捂盘惜售，从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。
“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面意思理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。从房地产销售来看，这种提法有点滑稽，还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖。可以说，实现销售是开发商的最终目的，所谓“落袋为安”，但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商是理性的经济人，存在着利润最大化的追求，但是，开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。
比如，在一个不断下跌的房地产市场中，开发商可以选择卖或者不卖，选择先卖某部分单位而不卖其他单位的，这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断，但一旦选择后由此产生的风险，开发商将独立承担。同样，在一个上涨的市场亦如此。我们不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。又比如，同样是一个楼盘，为什么开发商会先推售某些单位，后推售其他单位呢？除了工程方面的原因外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的考虑，在投资时候需要这种考虑，在出售的时候同样需要这种考虑，即不能将所有货物一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。
捂盘要承担法律风险，惜售要赌市场风险，理智的做法是“赶紧出货、落袋为安”。
开发商常用的捂盘惜售的手段有哪些？
手段一
晚领证分批拿。开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。
手段二
大幅提高开盘售价。开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。
手段三
后续房源转售为租。开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。
手段四
谎称进入尾盘期。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。
开发商大量捂盘惜售，人为导致房源紧缺，人为减少住房供应量，使整个房地产市场呈现出“供不应求”的假象。因此，购房者一定要学习一些“购房经验”来对付开发商捂盘惜售的这些手段。
一、包装外表。你可以穿的朴素，你的司机一定要一身名牌，开辆有品位的车，别开“霸道”、“捍马”，除非你喜欢被当成冤大头。
二、言谈要彬彬有礼，如果女小兵试探你，要宽容大度。话要少，不贬低楼盘，语气温柔，态度坚决，总之，要让对方明白，掏不掏钱只在你一念之间。
三、别和女小兵砍价，。当女小兵感觉到你掏不掏钱在一线之间，长官会及时出现的，如果长官感觉到你就差一点点就掏钱了，连将军都会来见你。别以为开发商老板是高不可攀的大富豪，其实他们的财富很虚，而且头上顶着*榴弹手**呢，为二百万的买卖，他们当然要屈尊，如果是三，四百万的买卖，你要见将军他爹都行。这其实是心理游戏，开发商故意制造一种氛围，那就是他很有实力，不在乎你买不买，其实他非常在乎。
四、开发商们有自己的组织，也有组织纪律，他们不敢为潜在客户轻易违反组织纪律，破坏市场秩序，但是他们一旦确认你掏不掏钱只在你一念之间时，通常就顾不得纪律了。有很多楼盘最后都是走假按揭处理的，这时开发商只能得到市场价的60%不到（得到80%，付出20%多用于公关），而且还要为此顶上*榴弹手**，你看，他们的心理底线有多低。买第二套房时，就是以70%市场价买的，当然合同价不可能这么低，开发商是通过其他手段返还的。
五、银行手里有很多房，都是抵押来的，以前曾经公开拍卖过，后来政府害怕影响社会买房心理，叫停了，银行都是私下处理，如果你不用*款贷**，现金一次付清的话，价格便宜得难以想象。大家可以通过银行的朋友了解一下。注意，一定要看法院的判决书，别惹上纠纷。
