京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问: 关注京总很久了，加入星球学到很多，第一次提问，期待百忙中指点。问题：工薪阶级夫妻，一方在定慧寺上班，一方在王府井上班，年收入40，名下在西三环的国家气象局小区有一套60平小两居对外出租，市值700。目前还没孩子，5年内不考虑上学问题，准备将小两居出掉，不考虑自住，加杠杆至1200左右对房产进行优化配置，总的考虑还是在海淀区内，有以下思路：
一是买定慧寺板块，选定慧寺并不是因为一方上班在定慧寺，而是发现板块内有4块地正在建设（海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，0711-653地块，详见附图），预计24年建成后有央企中国电子、中国电建等入驻且也有商业规划，海淀比较缺商业，像这种央企入驻+商业规划的“变量”是否能视为板块利好？我们的思路是临近这4块建设用地来选房，周边基本全是老公房社区，可选不多，相对较好的就是首师大家属院带电梯次新塔楼，好户型3居14w+，有学区溢价。还有一个叫玲珑苑的回迁，比较新，但还不能交易。不知围绕这四块建设用地选房的思路是否站得住脚？
二是考虑永丰的二手次新。既然不考虑自住，不考虑位置，那就选个潜力股。您对海淀北部永丰的评价很客观，永丰的新房周期太久，二手8w+也有透支。因为我的持有周期是5年以上，所以我也将永丰的“冠城大通百旺府”的次新纳入了考虑范畴，主要是认为永丰已有不少新盘，但6层以下低密度、大面积的品质三居仍较为稀缺，如果周边配套能按计划落地（这个确实没人能保证），或许挺有潜力，8w入场确实不如前两年入场好，但不知永丰8w+入场品质次新，与定慧寺14w+入场公房社区比，哪个上涨的前景会更好呢？假如以上两点都不是最优，京总有无其他建议，我们此次配置的核心目的是TZ收益，等未来5年后（甚至更久）当我们需要自住时，再调整配置。
A:回答: 您好，感谢信任！1、关于第一个问题，定慧寺附近4块地，我从以下几个角度回答您；城市用地出售或者ZF自配一般分为2类，第一类是原本预留用地，在城市规划中叫战略留白，这类属于先规划后发展的区域（或者*迁拆**后的新规），这种一般布局比较科学，更适用现阶段的城市发展需要，像朝阳的新北苑，孙河、亦庄的河西区、海淀的北部新区等都是有战略留白用地，完成了先规划后发展的目标
还有一类用地是规划后更改，指的是城中原本规划的绿地，机关单位等类似建设目标后因城市发展需要更改为商业，住宅，写字楼等建筑，这类后期对于城市发展其实是有弊端的，或者说是最好的发展应该是最初始的规划，一个区域的舒适性一定是先规划后发展，随意发展只会导致区域布局不合理，拥堵，密度大，住宅和商业做不到动静分离，如果留下城市病，后期再做优化可以说是很大的工程，一般没有大活动如奥运会等，是不会再动的，因为投入太大了
您所提到的定慧寺四块地应该就是我说的第二类，如果全部规划为办公体会增加这个区域密度，这样的消息一旦放出短期确实会炒作一波，如果想从这样的市场中获利需要极强的实操经验，因为这种规划一旦成型会暴露一些问题，不是大家所想象的居住环境市场自然不会长期繁荣，这就需要把握好买入时机和卖出时机了，现在看周边全是老旧盘，四环路把原本很小的区域切成2块，再增加4栋办公体密度会很大的，如果没有打过短线我是不建议大家博这种机会
围绕产业选房的思路没有问题，需要注意的是不能钻到产业园区里面区，保持好一定的辐射距离是最好的，如果钻到产业园区里面那这个区域需要足够大，能够做到动静分离，像望京，这样的产住结合才能够得到大家的认可，好与坏不用夸大其词描述，大家体验后便可知晓，像国贸产业再强但面积太小，往里面搞几栋住宅就是卖不上价
2、关于海淀北部新区，我在星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图中对大部分区域分析过,我不建议大家买不是不认可这个区域，是买入时机不对，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在买怎么看都很冒进，如果不是通勤需要，等3年5年很不划算，北京的楼市规律是5年不涨必有一波，买确定性高的板块涨是一定的，只是时间问题，这个是概率选择问题。
3、方向上，置换升级是升级房子的综合资源，不单单是房子本身，国家气象局的保值增值性还不错，一直都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;出这套买海北或者定慧寺都不是特别合适，如果您们想未来置换也留在海淀，如果还有房票的情况下，不如留着气象局，单拿500做纯投资布局，把目光放到全城，这样没有局限性，可选的范围更大，因为你们大概率5年后还要再次置换，这种比较稳健一些，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问: 您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:回答: 您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什么都没有，祝顺利！
Q:提问: 京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑*款贷**的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，*款贷**270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答: 您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问: 京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.*款贷**100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无*款贷**；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，*款贷**60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无*款贷**，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，*款贷**30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答; 您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好*款贷**,将来做*款贷**也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
Q:提问: 京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目*考前**虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答: 您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
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