承租的商铺因地块涉市政地铁工程规划被纳入搬迁范围但承租人为经营产生了大量的时间和金钱投入如购置设备、招聘员工、店面装修等这些经营性损失该如何补偿？近期，普陀区人民法院成功调解了一起因搬迁补偿引起的房屋租赁合同纠纷
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案情介绍
2021年7月，某开发公司就其商场项目与王某签署了商铺租赁合同，租赁期自2021年8月1日至2026年7月31日。2022年6月，该开发公司与王某餐厅、王某签署《租赁合同主体变更协议》，约定王某将租赁合同项下全部权利义务概括转让给王某餐厅。
2023年6月，该开发公司收到通知，租赁场地涉及市政地铁工程规划纳入搬迁范围，需尽快完成清退交房工作。王某知悉后，认为合同终止，该开发公司理应对其经营性损失进行赔偿。双方争议不下，王某拒绝搬离，该开发公司遂将王某及王某餐厅诉至普陀区人民法院。
原告诉称 ，双方签订的商铺租赁合同中已约定该单元因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或被依法列入房屋*迁拆**许可范围的，合同终止。现该租赁场地涉及市政地铁线工程规划，符合该条约定，应当终止租赁合同。但两被告拒绝搬离场地并存在拖欠款项的情形。故要求被告支付拖欠的租金、物业费、水电费等费用。
被告辩称 ，开办餐厅前期投入了大量人力、物力、财力成本，已经步入正轨开始正常营业，但等来的却是*迁拆**通知。经营餐厅产生的装修、设备搬迁、停业停产等部分损失理应由原告进行赔偿。
法官释法
根据《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
实践中，租赁合同属于继续性合同。合同双方为了合同能够稳定履行，往往会约定较长的租赁期。但现实中，客观情况变化时有发生，如遇*迁拆**、政策调整等情势变更，无法在订立合同时所合理预见。此时若继续履行合同，则可能对一方显著不公或导致合同目的无法实现。在此情况下，双方当事人可协商变更或解除合同。
本案的特殊之处在于双方在订立合同初期便约定涉案单元因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或被依法列入房屋*迁拆**许可范围的，合同终止，即已将*迁拆**情形产生的后果作出了约定。因此，虽然合同约定的租期未届满，但客观上租赁场地被列入*迁拆**范围，合同目的已无法实现，只能提前终止或解除合同。至于解除后的法律效果，应根据公平原则合理确定双方损失。
地铁工程的顺利推进，关系着民生事业的发展。根据通知规定，涉租赁场地须于2023年底之前完成腾退、拆除，否则将影响该段地铁工程按节点推进。因此，案件的审理要快，同时也要保障承租人的合法权益。
如走诉讼流程，需对被告方产生的损失进行评估，整体耗时较长，无法在预定时间完成腾退。因此，法官在双方同意下组织调解工作。
起初，双方对补偿方案始终无法达成一致。于是，法官积极联动辖区街道及相关职能部门等多方力量，通过电话、现场约谈、上门查看、复核评估报告等方式开展调解。
基于公平合理的原则，本着尽量降低损失的解纷思路，法官耐心释法说理，不断修正调解方案，缩小双方对补偿方案的预期，最终双方调解成功并实际履行了义务。不仅保证了轨交项目顺利推进，也以最优方法保障了原、被告双方的合法利益，实现了保障公共利益和私*权人**益的平衡最优解。
来源 | 上海市普陀区人民法院
文字 ：裘雪燕、施迪
责任编辑 ：张巧雨
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