房地产时代过后，下个投资回报高的是什么？

在过去的十年，中国的经济飞速发展，广义货币，也就是人民币，每年每月都以10%以上生产供应，最近几个月降到了10%以下，货币供应量充足，人均可支配不断提高，大众越来越有钱，再加上中国本身人口众多，住房需求大，同时城市化进程不断提高，一切的一切都在把房产推向新高度

就在近几年，王健林掌舵的万达集团通过一系列资本的运作，急切希望进入下一个投资回报高的产业，这其中涉及总金额高达1000亿元以上的资金，而且，2017年8月10日，万达集团官微发布消息称：解密万达最新大动作，变轻的万达正在驶向蓝海，你看懂了吗。其背景画面就是一副电子@符号组成的蓝*图色**片，并且下文写到：2017年夏天的另一场万万没想到，却促成了一个仓促的转身和一次彻底的告别，万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路。

然而他，并不是第一个撤离国内房地产的金融大亨！

潘石屹早已经“逃离”国内房地产了……

潘石屹就此曾经表示：房地产的天花板已经在来的路上，甚至已经来了。

自2014年以来，由潘石屹掌控的SOHO中国公司，开始以整售资产的方式逐步撤出其原本定位为主产业的上海办公物业市场。从2014年到2016年的三年时间，潘石屹仅通过出售旗下物业、楼盘、房产、地产项目就套现了236亿元人民币。

而最为关键的是，在出售项目的同时，潘石屹没有再买进过任何一个新的房地产项目。

潘石屹在接受记者采访时表示：房地产行业“拿地、开发、销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了，地价高，地产企业利润率很低；房地产的天花板已经在来的路上，甚至已经来了，SOHO中国也不会再拿地去建房。

而事实上，在潘石屹开始卖楼之前，香港富豪李嘉诚家族在更早些时候开始抛售楼市频频套现。

李嘉诚表示：其将继续维持对楼市不太乐观的看法。

2015年2月，由李嘉诚掌控的长江实业旗下公司以5.2亿元人民币出售位于香港新界的商业地产物业盈晖荟，而这也是该公司11年来出售的首项资产；2016年10月26日，长江实业地产以200亿元人民币的售价，卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。

李嘉诚在2016年长实地产业绩报告内表示，其将继续维持对楼市不太乐观的看法，表明在国内房地产市场内要物色有合理回报的项目实属不易。

网络上充斥着金融行业专家的言论和恐吓，不止一次的预言中国房地产行业已经预见，进入下行通道。甚至有专家点出，房产经纪人的内部资料证明，下行市场就是卖房；还有专家指出，博鳌房地产论坛热议楼市，市场下行下分化持续加剧。再加上房市政策三日一变，国内房产投资的混乱可见一斑。

难道房地产市场真的见顶，要走下行通道了吗？

国家统计局发布过70个大中城市住宅销售价格统计数据，以及15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表。 数据显示15个一线和热点二线城市中，12个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；2个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但已连续三个月涨幅回落。

众多专家顿时犹如打了鸡血，纷纷表示：房产市场总体降温明显，此时再投资国内房产恐怕会落得个血本无归。又称已投资的房产，且不谈增值，保值的可能性也是小之又小。最后指出国内房产投资形不容乐观。

房产投资面临资产缩水危机，地产时代过去了，炒房时代结束了，下个投资回报高的是什么？谁将成为下个投资热点？看看中国房地产八大风云人物之一的许家印现在正在干什么，许家印低位收购广汇汽车、广汇物流，并且在资本市场参股控股上市公司。另一个地产大佬融创中国董事会主席孙宏斌再度出手，于2017年3月收购乐视，虽然最终离去，但是，从这些迹象你是否看到了下一个投资高回报的是什么？

实体经济今后会迎来新生，那些曾经高叫的虚拟经济将开始萎靡！

目前，很多大型的房地产公司都已经开始变卖自己的房地产，是公司轻资产运行，例如万达公司，其将自己名下的酒店以及商业地产全部出售之后，开始转化为运营管理公司，并且万达大力发展文娱领域，在文化娱乐方面有很多的建树。万科也是如此，所以可以从这些大的房地产公司的退出路径来判断，未来房地产肯定是用来住的，不是用来投资的，他们对于投资的贡献率会非常低了。

就目前北京的房价来说，在2017年上下波动的非常剧烈，在2017年投资来看，北京的房地产依然价值很高，就目前而言，它们的上涨空间已经变得非常小了。但是像青岛这样的二线城市，他们的房价在2017年上升得非常剧烈。在当时将是很好的投资项目。

• 所以不同的城市有着不同的房价上涨或者下跌的规律，只要抓住这种规律，投资还是有收获的。

房地产泡沫随时破裂的论断，显然也是站不住脚的，以前是房地产的发展为粗犷型发展，现在市场已经逐渐分化，需求仍在，也在不断的升级，房地产的开发发展也开始逐渐稳步。

当然，中国房地产也是存在很大问题的。经过2017年的大暴涨后，透支了房地产至少五年的涨幅。就目前而言，最明显的是三四线及以下城市的空置率。单纯的空置率不足以构成问题，好多城市还面临着人口不增加，产业结构不完善，经济发展一般的问题。这些问题糅合到一起，就造成了城市吸引力不足，甚至人口外流的现象。这种城市的房地产，未来是没什么前途的。

国家这些年提倡的城市群打造，其实就是应对这种现象的一种策略。通过中心城市的带动，让区域内城市协同发展，将人口产业留在该区域。这符合城市的发展趋势，本质上是一种产业的关联。

前几天，在一次闭门会议上听一位专家讲座。这位专家认为，未来若干年内（6-8年），中国经济将会以扩大内需为主。

这种说法，是很有道理的。

房地产市场也属于“内需”的范畴，从投资的角度看，房地产依然是不错的投资渠道之一。从长期看，其保值性、增值性依然值得推崇，不过，像之前一两年翻一番的可能性已经微乎其微。也就是说，房产投资将成为一个“长周期”的投资行为，而不是一个“短周期”的投资行为。日渐政府摆脱房地产的绑架已经是当下最主要的任务，也就预示着房地产的投资周期将会更加漫长。

而除去房地产，我们就应该看那些扩大内需的其他领域了。

重工业企业快速发展，比如化工类，有色矿石类，石油煤炭类等等这些并非长远可持续发展，在今后转型阶段会慢慢淡出舞台中心地位，而那些环保的风水光电能产业必须崛起，因为我们的地球家园再也经不起折腾了，大势所趋！

制造业服务类也势必由之前的粗放式转入精细化，不再是有货有服务就能吃香，而是要产品差异化，服务精细差异化！随着制度的健全和互联网时代的融合，大众整体文化知识和素质水平会飞速提高，像*今条头日**这类媒体交流平台会造就了一大批互联网各领域专家，并形成良性可持续发展氛围，很快那些投机类比如“豆你玩”“姜你军”“炒房产”就会消失在历史长河中！

• 首当其冲的就是纯粹的意义，目前可以说功利性充斥着整个社会体系，从教育到公司，从出生到死亡，背后都多少与功利主义有着千丝万缕的关系，这也是目前的瓶颈，毕竟诗和远方都是要有面包做前提的，这也给我们抛出了难题:未来怎样才能做的纯粹？而不是以盈利为目的，如果他做到了，那他反而成为最大的赢家和“盈利者”！
• 其次就是诚信，一板一眼，只要能做到真正的诚信，绝对收获丰硕！比如，西贝筱面村就是看准了社会诚信大面积塌陷，于是想到把后厨搬到橱窗入口的位置，对外是透明玻璃的全方位展示;对内是无遮挡、全开放式的制作台，厨师面向就餐区进行烹饪。这已经是西贝门店的“招牌姿势”为人们重拾信心！以诚信投资，让你最终名利双收！
• 第三，就是信息化中的区块链思想，其本质是去中心化的分布式存储数据库，每个人都是自己数据的管理者，同时可以利用自身的信用去代替以前的传统货币，这是一种本质上的改变，是从生产关系上的直接改变，通过去中性化，把以往单一的生产资料分配关系更改为人人分配。

说的更加简单，就是信用代替货币。比如*币特比**，支付宝等等随着各大互联网公司开始加入区块链，区块链应用落地变得越来越重要，并且，随着*币特比**的崛起，众多数字货币纷至沓来，未来投资数字货币是一项不错的选择，这是从宏观层次和高精尖技术层次考虑的，区块链技术可能将成为人类历史中最大的改变，这个信息爆炸的时代，大数据能够对每个人的爱好，习惯进行分析，为用户打造最完美的量身定做，急人之所急，想人之所想，当这个时代来临时，有人已经为我们提供了最精准的服务，免去了诸多麻烦，总的来说，就是有需求就有市场份额。

综上所述，总的一句话，就是看中扩大内需、坚持可持续发展、把握精细化、非盈利化、以信用为货币、去边缘化，就是下一个投资目标。

具体的操作如下：

一是参股控股。

低位收购上市公司，或者参股控股上市公司。收购或者参股控股后，对上市公司进行重组和产业升级，帮上市公司的商业模式进行升级，提高上市公司的核心竞争力，完成上市公司的转型升级，这个过程在两年内完成，以此来提高上市公司的业绩。这就好比JP摩根对美国的产业重组整合，完成了第二次工业革命，成就了美国世界霸主的地位。

现在人类面临第四次工业革命，是继蒸汽技术革命（第一次工业革命），电力技术革命（第二次工业革命），计算机及信息技术革命（第三次工业革命）的又一次科技革命。是以人工智能，清洁能源，机器人技术，量子信息技术，虚拟现实以及生物技术为主的全新技术革命。

人类的第四次工业革命就是从中国的资本市场进行产业的重组整合开始，中国的产业转型升级只有从资本市场，运用金融工具进行产业整合才能成功，这样参与各方都能获得巨大的利益，参与各方都有动力，而没阻力，空喊口号的产业转型升级是不会成功的。

因此，参与低价收购上市公司，参股控上市公司，对上市公司进行重组和改造，通过创新升级商业模式提高上市公司的业绩。

二是抓住互联网变革

科技的进步是迅速的，技术的革新，往往会带来整个行业的变革，而在行业变革时，投资机会就来了。

IT科技类不用多说，会成以后的主流及核心发展方向，这些是走在人类发展的最前沿阵地，以后必然融入每一个家庭和个人，人工智能即将到来！互联网+、租赁市场、淘宝、天猫、京东、饿了么、美团外卖、大众点评、滴滴出行、Uber、ofo等等互联网对传统行业的改造正在飞速发展，“衣食住行”四大刚需，目前只有“住”没有出现“独角兽”企业。投资开发格局已经基本固定，租赁还有巨大的潜力可以挖掘。

2015年全国住宅房屋租赁市场的租金总额大约为1.9万亿元。随着城镇化的推进和大中城市（特别是一、二线城市）租金上涨的趋势，预计到2020年租金总额可能超过2.4万亿元。

虽然近几年有诸如蘑菇公寓、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓产品通过互联网的概念进入住房租赁市场，但这些企业却普遍实力弱、房源少、管理经验少、覆盖地域小、覆盖人群窄，很难引起整个住房租赁市场质的变化。

随着新材料，新技术，新设备，新工艺的发展，有些房子已经不符合现代的人的居住需求，尤其是一些老旧的房子。所以，新材料与新技术的应用，有时是和城市更新一同进行的。

我们的房子，以前没有电灯，后来有了电灯电视冰箱彩电洗衣机；后来又有了门禁系统，可视对讲系统，新风系统，中央空调系统；接着，又有了智能化系统……

以前我们用木材，用石头，用泥土造房子；后来我们用砖；接着我们用钢筋混凝土，现在都出现了定制化的模块，还有了3d打印的房子……

变化，永远来的那么快！

三是教育，特别是幼儿教育。

教育，是一个大金矿。之前，互联网在线教育热潮的案 例证明一点，实体性教育还是主流，最有效的投资就是办幼儿园。

可以询问身边的朋友对孩子教育每年投资是多少。君不见一年几万的国际幼儿园，大家抢着报，甚至到了家长还要参加入园考试的地步。它们不缺生员，不缺钱，缺的是愿意给孩子投资的家长。

去年北京文科状元熊轩昂采访时说到，寒门再难出贵子。农村地区的孩子越来越难考上好学校，你像我这种，属于中产阶级家庭的孩子，衣食无忧的，而且家长也都是知识分子，而且还生在北京这种大城市，所以在教育资源上享受这种得天独厚的条件，是很多外地的孩子完全享受不到的。

教育上是中国人最舍得下本钱的东西，也是最在意的东西。

四是养老

随着中国人口的老龄化，我们不可避免地谈到养老问题，且不说目前老年人群体的扩大。

那怎么去养老，怎么才能做到老有所依，这是一个至关重要的问题。由于一孩化，60后、70后的人群，恐怕要面临“老无可养”的地步。那么，养老事业，会大有前途。养老市场需求大，极有可能成为下一个投资点。

五是医疗

前段时间热映的电影《我不是药神》，中产家庭因病可能一夜返贫，可知我们对疾病的无奈呀。病床不够用的窘境，我们都知道。

也许《我不是药神》说的是一个故事，但身边每天这样的故事都在上演。动辄几十万的医药费，又有几个家庭抗的住。

六是农业

粮食在未来会很值钱，也会受扶持。今后，农业可能会迎来一个黄金期。

七是城市改造项目

城市更新是将城市中已经不适应现代城市生活的地区作必要的、有计划的改建活动。它的目的是对城市中某一衰落的区域进行*迁拆**、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

国家这几年，大力推动的棚户区改造既是如此。

虽然国家棚户区改造即将结束，但是，他的机会仍然不少。国家的棚户区改造，只是很小的一部分区域。城市中，棚户区、老旧房子还是有很多，不信你在你的城市转转。

实际上，美国、欧洲、日本等发达国家早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。

而对中国而言，新一轮的城市更新才刚刚起步。

八是海外房地产

在中国，房产是人们最为主流的资产投资，然而在当今的大环境下，投资国内房产似乎是只能无能为力的眼看着自己的资产慢慢贬值。而与此同时，国内这一房地产下行趋势，无疑为欧洲购房移民添了一把大火。

近年来，欧洲购房移民以平易近人的投资门槛，吸引了大批国内投资者的目光，不仅实现了资产配置，还赠送全家海外身份，早已成为国人心中海外资产配置的不二之选。

据悉，2016年中国投资者在海外房地产市场累计投资已超235亿美元，西班牙荣膺全球投资热点TOP10，特别是西班牙近两年的经济及地产走势，更是赢得了巴菲特、李嘉诚、王健林等巨鳄的青睐。希腊低门槛投资，就可获取永久产权、可获身份等优势，也几度引发国人购买热潮。

值得一提的是，随着欧洲经济形势逐渐复苏，希腊/西班牙的房地产市场呈现出稳定增值的态势，希腊颁布的25万欧元购房移民、西班牙颁布的50万欧元购房移民，更是成为了当今投资者心中资产保值甚至是升值的热门之选。

如今，万达手里的轻资产公司包括万达商业管理、万达电影、万达酒店管理、万达主题娱乐、万达儿童娱乐、万达体育以及大健康产业。除了商业管理公司之外，其他公司瞄准的都是处于快速增长期的文旅市场，中国的消费升级运动将会催生一批文旅产业巨头，万达的这几家公司都是行业里最有竞争力的选手。

以最晚成立的万达儿童娱乐公司为例，成立不到两年，它已经成为行业巨无霸选手——有100多家宝贝王开业，2016年营业收入5.2亿，2017年预计达到15亿。万达体育公司是世界最大的体育产业公司，2016年营业收入64亿元，旗下包括世界产业排名前三的盈方体育和世界铁人三项公司等知名公司。 这些轻资产公司中，万达院线公司、酒店管理公司、主题娱乐公司已经上市，商业管理公司正在排队上市，还有儿童娱乐和体育公司没有上市。按照万达的执行力和速度，万达儿童娱乐公司和体育公司似乎离上市也不太远了。万达文旅产业的无敌舰队，正在成型。

和靠资源赚钱的房地产最大的不同是，这些轻资产公司要靠能力挣钱。并不是所有的人都有资格做轻资产，只有有能力、有品牌的公司才能做。因此现在对于万达来说，最大的任务是在不同业态的经营管理上达到世界一流水平。中国文旅行业依旧处于初级发展阶段，万达的能力和品牌在国内已然领先，一个没有包袱、变得更轻的万达前途将不可限量。

未来万达的将以轻资产为主 ，例如品牌管理，服务行业，大健康，文旅等，前途不可限量。