房产中介公司的出路到底在哪里
孝成
我2011年大学毕业来到杭州从事房地产行业。至今11年整了！在开发商做过客服，做过开发商的销售，做过开发商的渠道，做过房地产经纪人！最近很多人问我，特别是一些从业很多年的经纪人来问我，房地产经纪行业到底会往哪个方向走？房地产经纪从业人员的路到底在哪里？
首先一个大的前提就是中国房地产即将进入存量房时代！这是一个不可逆的大趋势！作为随笔，不想罗列一大堆数据，就讲几个大家都有认知的现象。现象一，你是不是看到到处都是房子，而且很多房子还是空在那里的。特别是一些郊区的超大楼盘里。截止2020年中国已建好的商品房总面积在400亿㎡，按照平均90㎡一套算，也有4.44亿套。中国目前城镇人均房屋居住面积50㎡。这些数据是保守的，因为农村住宅，自建房，福利房，长租房，商业类公寓房不在此统计范围内。从量上来说，房地产开发已经不是那么紧缺的必需品了！接下来可能要解决的就是局部大城市房地产开发问题以及高品质住宅开发问题。现象二，中国人口14亿已经达到了历史峰值，大概率是空前绝后的峰值了！再加上老龄化问题的日趋严重！房地产的使用对象绝对值将在未来的十年二十年及更长时间内，绝对呈现大幅度下降趋势。现象三，中国的城市化率已经达到65%以上了！中国的城市化率还有空间，但中国城市化人口的绝对值绝对已经达到峰值。这是不争的事实！综上所述，中国房地产进入存量房时代是不可逆的必然归宿。
其次，大量的房地产开发企业将逐步退出。2015年那一轮倒闭的基本都是一些本土的中小房产开发商！但今年出问题的都是一些超大规模的头部开发商！为什么？因为去年开始房地产市场出现了根本性的本质的变化，就好比地质灾难到来的时候，庞大的恐龙最先灭绝。因此，这一轮开发商的资金断裂潮出现后，基本是在自生自灭！而现在开发商都在做得一件事情就是将更多的精力放到了物业服务的多元性经营和整合上！最近几年，越来越多的物业公司开始上市！最基本的逻辑就是房子开发有限度，但物业服务的需求是没有止境的，而且物业公司还在尝试着做很多很多物业服务外的其他业务，比如社区零售，房屋租售等业务！特别是物业在基层社会治理上，确实承担了非常重要的角色！特别是这次疫情，物业确实在防疫方面发挥了非常重要的作用。物业已经是社区管理的核心抓手和触角！但物业与业主的矛盾也是基层治理不可忽视的矛盾聚集地！
再次，以前的房地产经纪业务，是被开发商看不起，被物业掐脖子的对象！在我刚大学毕业那段时间，优秀的毕业生都是往房地产开发公司拥挤的。只有找不到工作的，下岗的，学历低的人才会去干中介！在电视剧《安家》里，有一个很真实的桥段，物业公司逢年过节就要让小区楼下几家房产中介公司的人去买物业的东西！名义上是买，实际上就是收保护费！比如端午节让徐姑姑买了5000块钱的粽子，实际上一个粽子也没有收到过！这种现象在很多城市的很多物业都有！房地产经纪公司在很长时间很多地方都有一个名称叫“黑中介”，吃房东差价。链家当年就为了变革中介吃差价的现象，突破重重压力推出“真房源”，才在很大程度上扭转了“吃差价”的现象。还有就是从业门槛低，不管什么样的人愿意做，都可以来这个行业做！反正底薪低，有些压根没底薪，做一单拿一单的提成！开个房产中介公司更容易，租个铺面就可以开张，有些连铺面都没有，在酒店式公寓里搞间房子就可以开张！行情好，都可以过来做！行情不好了，就各自回归各自的地方去了！
以前这个行业，夫妻店多。两三个人三五个人在新交付的小区下搞间铺子就可以开张！后来直营中介公司过来了，一个公司有几十上百家直营门店，房源共享，商圈作战。后面又引进了品牌加盟。后面物业公司想，我有开发商背景，又圈着这么多业主资源，我为什么不能做房产经济业务？于是，各个大的物业公司开始做起了自己的房屋租售业务！链家本来做直营的，做得很不错，官*特网**别好，参考美国的平台模式，于是做了个贝壳，上市了，加了很多加盟品牌和加盟门店。还有去年开始，有些地方政府开始推出单边委托代理制，以及房东客户自主平台交易机制！很多从业人员开始迷茫了。房产经济业务还能不能做？
别慌！房产经纪业务肯定是还能做的！就是接下来会怎么做？物业租售模式现在干的很带劲！以贝壳为首的平台+加盟模式确实很有战斗力！但各自都有很大的弊端！物业租售模式资源是以物业服务园区为单位的，分裂，不聚集。而且物业租售模式的进客渠道非常传统，单一，进客成本很高。而平台+加盟模式最大的弊端就是在于从业人员素质参差不齐，绝大部分从业人员仍然坚持的是投机主义心态，缺乏对房产经纪行业的长期主义的执著！这个行业还会不会好？
这个行业一定会越来越好！但需要这个行业的新生代的领袖来开创！第一，要提高这个行业的从业门槛！包括公司的成立门槛和从业人员的从业门槛！从业人员一定要有学历要求！从业人员一定要有从业资格！一定要警惕劣币驱逐良币，特别是房地产这个行业。第二，物业租售模式不变革，不开放，不在获客渠道上突破，物业租售模式没有明天！动不动在一个城市有几百家门店的直营模式没有明天，因为成本太高，公司一定会被耗死！平台+加盟公司如果还是走人海战术，不提高从业人员的服务意识和服务能力，平台公司没有明天！但贝壳这个平台是个很好的载体，这种开放的合作的形式是不可逆的，是有强大生命力的！未来行业的必然趋势一定是真房源平台+专业的从业个体的扁平化的组织！第三，房地产经纪业务接下来在低端市场，绝对是按单收费。经纪人赚的只能是手续费！现在政府推出的房客交易平台的绝大部分客户就是这批低端的刚需客群。市面上也有很多签约公司只收签约费的！如果想在低端刚需市场上存活，就只能靠量，靠低佣吸引客户。而房地产经纪行业真正的盈利业务在中高端市场！在这个市场要求的一定是专业的，复合的，长期主义服务者！说句人话，就是在中高端房地产经纪服务市场，房东会有自己的经纪服务人员，客户也会有自己的经纪服务人员，经纪人为各自服务的客户在平台上进行资源匹配。经纪人除了找房源，签合同外，还要承担房屋鉴定，法务纠纷，feng水选址，装修设计，资产整合等复合型的服务能力！房地产中高端市场才能赚到真正的经纪服务费！而这个中高端市场，要求的就是从业人员的忠诚、专业和细致持久的服务！
时代在变革，社会在发展！顺势者昌，逆势者亡！
本文首发于微信公众号“人民的教师”