情况说明》等材料，仅能作为确定房产价值的参考因素之一，无法证明房产的实际成交价格。而二公司提供的已在房屋产权部门备案的商品房购销合同，未附购房发票、付款记录等相关证据予以佐证，不能证明相关房产已实际出售。即便能够证实房产已实际成交，也仅能说明交易时点的价格，不能仅以此确定查封房产目前的实际价值，难以据此证明本案存在超标的额查封的情形。
综上，申请复议人的复议理由理据不足，本院不予支持。云南高院（2014）云高执异字第3号执行裁定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，裁定如下：
驳回申请复议人云南圣灵房地产开发有限公司、昆明圣灵房地产开发有限公司的复议请求，维持云南省高级人民法院（2014）云高执异字第3号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘立新
代理审判员 马 岚
代理审判员 尹晓春
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 魏 丹
2、被执行人主张超标的查封，执行法院应当立即对案涉房产进行委托评估，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。
沈鸿民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）执复字第54号
复议申请人（异议人、被执行人）：海南创新书店有限公司。住所地：海南省海口市海秀路16号明珠广场四、五楼。
法定代表人：黄桂提，该公司董事长。
委托代理人：胡俊峰，该公司副总经理。
申请执行人：沈鸿，系海口银泰典当有限责任公司经理。
委托代理人：郝晓伟，系海口银泰典当有限责任公司部门经理。
委托代理人：李传申，系海口银泰典当有限责任公司法律顾问。
海南创新书店有限公司（以下简称创新书店）因不服海南省高级人民法院（2015）琼执异字第19号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
海南省高级人民法院（以下简称海南高院）于执行异议程序中查明，沈鸿与创新书店民间借贷纠纷一案，海南高院于2015年2月15日作出（2014）琼民一初字第9号民事判决，判决如下：一、创新书店10日内向沈鸿偿还借款本金7123.27万元及利息48710928.62元，从2014年9月16日起以7123.27万元按月息1.6%计算利息至本金还清之日止；二、创新书店10日内向沈鸿支付违约金13320956.74元，从2014年9月16日起以7123.27万元按中国人民银行同期一年期*款贷**利率计算违约金至全部清偿本金利息之日止；三、上述利息计算的利率和违约金计算的利率之和不得超过中国人民银行公布的同期同类*款贷**利率的四倍，超出部分不予保护。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。创新书店不服一审判决，上诉至最高人民法院，最高人民法院于2015年6月29日作出（2015）民一终字第116号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，创新书店未能履行生效法律文书确定的义务，沈鸿向海南高院申请立案执行，申请执行的标的额为本金7123.27万元及相应利息、违约金（截止2015年7月20日，尚未包括诉讼费、执行费等）。海南高院于2015年7月22日立案执行。
执行中，海南高院于2015年9月2日裁定查封创新书店所有的座落于海南省三亚市河西区新风路的房产［房产证号：三土房（2004）字第2965、2966、2967、2968、2969、2970、2971、2972、2973号］及相应土地使用权；2015年9月23日，海南高院裁定查封海南创新书店有限公司所有的座落于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和海秀路16号明珠广场的房产（房产证号：海房字第××、HK××75、HK××76、HK××77、HK××78、HK××79、HK××80、HK××96、HK××98、HK××01、HK××02、HK××03、HK××08、HK××12、HK××20、HK××21、HK××31、HK××44）及相应土地使用权。
创新书店认为上述查封的财产存在超标的额情形，向海南高院提出书面异议称，2015年8月和9月裁定查封我司房产具体情况：（一）查封海南省三亚市河西区新风路的房产面积5974.68㎡，评估价值约4万元／㎡，价值2.4亿元；（二）查封我司所有的座落于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和明珠广场五楼评估价格为人民币28295元／㎡，查封抵押房产18本证，面积1572.74㎡，价值4450万元。我司只向沈鸿借款6107.3974万元，法院判决本金和利息、违约金总共不到1.2亿元，本案执行中查封明珠广场五楼HK080497等18套抵押房产的价值已达3亿元，已经远远超过执行标的。在抵押房产足够偿还沈鸿债权的情况下，法院查封我司第2项房产属于超额查封。我司现因法院查封失去对资产的有效利用，无法融资，资产无法良性运营。如不解封给我司盘活，我司最终将失去履行本执行案件的能力。为此，请求撤销查封裁定，对超额查封的房产进行解封，即解除海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和明珠广场五楼18套抵押房产的查封，具体为我司名下的明珠广场五楼HK080497、HK××75、HK××76、HK××77、HK××78、HK××79、HK××80、HK××96、HK××98、HK××01、HK××02、HK××03、HK××08、HK××12、HK××20、HK××21、HK××31、HK××44。为证明其主张，创新书店提供如下证据：（一）海南正理房地产估价有限公司2007年7月22日作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》，证明明珠广场五楼房产的价格为28295元／㎡；（二）海南明正房地产有限公司2015年9月22日作出的明正评房字（2015）第1010号《房地产估价报告》，证明明珠广场五楼所涉房产HK××31、HK××44的价格为32114.2元／㎡；（三）海南省首立房地产估价事务所2015年9月10日作出的琼首估（房）字（2015）第58号《房地产估价报告》，证明海南省三亚市河西区新风路创新电脑城商业用途的房地产价格为42550元／㎡；（四）海南明正房地产有限公司2015年9月23日作出的明正评房字（2015）第09107号《房地产估价报告》，证明海南省三亚市河西区新风路创新综合楼（建筑面积9223.86㎡）的平均市场价值单价为40876.9元／㎡，市场价值总额37704.28万元。
沈鸿答辩称：创新书店于2010年5月19日、9月6日、9月13日分别向其借款746万、1049.27万、5328万合计7123.27万，抵押房产是创新书店主动提供。本案经一审、二审，确定本案的本金为7123.27万元，而不是6107.3974万元，加上利息和违约金已将近2亿。创新书店提供的《评估报告》是其单方委托评估的，上述房产价值还需扣除评估费、拍卖费、过户相关税费、提前收取的租金等费用。因所查封的财产最后变现的价值还不足以清偿本案的债务，本案不存在超标的额查封的问题。请求驳回创新书店的异议。为证明其主张，沈鸿提供如下证据：（一）海口中院委托海南国佳房地产交易评估有限公司2014年4月25日作出的海国房估（2014）字第008号《房地产估价报告》，证明明珠广场五楼房产的价格为25471元／㎡，新民西路51号房产的价格为4130元／㎡，并非如创新书店所认为的那么高；（二）《明珠广场铺面销售合同》、《海南亿能拍卖有限公司拍卖成交确认书》，证明创新书店当时取得明珠广场房产的价值，现如果对外转让需要缴纳很高的增值税；（三）创新书店股东会决议，证明创新书店同意将涉案房产向答辩人抵押借款；（四）《房地产抵押合同》；（五）《他项权证》（海口市房他证海房字第××号、第××号）和《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》。
海南高院认为：本案争议的焦点为查封财产是否明显超标的额，应否解除超标的额部分财产的查封。本案执行依据为最高人民法院作出的（2015）民一终字第116号民事判决，创新书店未能履行该判决确定的义务，沈鸿申请强制执行，申请执行的标的额为7123.27万元（计算截止2015年7月20日），该院于2015年7月30日立案执行。执行中，该院裁定查封被执行人创新书店所有的座落于海南省三亚市河西区新风路的房产［房产证号：三土房（2004）字第2965、2966、2967、2968、2969、2970、2971、2972、2973号］及相应土地使用权；查封被执行人创新书店所有的座落于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和海秀路16号明珠广场的房产（房产证号：海房字第××、HK××75、HK××76、HK××77、HK××78、HK××79、HK××80、HK××96、HK××98、HK××01、HK××02、HK××03、HK××08、HK××12、HK××20、HK××21、HK××31、HK××44）及相应土地使用权。创新书店认为查封的上述财产中仅海南省三亚市河西区新风路的房产已足以清偿本案的债务，满足本案的债权，对其他财产的查封应予以解除。创新书店对上述查封财产估价的依据是其异议中提供的四份评估报告。查封的财产是创新书店在向沈鸿借款时主动提供用于抵押的，创新书店所提供的四份评估报告，海南正理房地产估价有限公司作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》、海南明正房地产有限公司作出的明正评房字（2015）第1010号《房地产估价报告》、海南省首立房地产估价事务所作出的琼首估（房）字（2015）第58号《房地产估价报告》和海南明正房地产有限公司作出的明正评房字（2015）第09107号《房地产估价报告》是创新书店单方委托评估机构所做的评估，且海南正理房地产估价有限公司作出的（海南）正理（2007）房（估）字第111号《房地产估价报告》已过期失效，以上四份评估报告在申请执行人沈鸿不予认可的情况下，不能作为对查封财产价值估算的依据。该院查封的上述财产至今尚未委托评估机构进行评估，其价值尚未确定。加之不动产财产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，会存在诸多不确定因素，不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等等。综合考虑，为保证本案债权的实现，本案查封的上述财产在未委托评估机构对其价值进行评估之前，不能认定本案存在明显超标的额查封。综上，创新书店异议的理由不能成立，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回创新书店的异议。
创新书店向本院申请复议，请求：（一）撤销海南高院（2015）琼执异字第19号执行裁定及相关查封裁定；（二）解除对创新书店名下位于海南省海口市金盘路南侧建设一横路东侧厂房和海秀路16号明珠广场的房产及相应土地使用权的查封。主要理由为：（一）海南高院对本案执行标的额未经审查即驳回异议；（二）创新书店所提交四份评估报告，均由具备房产评估鉴定资质的中立机构通过合法程序制作，可以作为认定查封房产价值的参考依据。本案执行标的额不到1.2亿元，查封房产价值达到3亿元，明显存在超标的查封。
本院认为，本案焦点问题在于海南高院是否存在超标的查封情形。
首先，判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当先行查明案件执行标的 数额 。本案执行异议程序中，海南高院对执行标的数额未经审查即认定本案不存在超标的查封，已构成认定事实不清。其次，被执行人创新书店所提交评估报告，因系单方委托或已超出有效期，确已不适合作为判定是否超标的查封的依据。但是，本案于2015年7月立案执行，现被执行人创新书店主张超标的查封，海南高院应当立即对案涉房产进行委托评估，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。目前，案涉房产尚未委托评估，海南高院即认定本案不存在超标的查封，亦构成认定事实不清。
综上，海南高院异议裁定对案件重要事实未经审查即认定本案不存在超标的查封，应当重新审查后作出认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销海南省高级人民法院（2015）琼执异字第19号执行裁定；
二、本案发回海南省高级人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 刘雅玲
代理审判员 张 元
代理审判员 薛贵忠
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陈晓宇
3、对于司法解释规定的"明显超标的额"的限制，应当适当从宽掌握。考虑到债权数额仍在持续增加，查封的不动产上还设有抵押权，结合司法拍卖的不确定因素以及市场波动等情况确定是否超标的查封。
南通盈丰房地产投资发展有限公司、上海丰业房地产开发经营有限公司等与南通盈丰房地产投资发展有限公司、上海丰业房地产开发经营有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）执复字第28号
申请复议人（被执行人）：南通盈丰房地产投资发展有限公司。住所地：江苏省南通市港闸区城港路588号。
法定代表人：曹聪，该公司董事长。
委托代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
委托代理人：李志东，江苏博望律师事务所律师。
申请复议人（被执行人）：上海丰业房地产开发经营有限公司。住所地：上海市徐汇区斜土路2426号三层。
法定代表人：曹慧，该公司总经理。
委托代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
委托代理人：李志东，江苏博望律师事务所律师。
申请复议人（被执行人）：曹聪。
委托代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。
委托代理人：李志东，江苏博望律师事务所律师。
申请执行人：孟杰飞。
南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）、上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业公司）、曹聪不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2015）苏执异字第00004号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
江苏高院查明：孟杰飞与盈丰公司合作开发房地产合同纠纷一案，江苏高院于2013年11月21日作出（2012）苏民初字第0014号民事调解书，确认：一、孟杰飞同意按年利率11％与盈丰公司结算全部占用资金的损失，按目前尚欠本金4768万元计算，截至2013年10月31日，损失共计93390246元，本金与损失合计为141070246元。二、盈丰公司支付给孟杰飞的上述全部损失（包括将来发生的）为孟杰飞税后的净得数额，由盈丰公司承担本应由孟杰飞自行缴纳的税费（即该项税费已由盈丰公司代扣代缴）。三、盈丰公司承诺的还款时间为：1.第一期：2014年1月25日前偿还3500万元，如盈丰公司不能按期还款，金额达500万元（含500万元），则对超过500万元的部分，盈丰公司按三倍补偿孟杰飞损失，且应在2014年3月15日前还清该期欠付款项；2.第二期：2014年3月15日前偿还35535123元；3.第三期：2014年12月30日前偿还协议第一条约定总款项的另50％计70535123元及该款项自2014年3月16日起至实际还款日止的占用资金损失，按年利率11％计算；4.如果盈丰公司在第二、三期还款时间内未足额还款（含第一期未还部分），则盈丰公司应按未还款部分的三倍补偿孟杰飞的损失（扣除已计算三倍损失的部分）。孟杰飞即依据调解书申请法院强制执行盈丰公司的财产，届时盈丰公司无权提出降低赔偿损失比例的请求。盈丰公司上述全部款项应根据孟杰飞书面指定的银行卡号汇入，届时以孟杰飞书面或信息提供为准。四、盈丰公司以其开发建设的尚海城项目中抵押给华融资产管理公司上海分公司的全部未销售房产中的余额部分（含土地使用权）再行抵押给孟杰飞，作为盈丰公司承诺还款的保证。孟杰飞在签订协议后十日内，办理好法院解除对盈丰公司尚海城项目项下所有房屋的查封，孟杰飞与盈丰公司到南通市房地产交易中心及国土资源局办理好抵押登记手续。在该项抵押中，华融资产管理公司上海分公司为第一顺序抵押权人，孟杰飞为第二顺序抵押权人。除上述抵押担保外，盈丰公司的股东之一丰业公司和盈丰公司法定代表人曹聪也为协议的履行承担连带保证责任。五、为监督盈丰公司通过销售解封的房产并按不少于销售房款的40％比例还款，盈丰公司与孟杰飞在南通市的银行设立一个特定账户，由孟杰飞和盈丰公司各掌握一枚印鉴，盈丰公司销售所得全部房款的40％无论现金还是转账都应打入该账户；对超出孟杰飞应得的40％以外的售房款，盈丰公司可自主支配使用，孟杰飞必须根据房屋销售的情况及时办理房屋抵押的注销手续，如盈丰公司以售房款之外的其他方式向孟杰飞还款的，则孟杰飞应在收到款项之日的2个工作日内办理相应房屋的抵押注销手续。另外，盈丰公司每天销售房产并上网登记的实时情况应及时提供给孟杰飞，孟杰飞届时委派一名专人到盈丰公司处采集数据资料，盈丰公司应当积极配合。但是，盈丰公司不得以房产销售不畅而作为其不按协议约定期限履行还款义务的理由。盈丰公司不按本条约定履行义务的，孟杰飞可申请法院强制执行。盈丰公司应偿还的款项全部结清后，孟杰飞应配合盈丰公司办理银行印鉴变更手续，孟杰飞不再监控、管理该帐户。六、案件受理费1305712元减半收取652856元，诉讼保全费5000元，合计657856元，由孟杰飞、盈丰公司各负担328928元，盈丰公司应负担部分在其最后支付还款时一并支付给孟杰飞。七、本协议为双方处理纠纷的最终协议，对双方具有法律约束力。协议经各方签字或盖章后生效。对协议未作约定或表述的，孟杰飞在本案中的其他诉求，一并予以放弃，双方无其他争议。如盈丰公司不履行协议约定的任一条款，孟杰飞均有权申请法院强制执行当期剩余款项。
因盈丰公司未按生效调解书履行义务，孟杰飞向江苏高院申请执行调解书的第一期款项，申请执行标的为6050万元（盈丰公司已还款1150万元），江苏高院于2014年3月4日立案执行，案号为（2014）苏执字第0004号。执行过程中，孟杰飞向江苏高院申请依据（2012）苏民初字第0014号民事调解书追加丰业公司、曹聪为本案被执行人。江苏高院认为，执行依据已经明确丰业公司和曹聪为孟杰飞与盈丰公司间调解协议的履行承担担保责任，现盈丰公司未履行还款义务，故孟杰飞请求丰业公司和曹聪承担连带担保责任，并申请查封其相应财产，有事实依据，符合法律规定。据此，江苏高院于2014年11月5日作出（2014）苏执字第0004-1号执行裁定，冻结、划拨盈丰公司、丰业公司和曹聪的银行存款60563950元或查封、扣押其等值的财产。
2014年10月，孟杰飞向江苏高院申请执行调解书的第二期款项，申请执行标的为84705369元（第二期款项盈丰公司已还款730万元）。江苏高院于2014年10月13日立案执行，案号为（2014）苏执字第00017号，后该院将（2014）苏执字第0004号和（2014）苏执字第00017号案件并案执行。2014年12月2日，江苏高院作出（2014）苏执字第00017号执行裁定，冻结、划拨盈丰公司、丰业公司和曹聪的银行存款14543万元或查封、扣押其等值的财产。后该院于2014年12月3日查封了盈丰公司名下南通市港闸区苏通国用（2010）第0208010号土地使用权（土地使用权证所载面积27151.16平方米）。2014年12月4日，江苏高院查封了盈丰公司名下南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧尚海城房屋211套；查封了盈丰公司名下城港路588号新永兴城商铺951个。同日，江苏高院查封了曹聪名下位于上海市广元西路305号901室，裕德路168号2308、2309、2310室，南丹路336号1-2层的房屋（上海市房管部门房地产登记簿记载上述查封房产上设有抵押权，抵押债权数额为6422万元。）
2015年1月8日，孟杰飞与盈丰公司、丰业公司、曹聪达成和解协议，内容为：孟杰飞与盈丰公司关于（2012）苏民初字第0014号民事调解书所涉事宜，涉及金额141070246元；盈丰公司已经归还孟杰飞2080万元；根据调解书，余款120270246元已逾期支付。江苏高院现已查封盈丰公司名下尚海城房产计211套及新永兴城房产计951套，查封期限自2014年12月4日至2016年12月3日。一、孟杰飞同意，盈丰公司以名下位于永和路南侧、长华路东侧（CR0750）地块的商业地块即一号地块，用地面积约27157平方米由盈丰公司、丰业公司联系任何受让人受让该幅土地，如有人协议受让则按受让方式变现，价格由盈丰公司确定，受让款必须直接打入孟杰飞指定账户。孟杰飞要求在2015年3月31日前，由孟杰飞按程序向江苏高院申请拍卖前的评估等程序性工作，在此期间如该幅土地仍无法协议转让变现的，由江苏高院对该幅土地进行拍卖，以保证孟杰飞权益的实现。该幅土地最终变现所得款低于7300万元（税费除外）的部分，盈丰公司同意以包括尚海城房产在内的其他资产或现金抵偿。二、孟杰飞同意，盈丰公司将其名下尚海城车库计500个（车库价格按10万元／个计算，价值估算不低于5000万元）置换已查封的3000平方米尚海城房产用于销售。待销售回款后，盈丰公司按协议第三条约定的方式及金额标准向孟杰飞支付。待孟杰飞收取上述款项达270万元后，另行根据盈丰公司销售需求，再次解封1500平方米的尚海城房产，并以此类推。协议生效后，盈丰公司首先配合江苏高院办理尚海城500个车库的查封手续，然后孟杰飞同时应立即根据盈丰公司提供的清单，办理3000平方米的尚海城房产的解封手续。三、尚海城被查封部分房产解封后，对于后续销售的尚海城房产，销售款汇入盈丰公司和中融国际信托有限公司（以下简称中融信托）共管的资金账户，再由各方向中融信托申请，由中融信托根据各方申请向孟杰飞指定账户按照1800元／平方米的标准支付已售房产面积的款项，作为盈丰公司支付孟杰飞的执行款，若在和解协议履行过程中，盈丰公司新永兴城房地产产生销售收入的，应按销售收入的20%向孟杰飞指定账户支付销售回款，作为盈丰公司支付孟杰飞的执行款。上述支付截至已售房产面积达到20000平方米，款项计3600万元终止。若按协议第一条最终土地变现价格不足7300万元的部分，且尚未以其他方式支付完毕的，则应加入在内，继续按照1800元／平方米的标准直至补足土地变现缺额（在中融信托完全收回其本息后，此后的房产销售回款按每平方米4300元向孟杰飞支付。）孟杰飞在足额收回上述3600万元（含孟杰飞因新永兴城的销售收入所取得的款项）及土地变现差价款总计141070246元后，应立即办理尚海城被查封房产和车库的全部解封手续，以确保盈丰公司恢复正常销售，偿付工程款、农民工工资及缴纳税金等。四、孟杰飞同意，由丰业公司或曹聪负责先行支付孟杰飞700万元执行款，并于协议生效后当日之内付清，孟杰飞应在收到上述款项后3个工作日内，立即申请办理新永兴城被查封房产的全部解封手续。另有800万元在孟杰飞全部解除新永兴城被查封房产的相关手续后30个工作日内，由丰业公司或曹聪一次性全额支付给孟杰飞。如丰业公司或曹聪未能按约定支付上述800万元，孟杰飞有权立即重新查封等额新永兴城房产，或按第三条约定的方式和金额标准从盈丰公司的销售收入中扣取。同时，丰业公司同意，在新永兴城房产被解封后的30个工作日内，负责支付尚海城总包方中国江苏国际经济技术合作集团有限公司600万元工程款（该款项须经盈丰公司账户支付），中融信托同意监管。五、孟杰飞同意，在本次执行款计141070246元陆续到位后（盈丰公司已支付的2080万元暂作先期支付的罚金，不计算在协议的执行款内），各方应对调解书中约定的罚金部分，另行友好协商，待双方达成一致并据此履行完毕后，孟杰飞应相应办理曹聪个人名下房产的撤销查封手续。六、盈丰公司、丰业公司、曹聪应积极按照协议内容履行支付执行款的义务，孟杰飞也应按照协议内容及时办理对应房产的解封手续，对在履行和解协议中可能出现的违约行为，孟杰飞应按对应条款，先行对相应资产采取司法措施。不得影响相应权利人的销售、融资行为。七、孟杰飞与盈丰公司、丰业公司、曹聪之间的执行事宜，以协议约定内容为准，按照协议内容贯彻执行。中融信托根据各方委托仅对共管资金账户承担监管义务，而不对其他约定事项承担任何义务。八、协议经各方签字盖章后生效。
2015年1月8日，江苏高院依据上述和解协议作出（2014）苏执字第00017-1号执行裁定，解除对盈丰公司名下新永兴城房产（951个商铺）和尚海城3000平方米房产的查封措施（19套住宅）。2015年1月9日，江苏高院查封盈丰公司尚海城车库500个。2015年3月13日，江苏高院作出（2014）苏执字第00017-2号执行裁定，解除对盈丰公司名下尚海城1594.57平方米房产的查封措施（10套住宅）。因丰业公司、曹聪未按2015年1月8日和解协议的约定在解除新永兴城被查封房产后30个工作日内给付800万元，孟杰飞请求再次查封新永兴城未销售的房地产。2015年3月19日，江苏高院查封盈丰公司名下新永兴城全部房产（商铺539个）。
2015年3月26日，孟杰飞申请执行调解书的第三期款项，申请执行标的为205934297元（被执行人按期支付第三期款项的数额为200万元）。江苏高院于2015年3月30日立案执行，执行案号为（2015）苏执字第00011号。执行过程中，江苏高院以（2014）苏执字第00017号案件启动评估程序，依法摇号选择江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司对盈丰公司位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧土地使用权［土地使用权证号苏通国用（2010）第0208010号，面积27151.16平方米］的市场价值进行评估。2015年4月8日，江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司作出苏象仁（2015）（估）字第026号土地估价报告，评估该土地使用权价值为7871.12万元。
2015年4月，盈丰公司、丰业公司、曹聪陆续向江苏高院提出执行异议，主张本案存在超标的额查封财产的情形，并认为依生效调解书计算执行标的，于法无据，应按和解协议履行。
2015年4月24日，江苏高院收到被执行人的抵押权人中融信托出具的说明，内容为："中融-南通尚海城集合资金信托计划"于2014年7月10日成立，规模10570万元，用于向盈丰公司发放信托*款贷**。2015年1月31日，盈丰公司提前偿还信托*款贷**本金5990万元，利随本清。目前尚余信托*款贷**本金4580万元。
因盈丰公司卖房还款，孟杰飞陆续申请解除对盈丰公司部分房屋的查封，江苏高院于2015年4月27日作出（2014）苏执字第00017-3号执行裁定：一、解除对盈丰公司名下尚海城6幢1101室、7幢1106室、8幢1102室、8幢1205室房产和车库500个的查封措施。二、解除对盈丰公司名下新永兴城商铺197个的查封措施。此后，江苏高院又于2015年5月18日作出（2014）苏执字第00017-5号执行裁定，解除对盈丰公司名下尚海城7套房屋的查封措施。
2015年4月29日，江苏高院作出（2014）苏执字第00017-4号执行裁定，对盈丰公司名下位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧，证号为苏通国用（2010）第0208010号，面积为27151.16平方米的土地使用权予以拍卖。2015年5月4日，江苏高院发布拍卖公告，定于2015年5月28日至29日在江苏高院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述土地使用权进行公开拍卖，第一次拍卖保留价7871.12万元。后该次拍卖因无人报名竞买而流拍。
2015年5月18日，孟杰飞向江苏高院递交盈丰公司还款统计表，载明截至2015年5月18日孟杰飞累计收到还款3348万元。
异议审查过程中，江苏高院于2015年5月27日对曹聪作询问笔录，曹聪对孟杰飞递交的盈丰公司还款统计表载明的还款数额及还款时间予以认可，并确认目前查封被执行人的财产包括苏通国用（2010）第0208010号土地使用权、尚海城房屋171套（约26000平方米）、新永兴城商铺342个（约17000平方米）及其个人名下位于上海的5套房产。曹聪主张尚海城及新永兴城房屋上抵押权尚余*款贷**本金4580万元未还，且有1100万元保证金在中融信托帐户。其个人名下上海房产上有约2000万元抵押权，该证据于一周内向江苏高院提供。后曹聪未向江苏高院提供其主张上海房产上有约2000万元抵押权的相关证据。曹聪认为，尚海城及新永兴城房屋销售价格约为6000元／平方米。曹聪主张应按2015年1月8日和解协议确定的方案履行本案债务，不应按照（2012）苏民初字第0014号民事调解书确定的以未还款部分的三倍金额偿还债务。
2015年5月29日，盈丰公司又向孟杰飞还款210万元。江苏高院于2015年6月3日作出（2014）苏执字第00017-6号执行裁定，解除对盈丰公司名下尚海城4幢1601室、5幢1003室、5幢1703室、6幢201室、7幢501室、7幢1203室和8幢1305室房产的查封措施。
江苏高院经审查认为：（一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条规定，当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院审查属实的，应当再审。本案中，各方当事人均未对本案执行依据（2012）苏民初字第0014号民事调解书申请再审，该调解书是发生法律效力的调解书，应依据该调解书予以执行。（二）被执行人认为应按2015年1月8日达成的和解协议履行的主张不能成立。首先，孟杰飞与盈丰公司、丰业公司、曹聪于2015年1月8日达成的和解协议约定，各方应对调解书中约定的罚金部分，另行友好协商。但至今各方也未对罚金进行协商，故该和解协议并不是能够完全替代本案执行依据履行的协议。且被执行人也认可没有按照该和解协议约定的期限给付孟杰飞800万元。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条第二款规定，申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。因被执行人未按2015年1月8日达成的和解协议履行，孟杰飞可以恢复对原生效法律文书的执行。故孟杰飞按照（2012）苏民初字第0014号民事调解书申请执行第三期款项并无不当。（三）本案孟杰飞申请执行的三期执行标的合计达351139666元，因查封的盈丰公司、曹聪的房屋尚未进行司法评估，且查封的上述房产上设有其他债权人的抵押权，考虑到司法拍卖中可能存在的不确定因素，即使按照被执行人主张的房屋价值计算，目前该院对被执行人财产采取的查封措施也未明显超标的额。据此，江苏高院于2015年6月26日作出（2015）苏执异字第00004号执行裁定，驳回盈丰公司、丰业公司、曹聪的执行异议。
盈丰公司、丰业公司、曹聪不服江苏高院（2015）苏执异字第00004号执行裁定，向本院申请复议。主要理由为：（一）江苏高院超标的额查封财产，违反法律规定。根据孟杰飞与盈丰公司、丰业公司、曹聪达成的和解协议所确定的内容，被执行人未履行的债务数额为120270246元。经江苏高院解封后，目前仍查封盈丰公司名下尚海城项目25300平方米，评估价为23300万元；查封盈丰公司名下新永兴城项目16800平方米，评估价为15618.6万元；查封曹聪名下位于上海的房产6套，价值9000万元。扣除盈丰公司已经抵押的部分，上述财产的评估价值为47928.6万元，达到执行标的的四倍。（二）孟杰飞2015年3月26日申请执行的标的为205934297元，于法无据。1.根据2015年1月8日和解协议所确定的内容，被执行人未履行的债务为120270246元，该数额为各方当事人确认的，孟杰飞不能单方面予以变更。2.和解协议达成后，被执行人履行了相应义务，分别向孟杰飞支付了700万元和270万元房屋销售款。后由于临近春节，涉及民工工资问题，被执行人不得不将准备支付给孟杰飞的800万元临时先用于支付工程款，并将该情况通报了孟杰飞和江苏高院。3.江苏高院超标的额查封，已经严重影响了被执行人的经营活动，且影响了曹聪的个人信用，致使被执行人无法向银行或其他金融机构融资，无法及时筹措到资金履行义务。4.双方曾约定，盈丰公司在获得金融机构第二笔融资1.2亿元才向孟杰飞支付70535123元，而盈丰公司没有获得该笔融资，故并未违反双方约定。孟杰飞以被执行人未依约履行还款义务为由，主张被执行人应偿还三倍罚款，没有法律依据。
经本院书面通知，孟杰飞未提交答辩意见。
本院对江苏高院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为孟杰飞能否依据江苏高院（2012）苏民初字第0014号民事调解书申请执行并计算执行标的；江苏高院是否超标的额查封财产。
（一）关于本案执行依据及执行债权数额的问题。本案执行依据为已发生法律效力的江苏高院（2012）苏民初字第0014号民事调解书，各方当事人均未对该调解书申请再审。因盈丰公司、丰业公司、曹聪未依该调解书履行义务，孟杰飞有权向人民法院申请强制执行。执行过程中，当事人虽于2015年1月8日自愿达成和解协议，但被执行人并未按期履行和解协议所约定的还款义务，孟杰飞申请执行原生效调解书，江苏高院恢复执行，于法有据。执行债权的数额应依生效调解书所确认的数额予以计算，已依和解协议履行的部分，相应予以扣除。被执行人所主张的资金紧缺、融资不到位以及财产被依法查封等情况，均不构成其不按和解协议履行义务的合理理由。被执行人认为应按和解协议予以执行的复议理由缺乏法律依据，依法不应予以支持。
（二）关于本案是否存在超标的额查封财产的问题。被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院有权对被执行人的财产采取查封措施。为避免损害被执行人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条对查封财产的价额作出了限制，即以足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。本案中，江苏高院依法查封的标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产。因案涉不动产未经评估，无法精确计算其价值，江苏高院仅能综合估算查封财产的价值。因此，对于司法解释规定的"明显超标的额"的限制，应当适当从宽掌握。考虑到债权数额仍在持续增加，查封的不动产上还设有抵押权，结合司法拍卖的不确定因素以及市场波动等情况，从目前查封的财产看，江苏高院并未明显超标的额查封财产。被执行人主张查封财产的价值达47928.6万元，但未提交相应证据予以证明，其以和解协议所确定的内容为依据计算执行标的并主张超标的额查封财产，不能成立。
综上，盈丰公司、丰业公司、曹聪的复议申请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。江苏高院（2015）苏执异字第00004号执行裁定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回申请复议人南通盈丰房地产投资发展有限公司、上海丰业房地产开发经营有限公司、曹聪的复议申请，维持江苏省高级人民法院（2015）苏执异字第00004号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵晋山
代理审判员 朱 燕
代理审判员 尹晓春
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 魏 丹
4、关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。
陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司等与陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司等民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)执复字第12号
申请复议人（被执行人）：陈春蕊。
委托代理人：彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。
申请复议人（被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。
法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。
委托代理人：李庆林，该公司运营副总监。
委托代理人：彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。
申请复议人（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。
法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。
委托代理人：李庆林，该公司运营副总监。
委托代理人：彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师。
被申请人（申请执行人）：王嘉庸。
委托代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师。
委托代理人：王博，云南王永明律师事务所律师。
一审被告、二审上诉人：陈为民。
一审被告、二审上诉人：崔玉婷。
陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、云南海运房地产开发经营有限公司(以下简称海运公司)不服云南省高级人民法院(以下简称云南高院)作出的(2014)云高执异字第2号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，并于2015年8月3日举行了听证，申请复议人陈春蕊的委托代理人彭怜玉，金福地公司、海运公司的委托代理人李庆林、彭怜玉到庭发表了听证意见，被申请人王嘉庸及其委托代理人许文勇、王博未到庭听证，但向法庭提交了书面意见。本案现已审查终结。
云南高院查明：陈春蕊、云南金福地公司、云南海运公司、陈为民、崔玉婷与王嘉庸民间借贷纠纷一案，原告王嘉庸于2014年4月14日向云南高院提出财产保全的申请，要求对被告陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产采取保全措施，并提供了担保。云南高院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷的财产,限额价值人民币120000000元（其中，查封、扣押、冻结被告陈为民、崔玉婷财产的限额价值不超过人民币50000000元）。
云南高院根据该裁定，实际查封了海运公司的房屋851套，其中住宅74套、写字楼282套、商业用房61套、车位、车库等434个，面积共58366.07平方米；查封土地四块，证号昆国用（2011）第00792、00793、00794、00795；查封了金福地公司房屋153套，其中住宅35套、写字楼118套，面积共10793.85平方米；查封土地一块，证号昆国用（2012）第00822号；冻结了陈春蕊持有的云南绿色房地产开发有限公司100万元的股权。查封房产中，海运公司的海运花园写字楼，已办理过在建工程抵押的：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，抵押面积为14645.41平方米。海运花园被查封、扣押的商铺，办理过在建工程抵押的：抵押给中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，抵押面积为9021.53平方米，抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的，抵押面积为5545.14平方米。以上总计在建工程抵押面积为29212.08平方米。
陈春蕊、金福地公司、海运公司于2014年6月10日向云南高院提出书面异议称：王嘉庸申请保全的财产标的额为1.2亿元，但云南高院却查封了价值10亿元的财产，严重超标的查封，请求撤销对超出部分的查封。
云南高院经审查认为：关于异议人称海运花园已办理过在建工程抵押的房产应解封的问题。查封财产的价值已经高于原告的诉讼请求范围，对海运花园在建工程抵押部分的房产，优先受偿权人为中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司、中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，而非本案原告，该院对此部分属于无益查封，故对该部分房产应予解封。关于异议人称海运花园已经销售了部分房产，有17454.8平方米，价值135488482.37元，不应查封的问题。因该销售行为没有进行网上购房登记，按照我国的法律规定，无法明晰权属已属于购房人，也无法证明购房人已支付全部或大部分购房款，故该院不予认可，均应认定为异议人的房产，应予以查封。查封房产在没有进行评估的情况下，价值无法确定，无从认为是超标的查封，对其余财产，该院继续查封。异议人的异议理由及请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，于2014年7月24日作出(2014)云高执异字第2号执行裁定书，裁定：解除对海运公司海运花园在建工程抵押房屋及所属土地使用权的查封。
陈春蕊、金福地公司、海运公司不服云南高院(2014)云高执异字第2号执行裁定，向本院申请复议，请求撤销超出财产保全范围的查封措施，对金福地公司6000多万元的财产、被查封的土地使用权以及陈春蕊持有的其它公司100万元股权予以解封。主要理由为：（一）应解除对金福地公司金福地花园的土地使用权的查封，异议裁定没有阐明不解除查封的理由，对海运公司在建工程抵押房屋及所属土地使用权予以解封的理由是对超标的查封的托辞。（二）对于未解封的39947.84平方米的房产，应以昆明市住建局登记备案价格作为房屋保全的价值评判根据。异议裁定认为由于没有进行评估、价值无法确定而不能解封，没有法律依据。（三）在房产已经足值查封的情况下，额外查封陈春蕊的100万元股权无益于公司的信誉和项目运作。（四）本案严重超标的查封的不当行为给复议申请人造成了巨大经济损失，应由财产保全申请人予以赔偿。
王嘉庸答辩称：（一）云南高院解封房产的理由充分，符合逻辑；未解除对金福地花园的土地使用权的查封符合事实及法律规定。（二）未解封的房产并未超过本案的诉讼标的。房产地处昆明市城市边缘，实际价值较低；绝大部分属于车位，且已经常年出租或已出售；大部分商品房存在权属争议。（三）查封陈春蕊的100万元股权，符合法律规定，并未妨碍公司的信誉和项目运作。（四）复议申请人的复议请求无事实及法律依据，应予驳回。双方的借款合同纠纷已经判决，复议申请人资产价值已经不足以偿还其对外债务，其已不具备主动还款的能力。
本院对云南高院查明的事实予以确认。
另查明：陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷与王嘉庸民间借贷纠纷一案，云南高院于2014年9月29日作出(2014)云高民一初字第7号民事判决书,判决:一、被告陈春蕊于本判决生效之日起十五日内向原告王嘉庸归还借款本金人民币1亿元及利息（其中5000万元自2011年7月25日起计算至款项还清之日止，另外5000万元自2011年8月2日起计算至款项还清之日止，利率标准按照月息2%计算，在利息中减扣已经归还的利息4305万元）；二、被告云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司对以上借款本金和利息承担连带偿还责任，被告陈为民、崔玉婷对以上借款本金和利息在5000万元范围内分别承担连带偿还责任；三、被告云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向陈春蕊追偿；四、驳回原告王嘉庸的其他诉讼请求。后陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷提出上诉，最高人民法院于2015年4月27日作出（2015）民一终字第12号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，王嘉庸申请强制执行。云南高院立案执行，并委托云南东陆司法鉴定所对查封的房地产进行了评估,该司法鉴定所于2015年10月13日分别作出两份评估报告。（一）云东司鉴报字（2015）第002号评估报告载明：（2015）云高执字第18号案件所涉及的云南海运房地产开发经营有限公司所有的海运花园房地产资产总计18，416.77万元。（二）云东司鉴报字（2015）第003号评估报告载明：（2015）云高执字第18号案件所涉及的云南金福地房地产开发经营有限公司所有的金福地花园房地产资产总计6，863.41万元。上述评估报告的评估基准日均为：2015年9月14日；特别事项说明5均载明：委托方、相关当事方未向我所提供委估房地产的房屋所有权证、土地使用证。本次评估结论是在假设委估房地产合法、合规、属云南海运（金福地）房地产开发经营有限公司所有，权属无争议，评估基准日时*抵押无**等权利受限情况的前提条件下得出的。
对云南东陆司法鉴定所出具的云东司鉴报字（2015）第002号、云东司鉴报字（2015）第003号评估报告，王嘉庸的质证意见为：（一）本案已进入执行程序，评估报告是用于执行中的拍卖程序的，与本案无关联性，不应作为处理本案的合法依据，保全程序的复议请求已经丧失事实及法律依据，应予以驳回。（二）对评估报告的真实性及合法性予以认可，但被评估的大部分资产存在不能实现生效判决的风险。1.截至2015年11月，复议人应归还约1.7亿元欠款本息及加倍支付利息，且该数额随着执行程序的延期还要不断增加。2.被评估的房产大部分已出售或者被使用，剩余房产价值为10636.29458万元，已不足于清偿王嘉庸的债权。云东司鉴报字（2015）第002号评估报告载明，海运花园185套房屋中，有13套正在使用，据复议人称57套房屋已出售第三人，无法提供钥匙，不能进行现场勘察。海运花园小区房屋评估总价值为13394.930005万元，扣除已出售的房屋价值5837.33547万元，剩余115套房屋价值7557.59458万元。海运花园431个车位、车库中，据复议人称164个已出售给第三人。车位、车库评估总价值为5021.8431万元，扣除已有人使用的部分价值1943.1431万元，剩余车位车库价值仅为3078.7万元。根据云东司鉴报字（2015）第003号评估报告载明，金福地花园153套房屋中，13套有人使用，据复议人称138套已出售给第三人，无法提供钥匙，不能进行现场勘察。扣除已有人使用的房屋部分，金福地小区已无剩余房屋。3.被评估的房产变现困难，虽然评估总价值约2.4亿元，若经三次拍卖价格将降至评估价的60%左右，价值仅为1.4亿元，不能全部实现生效判决的判决内容。（三）海运公司在昆明市中级人民法院尚有多宗执行案件正在处理。
陈春蕊、海运公司、金福地公司的质证意见为：（一）对评估报告的真实性、合法性没有异议。但本案是对诉讼保全提出的复议，评估报告在财产保全后一年多作出，不应直接作为保全财产价值的认定依据，仅可供参考。（二）参考评估报告，仅以海运公司及金福地公司被查封的房屋价值为限，就足以说明该财产保全超过申请范围，对超过部分财产应予解封。（三）云东司鉴报字（2015）第002号评估报告对海运公司被查封的商铺及车位估值偏低，对住宅及写字楼的估值基本合理；云东司鉴报字（2015）第003号评估报告，对金福地公司被查封房地产的评估价值与市场销售价值基本相符。（四）被查封前，海运公司已经销售但未进行备案的房屋有28套，价值18151，412元；被复议人统计的已销售房屋面积无相应依据证实，要求在评估价值中进行扣减没有法律依据；财产保全判断依据是财产的价值，与是否销售无关，对于已销售房屋的错误查封，被复议人应承担相应法律责任。
对双方当事人的上述质证意见，本院认为，王嘉庸提出被评估的房产大部分已出售或者被使用，但其仅提交了相关房产的现场照片及评估现场的情况说明，不足以证明房屋已经出售的事实，要求在评估价值中将该部分房屋价值扣减依据不足；同时，海运公司承认部分房屋在被查封前已经出售，但现有证据无法证明已出售房屋办理了房产登记，买受人亦未主张权利，该事实不足以对抗本案对房地产的查封措施。但被查封房屋可能因此存在权属争议的风险，应当作为变现过程中的一个降价因素考虑。海运公司一方面认可评估报告的真实性及合法性，一方面又依据昆明市住房和城乡建设局的备案价格及市场销售价格，认为评估报告对被查封的商铺及车位估值明显不合理，据理不足。王嘉庸提出海运公司在昆明市中级人民法院尚有多宗执行案件正在处理，与本案审查是否超标的查封、冻结没有直接关联，本院不予采纳。
本院认为，根据当事人的复议申请及答辩、质证意见，本案争议焦点为：对诉讼保全措施的异议、复议，能否自动转为执行中对执行行为的异议、复议；本案是否存在明显超标的查封、冻结。
（一）关于对诉讼保全措施的异议、复议能否自动转为执行中对执行行为的异议、复议问题。首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，诉讼保全是人民法院在民事案件判决前，为保证判决得以顺利执行而对当事人的财产采取的保全措施。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条，亦明确规定保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。因此，诉讼保全措施实质上即为执行强制措施。其次，对诉讼保全措施的异议和复议，实质上亦属于执行程序的异议和复议。诉讼程序中，对保全措施提出的异议和复议的审查与诉讼审理相重合，判决生效并进入执行程序后，尚未审查终结的财产保全异议或者复议应当自动转为执行程序中对执行行为的异议或者复议。因此，进入执行程序后，本案诉讼保全的异议、复议实质上已经转为执行中的异议和复议。第三，进入执行程序后，云南高院委托评估机构做出的评估报告应当作为本案证据进行审查，王嘉庸所提评估报告与本案无关联性、保全程序的复议请求已经丧失事实及法律依据等理由，不能成立；陈春蕊、金福地公司、海运公司认为本案是对诉讼保全提出的复议，评估报告不应直接作为认定保全财产价值的依据，亦不能成立。
（二）本案是否存在明显超标的查封、冻结问题。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案双方当事人对云南高院委托评估机构做出的评估报告的真实性、合法性无异议。被查封的金福地花园及海运花园评估价值共计2.528018亿元，依据评估拍卖的相关规定，首次拍卖以评估价的80%作为保留价，每次拍卖可再降低20%，如果对查封标的物实行三次拍卖，变现价值可低至1.6亿元左右。而王嘉庸的债权本金1亿元及利息、迟延履行利息的总额，与查封的房地产、冻结的100万元股权价值基本相当，因此，本案不存在明显超标的查封、冻结。对于陈春蕊、金福地公司、海运公司认为对部分查封、冻结财产应予以解封的主张，本院不予支持。
综上，本案复议审查过程中，云南高院委托评估机构对查封的房地产进行了评估，根据评估结果，并综合考虑被执行人应当偿还的借款本息和迟延履行利息数额，以及房地产拍卖变现过程中可能出现的流拍、降价因素，本案不存在明显超标的查封、冻结。陈春蕊、金福地公司、海运公司的复议申请不能成立，应予以驳回。云南高院（2014）云高执异字第2号执行裁定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司的复议请求，维持云南省高级人民法院（2014）云高执异字第2号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 闫 燕
代理审判员 刘慧卓
代理审判员 乔 宇
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 魏 丹