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加州大学系统旗下的大型投资公司UC Investments给资管大佬黑石集团递了一个 5亿美元的“红包” ，加上2023年开年给出的40亿美元，UC Investments这个全球最大的捐赠基金之一共计给黑石投了45亿！美元！
1月25日的事情，图片截图自Bloomberg↑
1月3日的事情，图片截图自黑石官网↑
不过，就像我们小时候从大人手里接到的红包一样， 钱迟早是要还给父母的，或许还得加上不菲的利息！
赎回危机
不少人还记得去年黑石BREIT基金遭遇的 赎回危机——
随着美元加息，房地产市场开始降温甚至下跌，投资者担心市场增长乏力经济衰退，短期内对现金的需求水涨船高，毕竟危机期间现金为王。 这种担心造成了从10月份开始的赎回潮。
数据显示， 10月 要求赎回资金的申请达到18亿美元，占BREIT净资产规模(大约690亿)的2.7%； 11月 ，赎回请求竟超过了20亿美元，黑石开始顶不住了，只批准了不到一半的赎回申请，共计13亿美元； 12月 ，投资者赎回势头更甚，但BREIT手头上的现金只有净资产规模0.3%的额度了……
危机时刻黑石紧急出台限制赎回政策，并高价卖掉拉斯维加斯*场赌**等地产项目的股份，赚钱的同时换取13亿美元左右的现金，以求回血。
*场赌**是个好现金奶牛啊，但黑石还是觉得收益不够高，增长潜力也不够大
即使有回血，黑石仍然心虚啊——
首先，四季度Breit业绩下滑，集团的利润大幅下降， 限制赎回后投资者信心动摇， 股票都跌傻了；
其次，如果2023年第一第二季度还是有大量新增赎回请求，加上积压的11 月和 12 月的赎回申请， 即使回了那点血也会很快用完。
显然，这时候急需要大把的现金， 现金的意义远超于现金本身 ：一来应对赎回；二来重建信心。
谁能提供现金，谁就是大爷。不过，大爷在这个时间点给钱， 高情商的说法叫雪中送炭，低情商就叫趁火打劫。
这不，根据协议内容：UC Investments每出4块钱，黑石就要出1块钱，UC承诺长达5年的锁定期(平均6年的有效投资期)， 而黑石承诺给UC Investments提供年化11.25%的保底收益。
图片截图自BREIT Prospectus↑
算下来，UC Investments给的45亿美元6年后 至少要变成85亿美元。
如果超出85亿，黑石才有赚，但少于85亿，黑石就要用10亿来补；你要问如果亏大了呢？不好意思，黑石最多也就补10亿——当然这个概率应该比较低。
总的来看，好一招用空间换时间！在1月初宣布此消息后，黑石的股价立马回升，叠加大盘反弹， 目前已然收复了失地。
3点解读
黑石作为地产投资的老手，最擅长“玩弄”经济周期，挑拣优质资产。而敢于为UC提供11.25%的保底收益， 也从侧面反映出来黑石对Breit投资组合的信心。
图片截图自BREIT Prospectus↑
在研究了Breit投资组合后，我们拉出3个关键点，跟您分享：
01
重仓大学周边物业
得大学者得天下
跟国内不一样，美国很多大学并不提供学生宿舍，学生(尤其是高年级的同学)需要自己租房子。
随着大学学生入学率的持续增长，疫情消散后面对面授课的恢复，学生对学校周边的租房需求也在持续增长。此外，经验表明，学生住房在经济衰退时期非常有韧性，因为人们找不到工作时会选择重返学校。
这些因素都增加了学生住房(student housing)的吸引力。
去年4月，黑石就以128亿美元的现金收购了美国最大的优质学生公寓社区开发商、运营商 American Campus Communities, Inc.。 这家公司的足迹几乎遍布所有大学区域，近90%的物业都在大学800米的范围内，回报是非常稳定。
图片截图自investor presentation, 2021年3月，后台回复ACC，获取原文资料
话说回来，大学是城市里一个非常特殊的角色：首先它是知识传承及产生的机构，据统计：在美国，大约200所高等教育机构每年花费5000万美元或更多的资金用于研究课题，这强有力地带动了创新经济，造就了以大学为中心的大学创新区；其二，美国不少大学自己就是“地主”，掌握着大量的土地资源，比如纽约大学是纽约的“隐形”大地主，拥有171栋建筑，占地约1500万平方英尺（140万平米），估价150亿美元。
这种自产自销的“商业模式”，躺着就有稳定的现金流， UC Investments这类大学捐赠基金正是其中的玩家， 深知这类优质资产的韧性。 拿UC Investments自己来说，在2022财年，基金整体回报率为-7.6%，但它在“房地产”这个资产类别上投资回报率达32.2%！
我们研究了黑石的Breit投资组合，其中有不少就是student housing与学校周边的优质资产， 也是对了UC Investments的胃口。
大学就是一个磁铁，它吸引着年轻人口的流入，孕育着知识，想法与创新；有人流、想法流，就会有现金流。
02
重仓阳光带
得自然环境者得天下
国外学者普遍认为受过良好教育的高素质人才在选择居住及工作地点时， 舒适性较高的城市往往会成为其首选， 并有助于提升城市创新要素的集聚，促进城市可持续发展。
在黑石Breit地产组合中，大部分物业分布在阳光带 sun belt。
图片截图自BREIT Prospectus↑
阳光带指的是美国南方地理的区域， 横跨18 个州，占据全美50%左右的人口↓
评级机构穆迪在19年预计，因其商业友好的环境、良好的生活质量和温和的气候而越来越多的人，阳光带人口到2030年将增加1900 万 (+13%)，而非阳光带各州预计仅增加 300 万 (+2%)。
我们昨天分享的文章《青海新任省委书记陈刚：贵阳大数据是怎么做起来的？》中，陈书记就提到，
“北上广深包括杭州，在人才、技术基础以及产业基础方面，和贵阳相比优势是很明显的。但是我们有三个特殊的优势： 第一就是我们自然环境的优势。我们的空气质量好、气温低，我们山清水秀、自然生态美，这是适合人居住的优势。”
点击上方图片，阅读原文↑
硅谷教父paul graham 说，只需要两种人就可以创建世界级的科创中心，这两种人就是： 有钱人和书呆子 （rich people and nerds）。那书呆子喜欢什么样的地方？
大多数书呆子喜欢安静的环境，他们喜欢咖啡馆而不是俱乐部，他们更喜欢书店而不是时装店；更喜欢远足而不是跳舞； 更喜欢阳光而不是高楼大厦。
随着全球整体环境的好转，重返办公室被越来越多的企业提上日程。但一些企业因尝到了远程办公的“甜头”而选择继续远程办公，他们不再受制于传统的空间和时间观念来合作，而是接受更加灵活性的混合式、分布式的办公新模式。
在这种趋势的影响下， 很多可以远程办公的工作者就更倾向于搬到“阳光地带”。
15个城市除了西雅图，都在阳光带
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喜欢阳光这件事，是刻在包括动物基因里的。 2014 年《Cell》的一篇研究发现紫外线照射到皮肤可以诱导内啡肽分泌，让我们更开心。暨南大学的任超然老师团队于 2019 年在《Neuron》发表研究，发现强光可以直接抗抑郁！
所以在未来，由于工作模式的演变，我们可能也会看到办公地产以及住宅地产中的一些结构性变化，在现在就可以做好准备。
03
重仓趋势
理解周期者得天下
UC Investments这一笔45亿美元的投资，一投就是至少锁定6年。在这样一个中长期，短期的波动几乎都会被抹平。 最终拼的就是挑资产的能力，以及对经济周期的理解。
从历史经验来看， 一般地产价格从谷底到复苏的阶段大约会经历40-50个月不等。
让我们回顾一下08年的经济危机，2007年1月美国房价达到峰值，在金融危机爆发后直转而下，到2012年1月时到达谷底，直到2016年11月房价才恢复到危机前夕的水平，高峰到谷底长达60个月，从谷底复苏到之前水平又用时58个月。当然，08年的经济危机是美国历次危机中复苏期最长的一次。
case shiller房价指数，截图
而现在随着美元M2的负增长， 或许预示着2023年通胀的缓解，以及对整体经济的信心。
经历了过去三年，我们今年最重要的事情就是重建信心。去年瑞安房地产主席罗康瑞在谈到周期以及韧性时说
中国经济的体量大，惯性也大，在一个有潜力有增量的市场中，选择大于技术，选择好的路径，坚持下去，穿越周期，获得回报。