不久前召开的国务院常务会议上，部署了推进城镇老旧小区改造工程。而在此前，国务院参事仇保兴今年3月曾指出，老旧小区改造投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

一连串的消息，不得不让人想起2008年的4万亿大放水，甚至被解读为接力棚改、政府救市的新动作，可谓一石激起千层浪，一时间，不少人奔走相告！

那么，旧改到底是什么东西？这个政策是初衷什么？与4万亿、棚改有什么区别？对楼市的影响有多大？今天，就仔细掰开来看看。

一、4万亿与棚改：余威尚在，即将退潮

为了应对2008年国际金融危机，中国政府于当年11月推出了十项保稳定促增长的措施，经初步匡算，总投资约为4万亿元。十项措施经过发展形成了一揽子计划，此后，民间简单地解读为“四万亿计划”。

▲数据来自发改委

这一揽子计划，保持了我国经济稳定和较快增长，与此同时，也造成一些领域的产能过剩，比如说钢铁产业，是最近几年去产能的重点领域。

对于房地产来说，货币和信贷极度宽松，房价开始了逆转飙升，在北京、上海等一线城市，房价更是暴涨。也造成以鄂尔多斯为代表的三、四线城市急剧扩张，造成空置率极高，鬼城频出的后遗症。

再来看棚改。

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。最早肇始于2005年，当时仅为试点，从2008年开始推广，从2013年开始，加大了棚户区改造力度。

棚户区改造的模式主要有两种：实物化安置和货币化安置。2016年提出房地产去库存的思路之后，货币化安置从最开始的不到20%一路跃升至2016年的48.5%，局部地区甚至达到100%，“棚改”成为重要货币投放方式，直接大幅推升三四五线城市房价。

官方数据显示，2019年全国棚改计划为285万套。比2018年的626万套减少了341万套。而根据《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，到2020年，基本完成城市棚户区改造的任务。

总之，作为楼市强心剂的棚改正在有计划地退潮，楼市，特别是三四五线城市的楼市不可避免地失去一个重要支撑点。

二、老旧小区改造：不推倒重来，有机更新

近日，国新办举行国务院政策例行吹风会，称加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。今年将全面推进城镇老旧小区改造，老旧小区改造纳入政府公共服务，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。

结合各方信息，对比旧老旧小区改造与与4万亿计划、棚户区改造，我们不难得出以下结论：

1、三者出发点相似，但旧改更加精准

4万亿是为了应对金融危机，稳定社会经济发展，不至于崩盘；棚改加速，特别是货币化安置力度大，是为了房地产去库存，同时是为了稳经济。这次的旧改也制造指出是为了拓展内需、促消费，最终目的还是推动积极发展。

与此前不同的是，强调不能搞重复建设，还要惠民生，这就更加精准地解决问题，稳投资刺激消费的同时最大化地减少副作用。这些副作用在之前的经济政策中并不鲜见，比如4万亿导致钢铁产能过剩，棚改加重了房地产的泡沫化等。

2、旧改最大的特点：不推倒重来，有机更新

根据官方定义，城镇老旧小区指的是建造时间比较长，超过20年，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。同时，促进住户户内改造，并带动消费。

这就很明显，并不涉及土地的一级、二级开发，并不*迁拆**，不会推倒重来，更对的是有机更新，改造升级生活设施，促进户内装饰升级。

这是旧改与棚改根本的区别所在，旧改接棒棚改，是在经济下行压力增大的情况下，结合人民生活实际需求，找到的稳经济政策精准切入点。

3、旧改的关键点

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经贸大学赵秀池教授认为，老旧小区改造要分类施策，根据老旧小区破旧程度和住房安全等级进行不同程度的改造，有的是小修小补，加装必要的基础设施和提供社会服务，有的需要推倒重来。

三、旧改的影响：主城价值回归，抑制改善需求

老旧小区改造虽然没有棚户改造那么轰轰烈烈，不能直接制造购房需求，但是其影响同样不不容小觑。或将是又一个影响资产价值转换的重要拐点！

除开有利于促进节能减排、有利于应对老年化等做以外，我们重点看看对于楼市的影响。

1、主城价值回归

老旧小区的生活设施得到更新以后，其居住品质得到提高，更加宜居，不光自己住起来舒服，而且转手的话也可以卖出更好的价格，注意，这的更好的价值是常规市场价格，不包括*迁拆**的市场预期。

在深圳，罗湖的新房能卖到8-9万/㎡，而旁边的破旧老社区却还有不足4万的二手房；在成都，同一板块内的新房能卖到3万/㎡，而一路之隔的多层老社区却在1万/㎡上下徘徊，旧改之后，这样的差距的缩小虽然不会一步，但是无疑会大幅降低。

中心城区具有无以复加的地段价值，而现在房子本身得到提质改善，最大的短板被补齐，其价值回归到该有的位置，房价上涨是毫无疑问的，随着而来的还有房租的涨价。

上海普陀区甘泉路街道旧改

2、抑制二手房炒作

至于一直二手房炒作，主要是部分老旧小区存在*迁拆**的可能性，而且有不少人买了这种房子投资，等着那一天发大财。老旧小区改造的话，打破了很多小区*迁拆**的美梦。

棚改，开发商有利可图，安置费都是不是问题。旧改，因为获利的空间不大，愿意出资的可能几乎没有。虽然国家明确提出投资四万亿，还会有金融政策支持，但是居民自身显然还是要负担一部分。

对于高位接盘的二手房，这无异于釜底抽薪，虽然旧改之后房价会涨，但是需要追加投资，而且预期的收益大大降低，不是*迁拆**的收益索所能比拟的。

3、抑制改善性购房需求

老旧小区的生活品质得到提高后，该有的都有了，原来准备买房的资金也没有那多了，再买一套的需求就没有来的那么强烈，那就干脆把房子装修也一起弄一下，一下子延长了老旧小区的使用寿命。

对于同一个城市的不同地段来说，对于远郊的新盘，中心地段的强大购买力被弱化了，多少有一点利空

对于不同级别的城市而言，旧改的推行，很可能导致三四线城市库存压力增大，甚至将进一步促进三四线城市房价的下滑。

4、稳字当头

因此，旧改更多是推动基建、建材和装饰需求，刺激消费，对于楼市的影响，有局部的升降，但总体还是一个稳字。

四、对长沙楼市的影响

长沙作为强二线城市，上述的影响几乎都可以作为参考。

事实上，2017年12月，长沙等15个城市已经开展老旧小区改造的试点工作。2018年12月，《长沙历史城区城市更新策略研究》完成结题。据规划，长沙计划到2020年基本完成历史城区有机更新的目标。

有人问，长沙中心城区的老破小是不是可以买了？这个问题上面也说过了，老旧小区的改造需要自负部分资金，投资价值不大，当然，如果因为优质学区，买当然可以买。长沙新房价格扁平化，而且一二手房价倒挂严重，珍稀地段的新房无疑更具价值。

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