2022年2月16日-17日，北京 2022年度 首批集中供地开始“ 正式登场 ”。
这一次北京的“集中供地” 一共18宗地 ，将分成两批竞拍，很显然2022年首批地规模要比2021年的首批供地少太多了，基本“腰斩”。
第一批竞拍在 2月16日进行 ，由于各个地块 仅有一家房企 报名，所以第一批8宗土地全部“ 底价成交 ”，同时还有一块地“ 流拍 ”。
第二批竞拍在 2月17日 举行，在现场来竞拍剩余的9块地归属，从目前报名的房企情况来看，几乎是“ 清一色拥有国企央企背景的开发商 ”。
比如拥有央企中交集团背景的“ 绿城 ”，已经拿下“ 石景山刘娘府地块 ”、“ 朝阳崔各庄地块 ”和“ 亦庄新城地块 ”，耗资高达100个亿以上。
绿城真是“ 不惜重金 ”，真有钱！
央企华润 则已经拿下“ 丰台纪家庙地块 ”和“ 石景山首钢园区地块 ”，耗资高达80个亿以上。
央企保利 和金地的联合体，则以42亿拿下“ 王四营L04地块 ”。
央企中海和 厦门国企建发 分别拿下“ 大兴区旧宫镇A2-2地块 ”和“ 昌平地块 ”，分别耗资25个亿和27个亿。
如果再加上2月16日第一批竞拍的房企，包括 中海、中建、城建、北投、兴创 等，北京第一批集中供地已经全是“ 央企国企的天下了 ”。
很显然，北京楼市在2022年将告别“ 民企时代 ”，进入“ 央企国企时代 ”。
当然，这并不仅仅是北京楼市的“特征”，但北京房地产市场是全国的“ 风向标 ”，北京房地产的变化就代表了全国房地产的基本变化趋势和潮流。
未来5年，中国房地产将会全面进入“ 央企国企时代 ”。
而出现这样的变化，主要基于当下的三大宏观经济背景：
第一，中国房地产已经进入“ 全面去杠杆 ”“ 去金融化 ”的阶段。
比如2022年1月份的社融数据就显示，居民房贷规模同比不仅没有增加，反而还在减少，说明投资购房人群暴跌。
央行和住建部一而再，再而三的强调：“ 坚决不能把房地产作为刺激经济的短期手段 ”，在需求端要坚持“ 房住不炒 ”。
很显然，房地产目前依然是被限制的“ 重要领域 ”，中国最大的房企万科，甚至已经喊出了“ 中国房地产已经进入黑铁时代 ”。
中国房地产“ 疯狂加杠杆 ”的时代暂时结束了。
第二，民营房企“ 债务危机 ”集中大爆发，在2022年将会进入“ 偿债高峰期 ”， *身卖**还债 的房企数量和规模会持续放大。
在过去10年的房地产疯狂扩张浪潮中，中国的民营房企积累了“ 巨额债务 ”，随着 房地产“去金融化” 的开始，爆雷了！
2021年民营房企爆雷，只是一个开始，2022年才是债务偿还的高峰期，更多的民营房企将会进入“ *身卖**偿债 ”的过程。
2022年1月，中国央行宣布“ 房地产并购款将不纳入三条红线监管范围 ”，于是国企央企开始了对 民营房企的“大规模并购” 。
中国房地产的“ 民营时代 ”终结了！
第三，中国大城市的“ 居民居住问题 ”原来越尖锐，中国房地产开始从“ 市场化 ”“ 商品化 ”向 “保障化”“租赁化” 转型。
在过去十年，城市居民解决居住问题的唯一通道就是“ 买商品房 ”，结果推高了城市房价，也制约了中国的人口城镇化进程。
进城的人口越来越少了，年轻人也越来越不愿意生孩子了。
怎么办？目前看解决的办法之一就是“ 住房保障化 ”，“ 住房租赁化 ”，让房企为进城的年轻人提供更多的“ 保障性租赁房 ”。
而这个重任，只有“ 央企国企 ”才能胜任。
中国房地产的 “商品化”“市场化” 可能走到尽头，中国楼市将进入到“ 半计划半市场 ”的*轨双**时期。
基于以上“ 三大宏观背景 ”，中国房地产的“ 民营企业 ”还有生存空间吗？
不能说绝对死光，但生存空间一定是越来越小的。
“ 央企国企 ”主宰中国房地产，已经是未来5年中国的必然的趋势了。
那么，“ 民营房企退场，央企国企救市 ”的房地产趋势，会给北京房地产市场带来怎样的影响和变化？
第一，“ 地价是稳的，房价肯定也是稳的 ”，北京房价将会进入超级“ 大横盘 ”的时期，就是“ 不涨不跌 ”，持续横盘。
毕竟开发商都已经是央企国企了，房地产市场化的成分会变低， 政府对房价的掌控力也越来越高 。
这就意味着北京房价，将会进入“ 一个超级稳定时期 ”，我们称之为“ 房价大横盘 ”阶段。
第二，北京楼市的“ 两极分化现象 ”会越来越明显，好卖的楼盘会“ 万人疯抢 ”，不好卖的楼盘“ 门可罗雀 ”。
比如像海淀中建的“ 北沙滩项目 ”，明显“ 一二手房倒挂 ”，还有“葛洲坝的劲松项目”等等，都会“ 万人疯抢 ”。
但是由于是央企国企操盘，内部消化的可能性是非常大的，说白了一句话，你想买都买不到，可能已经被内定了。
而类似于 王四营、崔各庄 等地区，由于是央企国企带着任务来拿地，市场销售依然会非常大，这些项目就留给了买房人消化。
所以2022年北京楼市的第二大特征就是“ 两极分化 ”，好项目你根本买不到，不好的项目你又不想买，市场高度纠结。
第三，“ 内部消化 ”的现象会比较突出，所谓内部消化就是由央企国企内部的员工购买消化，而市场买房人可能买不到。
而这些有可能出现“ 内部消化 ”的房子，主要就是一些被政府“限价”后，出现了“ 一二手价格倒挂 ”的房子，买到就是挣到。
尤其是北京这几年正在推“ 新型共有产权房 ”，部分这种房子还是比较适合入手，长期持有的。
综上所述，我们认为北京楼市从2022年开始，将会正式告别“ 民企时代 ”，而迎来 “央企国企” 的控盘时期。
在这个时期，北京楼市将会呈现出明显的三大特征：第一， 房价“大横盘” ，不会有明显涨幅；第二， 楼市两极分化 ，卖得好的楼盘万人抢，没得不好的楼盘没人买。第三，好楼盘极有可能出现“ 内部消化 ”。
所以在这个时期，我们认为 是北京楼市最 适合刚需改善上车的时机， 可以仔细挑选购买，不用太着急。
而对于投资来说，关键要选择那些 “价格倒挂” 的新盘，尤其是城市中心区的“ 倒挂盘 ”，非常值得入手。
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