近期，一大波开发商踩着「金九银十」的节点开盘，其中不乏曾被水淹的洋湖、含浦片区。考虑到曾经被水淹诟病的事实，以及周边配套有待完善的问题，不少置业者向圈哥透露出购房的疑虑，且待圈哥一一分析。（文末附踩盘分析）
真假「洋湖」和水淹真相
7月的一场大水，见证了长沙人的众志成城，也炸出了真假「洋湖之争」。
其实在取标题时，圈哥本只想写洋湖片区，考虑到洋湖先导曾「义正言辞」的辟谣，还是默默的加上了含浦，以免贻笑大方。（后面为方便表述，直接用洋湖片区统一称呼）
洋湖为了水患问题，及时撇清了与「老弟」含浦的关系，并把中海这个原属于洋湖，但因水淹加上出让金问题的楼盘，丢给了含浦。
虽然辟了谣，但每次购房者提到，差不多还是会把洋湖和「水淹盘」划上等号。圈哥公正的说一句，靳江河以南、以东的区域是未受水患之灾的，如正在售卖的北大资源时光、湘熙水郡都在此区域；而位于靳江河北侧的部分楼盘，如江山帝景以及周边楼盘，确实有「水淹」的事实。
这次「洋湖片区」受灾严重，一方面是因为靳江河水位猛涨，城区的白菜湖泵站完全淹没，上游几个堤坝大水从靳江河漫灌到含浦片区；另一方面是含浦片区排水系统不完善，无法应对突如而来的洪水。
尽管媒体报道今年的大雨是什么百年一遇，五十年一遇，但市民们并不买账。无论真洋湖，还是假洋湖的含浦，既然是一衣带水的邻居，不应该这样极端的切割区域，只是新城基础设施确实接受了历史的考验，更加印证了发展才是硬道理，而排水设施陈旧的区域则加快整改！谁知道下次是不是千年一遇呢？
洋湖片区发展潜力如何？
遥想一年前，作为湘江新区的三个宝贝——梅溪湖、滨江、洋湖还是相亲相爱，并驾齐驱。一轮暴涨过后，洋湖这个老幺硬生生被两位老大哥拉开差距。
如果问你为什么买洋湖？回答应该是以下几点，也是你看中洋湖的未来发展潜力。
一是洋湖湿地公园。曾经的水患之地，所谓的「泄洪区」，如今改造成宜居之地，这是否合适，圈哥不予评价。不过，能居住在洋湖边，还是挺舒服的，夏日凉风习习，是一个大自然的「空调机」。
二是片区内优质的学校资源。洋湖片区内一共规划了15所中小学，6所小学，6所中学，3所九年一贯制学校，可提供3.24万个学位，引进的均为湖南省内一线教育品牌。在洋湖生态新城教育资源单上、雅礼、长郡、博才、明德、麓山、长沙一中等省内一线教育品牌赫然在列，已成为全市范围内优势教育资源集中地。雅礼洋湖中学已于前几日正式开学，是由长沙先导洋湖建设投资有限公司投资开发，建成后将移交长沙市教育局。
三是工期一直拖着的地铁3号线路。前几日，网传地铁4号线会提前通车，而再看看地铁3号线，试运营时间从2018年年中，今年8月的对外口径成了2018年年底向公众开放。
地铁3号线规划全长42.8公里，设28座车站，除起点至大王山站段高架外，其余段走地下。3号线衔接坪塘科教研发及文化创意产业基地、洋湖片区、岳麓大学城、贺龙体育中心、侯家塘-东塘商圈、长沙火车站、长沙大学、月湖居住板块、星沙商业中心等重要地区，引导城市向西南和东北方向拓展。
未来片区内还会有地铁8号线和9号线穿过，不过那可能是5年之后的事情了。
四是商业配套。一直以来，商业这块就是洋湖片区的短板，等了几年，好不容易来个宜家（全国暂时只有五家荟聚购物中心），在去年拿地动工后挖掘到了古墓，一直传出停工换地方的消息。经过圈哥证实，目前宜家项目属地已交付，古墓勘探工作已完成。
那么，为什么宜家还不开工呢？原来项目消防设计上与2016年国家颁布的新消防法规存在差异，目前正进行消防设计的优化调整，加紧确保消防设计方案符合国家相关法规。暂时开工时间一直未定（之前说是8月，后面改成了争取年内），宜家官方网站上已经把开业时间由2019延迟到 2020 年。
2017年7月12日，洋湖生态新城G地块摘牌，由龙湖地产以总价19.21亿元竞得，G地块位于洋湖新城核心区，被誉为洋湖之心，是星云大师眼中的「三江汇流、风水宝地」。G地块出让尘埃落定，完成了继宜家之后洋湖新城商业版图上又一块重要拼图。
五是隔壁的大王山片区带动区域发展。洋湖虽然嫌弃「含浦」就是老弟，但对大王山还是挺友好的，毕竟现在的大王山，恒大、华谊纷纷入驻，一个度假版块呼之欲出，也是政府重金打造区域。如今，到达大王山，穿过洋湖是必经之路，这个光，洋湖是一定会沾的。
总而言之，洋湖片区以宜居所作为卖点，对于交通和配套，暂时都不要有太大期望，这都是一两年后的事情。圈哥建议是，如果刚需自住，洋湖挺好的；如果是投资购房，还是谨慎考虑，不要简易将版块作为分界点，而是看看楼盘的倒挂价格来选择。
片区楼盘走心分析
感谢一位业内同行圈友的建议，这次将户型分析还有小区内一些环境，物业加入分析。总共四个楼盘：北大资源时光、湘熙水郡、融创融公馆、江山帝景。
北大资源时光
价格：均价10000元（猜测价格，之前洋房开盘15000元），毛坯
聊聊项目：北大资源这个名头，挺唬人的，不过还真和咱们帝都的「北大」有些渊源。其前身为北京大学房地产开发部， 目前已发展成为专业从事产业园区开发及运营、房地产开发及运营、物业管理服务等业务的综合性集团公司，亦是方正集 团旗下五大业务版块之一。北大资源时光是长沙的首发项目，因为占据洋湖片区的绝佳位置而被人津津乐道，房价也从 2016年的6000多元/㎡涨到了1万出头。
购房套路：其实北大这个盘，圈哥不怎么想说。因为不管你怎么问置业顾问什么时候开楼盘，都是现在无房，再等等。考 虑到真正的洋湖片区，在售楼盘已经所剩无多，，还是把北大拉进来一起说说。有人说北大资源时光是内部消化，加点费 用还是可以买到的。（圈哥没试过，也不敢试，请了解的圈友出来说说）
预推楼栋：项目有洋房，别墅，高层。后期会推售的是27栋88㎡-117㎡房源，共132套，开盘时间待定。
户型分析：88㎡ 3房2厅1卫和117㎡ 4房2厅2卫
这个户型圈哥真要吐槽下，虽然88㎡做成3房实属难得，但是从主卧出去的阳台是什么情况？不过赠送面积还是挺大的，如果你不介意从三个房间门都对着客厅的话，也还是不错的，房子的利用率高。
房子还是大点的好，北大资源时光的户型设计有个特点是，能用上的面积绝对不浪费。这个117㎡的面积，放在别人家楼盘一般也就三房，在北大硬生生搞出四房，只是有些房间较小。户型南北通透，但是注意下，有三个房间是朝北，其中还有两个房间在门口，一个放着对着餐厅。
交通： 靠近地铁口是该楼盘的绝对优势，算是地铁盘，距离地铁3号线洋湖新城站也就800m吧！
商业：楼盘的南侧有宜家，不过前面提到了还得等等等……距离龙湖拍下的G地块也挺近，未来商业配套还是值得期待。
教育：楼盘对面是洋湖博才小学，距离雅礼洋湖中学大约3公里，都属于就近入学，不过按现在洋湖的教育配套和入住率来说，入读这两所学校还是不太难。
周边及小区环境：北大资源时光可以说是洋湖边上的楼盘，周边环境自然是不用说，适合居家自住。小区根据规划是小于2.2的超低容积率及40%的绿化率，居住舒适度还是不错。
湘熙水郡
价格：均价8800元/平，毛坯（置业顾问报价）
聊聊项目：湘熙水郡由中国电建集团开发，按置业顾问小哥的话，咱们大央企绝对靠谱，从湘府路河西这边下桥就到了该项目，区位还是不错的。
购房套路：置业顾问是说9月下旬会开盘，现在是诚意登记阶段，需要提供征信、银行流水、收入证明以及无房证明。注意其他楼盘一般不要无房证明，但是这里要，请提前准备好。（今天联系置业顾问，已经停止登记，总共184套房源，600个登记）接下来就是等预售许可证，等认筹和开盘了。开盘形式不确定，不过按照这次的登记情况，估计也难得抢，置业顾问建议多看看其他楼盘。（老铁，扎心了）
预推楼栋：现在在售的是三期15号栋，也是这一期的最后一栋，以后四期会做豪宅类型。
户型分析：有93㎡小三房、111㎡大三房和127㎡四房三个户型，重点说下111㎡的大三房。
户型一般吧，属于「手枪户型」，入户花园虽然算半赠送面积，但是直接门对门，而且大门还对着主卧厕所；其次，餐厅和客厅有拐角，不过111㎡能够做到南北通透，也还可以。只是圈哥个人偏爱周正户型。
交通：距离地铁3号线地铁口900米，算是地铁盘，优势明显。
商业：距离宜家购物中心不到1公里，算是家门口的商业，不过得等。
教育：博才洋湖小学、湘江实验小学，长郡郡维实验中学，算是就近入学。
周边及小区环境：特地提醒圈友，新开的15栋一面靠湘府路大桥，中间只隔了一栋公寓，一面靠营销中心，噪音污染严重，所以推盘价在9000元以下也能理解。还有，因为品质和物业的问题，被之前的业主维权过。还有顺便吐槽下，以前项目一期的外立面真心不好看，现在的三期据说会换风格。
融创融公馆
价格：8000元/㎡-8500元/㎡，毛坯（置业顾问报价，首开）
聊聊项目：说起融创可是自带话题，老孙在地产界的铁血手腕，各位是有目共睹，今年一会是收了万达的合作，一会是帮助老乡贾跃亭亏了不少。相对于老孙的高调，融创在长沙首个纯住宅项目却显得低调的多。这块地原是融科收入囊中，而后融创接了融科，成了现在的融创融公馆。
项目位于岳麓区含浦大道与联丰路交汇处东北角，体量较小，才总共8栋楼，7栋住宅，1栋公寓。不过很多人在看房时，忽略了融创的品牌溢价，在杭州其他城市，融创都是以高端品质著称，像绿城的老宋「偷学」了不少精工本领。
购房套路：现在已经开始认筹，蓄客周期较长，因为是首开，也摸不清开发商会玩什么套路，暂时是先交各种收入证明、流水、征信等购房资料，现在还可以登记，最后两天时间，等预售许可证下来，办理认筹，预计9月23日开盘。
预推楼栋：首开直接1、2、7三栋齐发，可选择的房源还是蛮多的。
户型：面积段栋99㎡-132㎡不等，圈哥重点介绍下99㎡和120㎡户型。
在100平左右的面积段，拥有一个6.2米的宽阔阳台还是挺不错的，不过这样一来，除去主卧外的两个房间面积就不大了。
户型整体不错，超宽阳台依旧是卖点，不过其中一间卧室的采光会通过阳台，看个人需要，是否需要将阳台隔断，保持房间的私密性。
交通：位置和江山帝景差不多，但是距离规划中的8号线地铁站更远。暂时可以期待的地铁3号线，中间也隔了几个公交站，交通优势不明显。
商业：这块还真想不出啥亮点，要不就看看自个的商业有多少，总共楼盘才这么多，商业也不会砸多少钱的，再来就是对面的江山帝景有商业规划，也可以期待期待。
教育：哎，教育也是该楼盘的硬伤，只能是就近入学，据说小学是博才白鹤吧！
周边及小区环境：离洋湖三期也得几公里吧，咱们还是期待下融创的园林设计和物业服务更靠谱！
江山帝景
价格：均价9500元，精装修（置业顾问报价，之前开盘8800元）
聊聊项目：江山帝景名字还是挺霸气，就是「命里带水」，上次也是名头响当当的「水淹盘」。不过和周边项目对比，之前不到9000价格的精装房还是挺有诱惑力的，一样也得靠抢。说起楼盘的开发商广晟集团，是广东省国资委监管的大型国企之一，挂着这样的国企背景，相较容易跑路的小开发商，这样的投资实力还算靠谱。
江山帝景位于含浦中路与学士路交汇处，东靠靳江河、洋湖湿地公园三期。江山帝景整个项目占地约1000亩，建面达168万方。规划约1万户住户，总约5万人口，也算长沙的大体量楼盘。以学士路为界，分南、北两个地块。其中，北地块为雅典区，南地块为哈佛区。雅典区现已基本售罄，现主推项目哈佛区的第4期。
购房套路：楼盘哈佛4期A8A9栋已于8月下旬开盘，近期主推40㎡的70年产权公寓，预计要在10月下旬才会有住宅新推户型。据置业顾问透露，上次开盘虽然是采用网上抢房的形式，还是「全款先选，首付三成的后选」，分成两拨，所谓的「阶梯性公平竞争」，所以不排除下次开盘，也会延续此套路。可能是楼盘开盘时间不定，也不急，上周末圈哥过去的时候，售楼部没几个人。
户型分析：有95㎡小三房，105㎡三房，中间为125㎡四房，考虑到篇幅问题，圈哥重点说精装情况。
注意这是精装房，建议真想买的圈友，一定要实地看看，虽说各类装修产品也是用的牌子货，但是那个风格，红色门，红色的橱柜，圈哥还真是欣赏不来。（只拍到好看的软装图，大家将就看看）
交通：地铁3号线隔得有点远，据置业顾问介绍，地铁8号线也会从项目经过，距离最近的站点有「江山帝景站」，预计2022年开通运营，线路都没批，这个时间估计也不靠谱。
商业：江山帝景规划有10万方风情商业街，肯定又是最后建的节奏。目前营销中心对面雅典区，有个中佰连锁超市和其他小商铺运营；在哈佛区4期靠含浦中路位置，还规划有2万方的大型商超，现已与商业运营公司签协议，将引进类似于沃尔玛、大润发这样的综合型大商超，具体品牌待定。
教育：这一点可以说是江山帝景的“王牌”，中学是广晟开发商斥资3.4个亿修建，政府和师大附中联合打造创办的——师大附中博才实验中学，算是妥妥的学位房。不过小学是博才白鹤，距离项目2公里左右，教学质量据说一般。
周边及小区环境：项目距离还未开放的洋湖湿地公园三期也还有点远，公园资源没有其他楼盘优越。小区据说是4.2万方的欧式园林景观，建议各位圈友去已经交房入住的雅典区域看看，小区内部环境和物业管理还是一般般。