#金三银四买房季##头条创作挑战赛##青岛置业指南针#
2023年，进入了4月份，青岛崂山楼市有点烦：
清明节一场大雨，大云谷金茂府单价接近4万，号称高端府系的楼盘现了原形，各种大大小小渗漏点几百处，当年花了五六百万，乃至七八百万购买这个楼盘的业主，可谓欲哭无泪。
事情闹得如此之大，甚至青岛广播电视台半官方的媒体“蓝睛”都亲自下场报道：
然后就是一路之隔的紫樾尚府由于各种原因，稍微推迟了一下交付时间。问题在于，浮山后的楼盘，家长买来主要的意图就是为了孩子入学，这个简直是明摆着的事情……
新房推迟交付，房产证办不下来，意味着购房者就很有可能错过某些指定学校招生的关键节点，也难怪家长们急得嗷嗷直叫。
再加上之前银丰玖玺城被一场大雨搞成“玖洗城”的事情，崂山诸楼盘可谓大片沦陷。那些之前宣传“崂山房子不愁卖”、“青岛真正富人区”的地产大V，楼市砖家们，这一次谁出来走两步？
崂山房子其实并非真的不愁卖，按照青岛各大楼市数据平台给出的结果，浮山前、金家岭、石老人、沙子口的新房去化周期大约在20-30个月之间，浮山后和中韩一带大约10-16个月，是崂山房子最好卖的区域，张村河-午山板块的新房，卖完大约需要60个月以上，可以说是整个青岛房子最难卖的区域之一。
这个数据并不严谨，因为涉及开发商捂盘、取证等一系列问题，但是大家也可以仔细寻思一下，崂山区2018年之后开盘的所有楼盘，到今天已经5年时间，有谁真的卖完了？
答案有两类：
第一、海信君澜、君汇，鲁信海曙云霞这些真正坐拥黄金地角、一线山海资源的豪宅。
第二、青铁华润城、海尔云玺这些邻浮山后的楼盘。
其它崂山楼盘，别看动不动在楼盘销售榜上刷个存在感，仔细一看都是高价惹的祸。崂山房子一套的总价能顶别人十几套、几十套，随便卖几套房子就能个上亿成交额，其实一个月只能卖十几套，甚至个位数。崂山深处，北宅、南宅一带，松岭路以东，不少楼盘甚至几个月卖不掉一套房子，照样杵着不降价。这里的原因就不宜多说了。
当然，崂山房子卖得慢，也不见得意味着不安全：一方面豪宅肯定销售周期长，另一方面豪宅也意味着开发商利润空间大，卖了一小部分就可能已经收回了开发成本，后面几期就是纯利润。就算卖到天荒地老，开发商也完全不必着急，价格战就更是无稽之谈了。
崂山区，到底是青岛购房最安全的区域，还是充斥泡沫之地，甚至如有些人所谓，青岛其它区域泡沫都破了，只有崂山还在堆砌？
这肯定不能一概而论，需要具体板块具体分析。作为青岛地产自媒体人里可能是唯一在崂山区买过房的——你们滴针哥，这一次倒是需要好好讲一下了。
楼市板块解读，实地探访、尊重数据，经验分析，良心写作，客观行文，理性看事。
拒绝标题*党**，坚持耕耘深度专业内容，还请各位读者朋友多多支持。
对于各位购房者，本文案分析只作为参考，具体购房选择还需要根据自身实际情况进行一对一分析，欢迎各位“针爱粉”私信详询，知无不言，言无不尽。
青岛置业指南针，买房这事得较真。
作为老市南，从青岛92年提出东部大开发战略开始，我们其实算是第一批响应号召的家庭。90年代买了银都花园——严格来说它是市南区，但某种程度上也可以视为崂山最早的板块—04年买了浮山前某小区。
但这些事情都是长辈的操作，现在在这些区域买房已经是普通青岛人可望而不可及的操作。作为我本人，在崂山区只买过一个小区：左岸风度。
作为一个家里不缺房子住的楼市自媒体人，在崂山买房偏偏选左岸风度，已经在直播间被无数同行调侃过很多遍了。别的青岛地产专业人士的意思大体上就是：一根针，你怎么能看上这个小区呢？
这个说起来很无奈，就像很多人想的一样，对于左岸风度，我一开始的确是拒绝的，但是这个小区跟我算是这辈子缘分到了，甩都甩不掉的那种。
第一次结识左岸风度是2012年前后，当年一起玩直排轮的弟兄留青大分的宿舍，想出手换鲁信含章花园的房子，当时的左岸风度作为教工宿舍，没房产证不好交易，就找到我，那时候正好手头有点闲钱，那几年小产权也颇有热度，就冒险收了一套。因为实在不喜欢这个位置，一直出租，2015年第一批拿下房产证之后，果断出了手换黄岛的大房子。这算是跟左岸风度的第一次邂逅。
第二次邂逅左岸风度，说俗一点，就是前任的家住在这里，作为从老破小区置换改善到左岸风度的业主，遇上这个人算是我一辈子失算。几年时间被对方各种捞，不仅积蓄赔了个精光，分手时候还欠了好几十万的外债。经过这一次惨痛的教训，才知道圈层错配的后果有多严重，或者说，感情里面用心不纯是一件多可怕的事，这里就不絮叨了。后来好歹有个了结，第二次逃离左岸风度。
不几年遇上现任，对方在海尔做高管，从八大峡或者晓港名城出发到海尔工业园确实不近便，于是丈母娘和老丈人张罗着在附近买套小房子临时落脚一下，当时我俩还刚认识没多久，再说也没寻思丈母娘这种买过好几套房的老房虫能看上左岸风度，也就没商量。当对方一家选好房子，兴冲冲带我去新房看的时候，你们滴针哥内心是崩溃的……
嗯，没错，这辈子成功地第三次邂逅左岸风度，又被拽回来了。
前任和现任住在同一个小区里。然后自己也曾经是这个小区的老业主，这种已经可以当小说写的事情，在现实中就这么发生了。
幸好这事情只是看起来比较狗血，左岸风度小区比较大，这两次又恰好是对角线的楼座上，两家人遇到的概率几乎是零，诸位就不必八卦了。
对于左岸风度，我现在的态度是：认命了。你们针哥这辈子，恐怕注定得在左岸风度有套房。现在左岸风度的房子要是贸然出手，换房改善，搞不好这辈子还得有第四次、第五次被拽回来……
在专业地产人眼里，建设于2006年的左岸风度是崂山区吊车尾的存在，除了周边没什么化工实验室、线缆厂以外，其它基本上跟依山伴城一个层次。
首先它就不是个商品房，多层部分是西韩村回迁房，基本全是套二，高层部分是青大教师宿舍，等于青岛大学老师的早期的福利分房，2015-2017年陆续拿下产权证，这段历史刚才也介绍过。
它的房子主要是70平套一、90平套二、138平套三为主。户型比较老，没有人车分流，小区内群租房，单间出租的案例极多，业主鱼龙混杂，多层房加电梯还是2022年的事。至于高层，楼下就是各种网点房。
作为不在崂山工作的人，不喜欢左岸风度，是必然的。
首先就是左岸风度配备的公交线路虽然多，但是不好用。南边滁州路有609，东边劲松七路有462、622、633、638，北边劲松三路有465、631。仔细掰扯一下这几条公交线路，会发现这里的业主，想要抵达青岛大部分商圈，甚至是埠西市场，都没有直达公交。在5号线通车以前，这里也是地铁的盲区。
对于风水师而言，主要的生活重心在市南和西海岸，常去通勤的几个点：万象城、科技街、火车站、八大关、西镇……再寻思一下，这个公交配置更是一言难尽。也就是说，直到今天，左岸风度给我的感觉依然是孤岛，如果不开车，就啥事都办不成的赶脚。
相比之下，大溪谷别看偏远，但是这个小区配置的公交就可以用每一趟都无比精准来形容了，到东方影都、积米崖、灵山卫市场、长江路、胶南的几个西海岸的商业核心区域，全部不需要换车。
其次就是小区里简直就是群租房、合租房的天堂，各式各样的人都能遇见。开大奔、7系甚至宾利的有之；戴着安全帽一身泥土的务工人员，下了工就到楼下素质自助或者奉天惠排骨米饭排队就餐的人数也相当不少。
还有不少一看面相甚至有些稚嫩的少男少女，拎着cosplay装，急匆匆地按下电梯上楼。估计小区便民服务宣传栏里铺天盖地的单间出租广告，就是他们在翻牌子。
记得前任家楼上一对夫妻隔三差五吵架，后来跟前任分了，也不知道这对夫妻现在过得怎么样。对于夫妻而言，哀莫大于心死，吵架那至少是还是互相关心、愿意把日子过下去的表现。也许大家应该珍惜生命中那个愿意与你吵架的人。
在左岸风度这几年，也遇上过几次被陌生人敲门、拉门的情况。保安说，这可能就是试探，如果防盗门没有锁严实，而主人恰好又不在家，那下一步可能就是入室盗窃了。
更重要的是，小区西边、南边就是浮山后的学区，各种高大上，偏偏左岸风度跟浮山后学区没有任何关系，就像单独摘出来的一样。
也就是说，在一个地产人眼里，房子卖不上价的几乎所有因素，这个左岸风度都凑齐了。
专业地产人说得没错。很多人想起崂山的房子，印象里都是价格飘到天上，偏偏左岸风度的二手房也就是2万上下，如果想出手得快一些，甚至可能卖不到2万。
这与一般专业地产人的认知，是一致的。
说到这里，有人就会说了，针哥，这个小区，有必要单独拿出来如此说吗？是不是刻薄了一些？其实不是，因为我的话还没说完，左岸风度的缺点说过了，但是优点还没有说。
其实现在仔细想一想，你们滴针哥一而再、再而三地被命运拽到左岸风度这个小区，并不是没有理由。
再仔细想一想，放眼整个崂山区，这个左岸风度其实也挺有意思的。左岸风度业主再改善，我应该选哪里？
专业地产人的说法只能说明左岸风度这个小区，二手房确实卖不上价，永远是片区的吊车尾。但是专业地产人他们自己买房子，就一定能买对吗？未必。别的不说，抖音上个别的青岛讲房大V，你要是问他们自己买房子选了哪里，什么时候入的手，现在升值多少，接下来会选哪里这个话题——他们大概率都是回避的[灵光一闪]
为什么呢？其实就是一句大家听到耳朵生茧的话：房子是用来住的，不是用来炒的。天天分析青岛的房地产哪里能保值增值，甚至跟风炒作某些片区，却忽略了房子本身的居住品质、流通性，有时候，鬼话说得连自己都信了，那他们给自己买房怎么可能不掉坑里去呢？
左岸风度，其实就是这么一个小区。文章一开始说了，崂山的房子未必好卖，但是事实是，左岸风度的二手房挂牌和成交都非常活跃，是青岛二手房受关注度最高的区域之一。
贝壳数据显示，左岸风度二手房挂牌100多套，最近一段时间月成交5-8套之间。这个数字看起来没什么，但是我们可以对比一下，号称青岛二手房成交最热门小区的鲁信长春花园，二手房挂牌200多套，最近一年，月成交套数比左岸风度并没有高到哪里去。
这说明了什么？左岸风度，其实是青岛一个很多人都没有关注到的二手房成交热门小区。想要买这个小区的房子的人，是很多的。
崂山区不愁卖的房子，其实不是什么前海七子，更不是被一些楼市砖家炒到天上去的张村河，那些区域什么超四破五的大高层，开发商使出全身力气，卖个十几年、几十年都属于正常。
偏偏是籍籍无名的左岸风度，成了崂山区最不愁卖的房子。
为什么呢？其实我们说过一个问题，就是青岛市内四区购房，如果你的预算在1000万以上，那崂山区可以随意挑选。
但如果预算不到800万，那青岛市内四区购房应该选择的方案是“近崂山而不进崂山”。
近崂山而不进崂山，就是字面的意思：在崂山买房子，你图什么？
坐山观海，春暖花开？
林中独墅，仙气飘飘？
还是中央大平层，景观园林，推开窗户唯我独尊？
这些房子，没有所谓的性价比，只要你有足够的钱。
但是事情的另一面是：崂山有些房子，性价比其实很低。
同样是100平米出头的三居室，崂山边缘的小区要价3万5，往北走两公里，到了李沧，森林公园直降到2万出头。
浮山后这边一路之隔到了市北区，可以认为是同样的地角，甚至没有学区的划分，房子单价直降5000。凭什么？
崂山区的房子，并不是很多人想象中的前有大海、后有青山，还可能周围全是化工实验室，各种二三类工业用地。
崂山区的圈层，也不是很多人想象的商业巨擘、科技大鳄，还可能是拿了补偿款，一夜暴富的城中村村民。
同样地角、同样面积段的房子，如果位于崂山区，开发商就能提供确实高人一等的品质，能够让业主住出尊贵的感觉也罢。
但是一场大雨下来，不是“洗城”，就是“漏府”的事实，已经告诉了大家答案：崂山部分房子，除了贵，其实并没有好到哪里去。
你买崂山区的房子，得到的只能是虚荣。
开发商、楼市大V所谓的崂山区房子不愁卖，只不过是文章开头所说，因为地价和房价差距较大，盖几栋楼就能回本，剩下的房子慢慢卖，纵使买个十几年、几十年，也全都是利润罢了。
你想卖掉崂山区所谓的豪宅，可以试试看，现在价格，有人接手吗？
别的不说，你们针哥的亲戚在崂山卖房的现实可以告诉购房者，崂山普通高价二手房挂个三五年才有人问津，很正常。不大出血，你是卖不掉的。
相反，左岸风度虽然在很多专业地产人眼里各种不靠谱，事实上也确实卖不出好价格，但是在居民、业主眼里，它却是很靠谱的。房子挂出去，各种看房客络绎不绝，是常态。
2万的左岸风度，至少楼间距有保证，每天太阳出来即采光，隔壁单价3-4万的所谓浮山后精品小区，论采光，销售人员会告诉你：得看什么“国家采光标准”。
30多层的大板楼，楼间距不到30米，作为一个专业的地产人，有什么脸对着左岸风度的业主说，我们的3万多，奔4万的新房户型南北通透，客厅南向？
左岸风度，虽然很多户型以90平米为主，但是1.2的容积率，绿化率38%，公摊直接低到10%多一点，这个数据你会发现，浮山后F4里面，无论谁似乎都没做到。
隔壁浮山后F4那些公摊接近30%的118、128上下的主力户型，跟左岸风度90平米的套二户型比实际得房，谁能赢？
至于什么左岸风度小区人车不分流，楼下就是各种商铺，美食一条街，噪音大，小区租户多，各种三教九流……在我讲“好房子应该出则繁华入则宁静”的时候，某些远洋万和城的业主不也是头头是道地在评论区说：“我们不就是图个下楼买东西方便”吗？
他们买房多花了几百万，但似乎下楼就能买到菜的方便程度还不如左岸风度。
那么左岸风度小区的业主，面对那几个价格上天的崂山区新楼盘，若是想脱手再改善置业，应该选谁？！似乎选谁都不对。
那么，在左岸风度面前，支撑崂山区某些所谓“高端小区”，实际上不过是些卖高单价、户型极其普通的刚改小区的房价基石，就剩下是教育以及开发商吹嘘的房屋建设的品质了。
房屋品质这事我们已经说了，一场大雨下来，不是洗城就是漏府，某些所谓高端小区已经现了形。但是左岸风度却没有。
至于教育呢？低房价面前，一切不利因素都是耍流氓。
买了那些122、132平米某府房子的家长们啊，面对交付延迟，孩子们入学时间节点可能被耽误的现实，你们滴针哥振聋发聩地问一句：
亲，为什么当初不买左岸风度138面积的套三二手房？公摊只有10%多一点啊亲，比你所谓某府132户型的可用面积大了20平米，多了一间房啊亲，更何况，单价可以便宜近2万， 总价能省250万啊亲……
是啊，没错，左岸风度的业主不能进浮山后学区读书，那再买个小面积的浮山后老破小当学位房，能花多少钱？亲？
当然，说到这里有人会说：左岸风度房子太旧，不升值、不保值。
但是问题是，今年上学读书的孩子是2016年出生的。那一年青岛生了11.84万的孩子。浮山后、崂山育才的教育资源被焦虑无比的家长们捧上了天，爆炒情理之中。
再回头看一看，2020年青岛新生儿数量6.6万，2021年5.7万，2022年4.8万，今年甚至有可能逼近4万大关……
这时候，作为购房者，你敢确定未来有学区价格支撑的浮山后诸新盘的升值、保值能力比一路之隔的左岸风度更好吗？
说到这里，可能某些销售崂山高价房的地产人要急了。一根针怎么又胡言乱语了……但实际上，购房者的眼睛，是雪亮的。
房价上亿的鲁信海曙云霞，开盘即售罄。总价几千万的海信君澜、君汇，从开盘到售罄，不过也就是个把年的时间而已。
青岛不缺有钱人，真正的好房子永远不缺买主。
但是有钱人花了钱，就需要得到真正尊贵的体验。有钱人是最最不好糊弄的。
有钱人的钱，不是天上掉下来的，海里飘过来的。那些靠着高速的，伴着轻轨的，临着工厂的房子，凭什么位于崂山区，就可以卖两三万、三四万的单价？
崂山前海的房子，单价七八万，甚至十几万，那是因为崂山前海不仅荟聚了青岛的城市顶级资源，还拥有全国稀缺的山海环境，能让全国的有钱人心甘情愿地掏腰包。
但是崂山深处那些工业区、产业带上的房子，失去一线山海资源以后，你凭什么参考崂山前海去定价？
对，站在一个专业地产人，一线楼市销售眼里，地价都已经两万+了，房价四五万似乎志在必得。面粉贵了，面包岂有不加价的道理。
但是在购房者并不傻，毗邻崂山，单价2万+的森林公园，成了整个青岛主城销量最高的楼盘，月均销售100+套，购房者排队购买。相反崂山诸高价楼盘，销量似乎成了笑话。还是那句话，张村河2018年之后开盘的所有楼盘，现在是2023年，5年过去，谁卖完了？
新房都卖不掉，那这个片区的二手房，你打算卖个什么样的行情呢？
很多开发商使出全身力量，营销、渠道火力全开，结果发现，自家楼盘的月销量，还不如左岸风度的二手房来得爽。
青岛购房，预算不到800万，近崂山而不进崂山，逐渐成为青岛购房人很自动的选择。
毕竟崂山除了少数有钱人，99%在崂山金家岭金融中心、株洲路产业带工作的普通员工，他们的月薪也不过只有几千块，即使升职加薪当了中层领导，也不过万把块而已。
往多里说，月薪3万，在青岛可能已经属于top0.1%阶层，他们能轻松买得起崂山的一套新房吗？也很难。甚至置换改善的阶层，面对崂山的一套房子，都属于难上难。
两年前，我曾经写过一篇文章，张村啊，请你保留青岛最后的城中村吧。因为崂山的发展，不是很多人想象中的高大上，崂山的诸多产业，其实是需要劳动力的。
蜗居在张村30元一天的小旅馆里的那些普通人，是他们支撑了崂山产业的繁荣和兴盛，崂山亿元楼、产业带，背后都是这些人的影子。
但是上位者可能有更多的考虑，比如说城市面貌，比如说社会治安……所以“七张村八下庄”还是成为了历史。用高房价把租住在崂山城中村里的普通人赶跑，意味着崂山引以为傲的产业，可能随时外迁。
一个人，如果能接受自己的平凡，意味着他真的成熟且能面对现实了。
一位家长，如果能接受自己孩子的平凡，意味着他真的想通了。
在崂山工作的大部分人，都是平凡的人。平凡的人，其实只要接受自己的平凡，不去争取一些虚荣和不切实际的东西，只要能想通“近崂山而不进崂山”这句话的真谛，其实生活有时候，还是很容易的。
崂山区的普通人，眼下看起来其实还好，毕竟，崂山还有一个名叫左岸风度的小区……
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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