2015年5月23日下午，郑州楼市邀请大成律师事务所的5位律师，为郑州楼市的数十位粉丝进行了一场免费的法律咨询公益活动，现场解决了数十位朋友的诸多问题，现选出一些具有代表性的共性问题，整理汇总，供各位参考，文中涉及具体楼盘、名字、金额等为保护隐私，作了虚化和模糊处理。
本次来咨询法务的还是主要集中在：内购房团购房出事、中介欺骗、小开发商违规合同或操作、担保公司欠债这几个主要方面，大家要在这几个方面以后多几个心眼。
物别感谢大成律师事务所的：吕海振、侯文锋、王霞、王晴、袁鹏举、张永存律师和多名实习律师，感谢他们的辛苦劳动和付出。
该类公益免费活动还会在未来持续进行。
在律师咨询会结束后，有两件事在我心中一直挥之不去：
1、一年6年前的内购房，目前地块已经没有了，原先交的几万块业主还在犹豫是退钱呢还是等着房子呢？业主居然还对房子心存希望，他不知道即使你去退钱估计钱都没戏，但他还对房子抱有希望，还不甘心，还在相信着开发商说等等就拿到地的承诺。
2、一个在三个担保公司放了钱的粉丝，有两个已经出事儿了，但第三个担保公司他还心存希望，感觉回报率比较高，不舍得把钱取出来，还在相信着担保公司领导吹嘘的泡泡和大能耐。
我就在想，难道真的是可怜之人必有可恨之处吗？为什么怎么敲打都不醒呢？
1
咨询问题描述：
2013年买了商铺，合同约定半年时间交房，但是至今开发商未与业主办理正式合同并*证办**，商铺目前出租中，开发商以当时售价过低为由要求补交差价，否则不予办理房产证。业主材料齐全，包括：购房合同，收据，转账证明等等，希望按约定交房并赔偿一定违约金；或退房退钱并赔偿一定违约金。
律师建议：
首先对方态度良好的情况下，建议能够协商解决；
短时间内双方如果没有实质性的解决方案，建议快速通过法律途径解决，依据购房向法院提起诉讼，由法院判决开发商执行过户手续。在执行过程中涉及到第三方租户协调和租赁合同处理问题，需由开发商协助解决。
2
咨询问题描述：
几年前朋友说有一楼盘要开发，当时一个证件都没有，但出于对他的信任，付了几十万元，如今这个项目也没有了，现在这笔钱也要不回来，有些人也已经起诉了，而且已经赢了法院也给判了，但是依然钱要不回来。他有房产有车就是不还钱，这笔钱还能要回来吗？能不能以欺诈罪起诉。
律师建议：
合同欺诈的构成要件为欺诈人的欺诈故意，在取证方面有难度。建议以对方违约为由起诉。
3
咨询问题描述：
两个月前看中了一套二手房，签了中介提供的三方合同，交了定金，如今马上60天到期，房主一直没有去解押，中介一直催房东付解押款；房东不同意走非资金监管。这个房子一直不顺利，房主拖着不解押，现在不想要了，问签订的协议后续会不会有什么影响，对自己会不会不利？定金可以要回来吗？
律师建议：
定金的偿还具体看合同约定，一般来说若能证明房主一方违约导致合同不能履行，违约方需双倍返还定金。
协议中规定的是甲方自行解押，可以以甲方违约为由要求不再继续履行接下来的义务；要同时告知中介与房主，不要口头或电话，尽量用短信，将往来短信内容作为证据保存。
律师建议拟的短信通知：
由于甲方未能按约如期履行义务，导致合同不能按约按期履行，背离了合同的本意，给我和家庭造成了一定的损失，希望我们三方能够尽快协商解决退还定金事宜，否则我将保留通过法律途径维护我合法权益的权利。
发律师函的用语，在律所一般发律师函收费都要2000元，楼市粉丝们可以参考，二手房手续比较复杂，市场上靠谱的中介不多，建议大家谨慎购买或者找米宅我们会帮你过滤，给你建议。
4
咨询问题描述：
在投资担保公司放了300万要不回来，该怎么办？
律师建议：
目前投资担保案件非常多，国家也在加强监管和处理，可以考虑尽快诉讼。诉讼是谁先诉讼，谁先受益。
5
案件描述：
于2014年4月与建业泰宏国际城签订了购房合同，合同内约定外立面为“面砖+局部涂料”，随后开发商发通知称“政府对外立面防火等级的要求，需要将外立面变更为真石漆，并需要签订补充协议”，部分业主前去签署并领取了200元购物卡。期间业主曾联合回复开发商不同意并维权至二七区区委、省委、房管局等都无果。业主如果要求开发商按照合同约定履行责任该如何办？
律师回复：
业主未签收开发商关于变更的任何文件和通知，可以联合业主与开发商沟通，要求其按照合同约定三个月之内达到之前的装饰标准，如开发商未履行可要求退房，如开发商拒绝退房可凭相关证据进行诉讼。
6
案件描述：
年初在某地产中介看中一套房子，并按照正常流程进行了合同的签署、费用的缴纳、资料的准备的。现在发现这是一场“合同欺诈”。中介伪造房源、业主等信息，得知此事后，咨询这事情该如何办？能否认定为欺诈？
律师回复：
1.关于欺诈有民事欺诈和刑事欺诈两种，此项合同欺诈是否能达成刑事欺诈，需要公安部门根据当事人提供的线索和资料进行综合评定。
2.按照合同欺诈罪的列举项来看，非法占有个人财产、虚立合同、伪造签名、欺骗等，有形成刑事欺诈的成分。
3.不要轻易接受涉案方的部分退款，直接寻找涉案单位的负责人进行交涉，要求公司给予处理，并提出赔偿标准。
4.如果达不到立案标准，准备相关资料对中介公司进行民事诉讼，并进行举证。
今天郑州楼市联系该业主，我们表示愿免费援助该粉丝打官司追回被骗款项，粉丝说已与中介达成退款事项，这是好的结果。
7
咨询问题：
*迁拆**赔偿不到位的问题。家是城中村，在*迁拆**之前和*迁拆**办事处签了协议，房产属于村委会所有，现在拥有数万平的房产，后来办事处和村委会都换了班子，村委会不执行这个协议，理由是和办事处签的，不是村委会，问怎么办？
律师回复：
签协议前一定要确定执行主体。*迁拆**办为了办事效率，当时可能承诺要什么给什么，但是*迁拆**办并不具有主体资格，在协议中也只是承诺会协调处理，因此在签协议时一定要确定协议人具不具备执行资格，一定要确定是和村委会签还是和*迁拆**办签，否则协议最多也只是空头支票。对此类案例不建议走法律程序，打官司可能会输，输之后更不好办。可以走*访信**，一级级来，也可以去*迁拆**处要说法，两条腿走路。
8
问题咨询：
买商铺返租，和商业公司签了协议，靠不靠谱，如果到时候返不了怎么办？置业公司会不会承担责任？能不能通过法律途径挽回损失？
律师建议：
一般签协议时都是和商业公司签的，并不是和开发商场的置业公司签的，到时商场运营不好，无法返租，责任主体只能是所签的商业公司。在法律上讲，置业公司不是合同主体，不承担违约责任。
9
问题咨询：
和某写字楼楼盘签了租赁协议书，买的是写字楼，房子还处于打地基阶段，现在想退房，置业顾问回复说是只退房不退钱，或者只能通过关系，请问房子究竟能不能退？
律师建议：
租赁协议书是违背商品房预售制度的，协议的存在是以合法形式掩饰了非法的目的。购房者首先可以和开发商进行沟通，在沟通无果的情况下可以考虑走法律途径。
10
问题咨询：
借钱给了国有公司，公司无力还款，想通过房产抵借款，房产属于公司资产，但是无法过户，房子现在在自己手中，已对外出租，问有没有什么途径能把房子过户到自己名下？
律师建议：
国有房产属于国有资产，走法律途径无法取得房产证，只能是公司申请破产后通过法院进行拍卖，出价高的得到房产。建议对房产进行抵押，让自己先成为抵押权人，即使公司申请破产，抵押权人也比一般债权人享有优先受偿权。
11
问题咨询：
去年十月份买房，之后没有及时办房贷，当时利率上浮15%，没有办成房贷问题出在了办贷的银行，现在需要重新解押办房贷，想享受现在的基准利率能不能行？现在政策变动比较大，能不能等到更低的利率之后再办房贷？
律师建议：
如果现有的房贷银行不能提供基准利率的话，可以换另一家银行重新办理房贷。能不能观望需要看开发商的态度，按照合同规定，如果没有在一定的期限内办理的话，个人需要承担违约责任。
12
咨询问题描述：
2012年在港区买了一套房子，并且房子在2013年交房。现在的问题是，了解到该项目目前五证不齐全。能不能退房退款？
律师建议：
建议先去项目所在地房管局或者土地局部门咨询一下，这个项目的证件不齐的原因何在，了解一下开发商是不是有什么硬伤导致证件办不下来，确定证件问题无法落实，然后再起诉。如若想要退房，直接起诉协议无效即可。
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