前两年，在网络上，有些楼盘被吹得上天了，这种以夸大其词的方式来宣传房产的情况，不单发生在广州，即使在其他城市也是不相伯仲。当然，那些楼盘确实有它好的一面，但明明是80分的楼盘，被吹到了100分甚至120分，那就有失公允、不客观了，还可能会影响购房者对楼市的正确判断，导致他们买房的时候做了错误的决定。那么今天我们就盘点一下，那些年被他们吹上天的广州楼盘，现在都怎么样了。
天河区：兰亭盛荟
数据来自“某壳网”
- 位于金融城的兰亭，由于建筑在东环快速干线的上方，曾被戏称为“呼啸山庄”，项目总共3724户，目前挂售236套，挂牌率6.3%；
- 今年共收录6套成交，其中72平方的两房成交单价为58496/平方米（如上图第一栏），而这种户型在2022年，同样是北向高层，交易单价为80136/平方米（如上图第二栏），高低差为27%，差额148万；
数据来自“某壳网”
- 另外122平米的三房成交单价为82800/平方米，在去年的3月份同户型成交单价是108564/平方米（如上图），高低差为23.7%。因为兰亭户型主要是由两房和小三房构成，大三房和小四房属于少数户型，所以兰亭的大户型市场，仍处于买卖双方的胶着期；
- 目前挂牌单价6字头的有23套，占挂牌数量的10%左右；
根据今年的成交数据、挂牌率和价格高低差来综合分析，我个人认为兰亭盛会半年内的合理交易单价，两房和小三房在5.8万/平米~6万/平米之间；而大三房则在6.8万/平米~7.5万/平米之间。
图片来自网络
老李说：大家看，以前把兰亭吹得有多高，现在脸就打得有多响。这时候又会有一种说法：“这只是短期波动，中长期还是看好的”。我想问，这个“长期”，究竟是多长？是5年？还是10年？如果是10年的话，为什么我不是5年后才买呢？长期看好的意思，究竟是实际价值的增长、还是货币贬值之下的增长呢？那为什么不说说，假如前两年没听某些人劝说买房的话，我们等到现在才买，这又能省下多少钱呢？所以说，买房怎么买，什么时候买，还是得听靠谱人的意见，诚邀各位看看我前两年的视频，对楼市是怎么看的，大家就知道谁更懂楼市、谁更懂经济。
番禺区：万科欧泊
- 万科欧泊，位于万博中心旁的上一代次新盘，为什么说上一代？因为交房至今已经有10个年头了，住宅挂售293套，挂牌率6.3%；其中比较受购房者追捧的户型是95平米的直厅和横厅的三房。
数据来自“某壳网”
- 小区今年总共收录了9套成交数据，其中一套高层南向横厅95平的成交单价是36916元/平米（如上图第一栏），对比2022年1月同户型的成交单价是51015元/平米（如上图第二栏），高低差为27.6%，差额130万；
- 而直厅三房户型，今年1月份（如上图第二栏）成交单价是37574/平米，对比2022年4月的成交单价是49492/平米（如上图第一栏），高低差为24.1%，差额120万；
- 截至发稿，挂牌单价3字头的目前共有32套，如果加上放盘手续不全的，没展示在外网的，应该在57套左右；
老李说：由于万科欧泊前几年很多非自住性质的需求，更有不少投机客入场，导致万科欧泊的价格虚增太多。还记得去年年初的时候，有一对年轻夫妇向我咨询，他们担心有可能通胀（应该是听了某些信息而产生的错误判断），从而导致自己手上那点小钱就再也买不到同段位的房子了，估计是被四面八方的信息冲昏了头脑，加上他们存在认知差异的缘故，无论我怎么分析，他们依然坚持己见，当然，这是他们的自由和权利。后来呢，他们可能觉得与我意见相左，也就没有再找我了，只是告诉我已经买了。如今，我只能感概地说一句，要是现在，或者再等迟一些才入场，那该多好。
黄埔区：万科东荟城
- 香雪版块的东荟城，因小区规模大、位置不错、还有萝岗东风东的加持，一直受到不少购房者的追捧，目前住宅挂售289套，挂牌率4%；
- 今年前3个月收录了18套成交数据。上个月，其中一套高层北向86平米的三房一卫的单元，成交单价是27743元/平米（如上图第一栏），对比2021年5月份同户型同样是高层北向的成交单价是47246元/平米（如上图第二栏），高低差41.3%，差额172万；万科东荟城的数据我在这几年是有持续跟进的，上述这种3房1卫的户型，2021年平均交易单价是45116/平米，2022年是39756/平米，而去年2023年则是37987/平米（如下表）。
老李统计数据
- 其中124和142平的四房，属于东荟城的少数户型，市场反馈一直都比较好，早在2021年，“某壳网”上四房的成交数据，峰值单价在50193/平米，平均交易单价是47022/平米（如上表）。今年前三个月，成交数据回落到29769/平米-34909/平米之间（如下图），高低差在40.7%-30.5%之间，可见，即使是东荟城的少数户型，也无法与市场大方向抗衡，该回调的时候，一个都不能少。
“某壳网”成交数据
老李说：由于增城的房地产市场比较早萎缩，所以旁边的黄埔也是比较早受到影响的，黄埔从2022年就开始经历回调，当时市区的市场还没感受到很大的波动，甚至还有点盲目乐观。因此，黄埔的业主属于广州比较早接受市场的一批房东，他们比市区业主更知道现在要怎么做才能把房子卖出去，所以他们积极调整，以至于现在东荟城有这样的成交量。所以说，市场是有的，购房者也还在，问题在于边际价格在哪里，不同时期的边际价格也不同，不同户型的边际价格也不一样，这就需要具体问题具体分析了。
结语
本系列的第一集就到这儿，如果大家喜欢的，请在评论区告诉我。平时呢也收到各位读者的留言，希望我对某些版块、小区进行解读，由于本人平时兼顾调研、创作、咨询以及其他业务的管理，另外一半的时间则选择陪伴家人，所以更新效率是非常有限的。如果您认可本人的作品，希望我多创作的，请给点赞、评论、转发，让更多的人能看到我的作品，给予我继续创作的动力。
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