2019年全国完成“旧改”小区仅有 1.9万个 ，到了2020年“旧改”规模提升到了 3.9万个 。
根据国务院的安排，2021年全国完成“旧改”的任务不得小于 5.3万个 ，比2020年增长了40%。
由此可见，旧改已经全面取代“*迁拆**”，而成为城市更新的核心手段。
根据北京住建委公布的信息，2021年北京住宅旧改迎来一次彻底的“大爆发”：全年确认老旧小区427个，新开工老旧小区313个，完工旧改小区达到124个。
这个规模要比2017-2019年的三年合计都要高：从2017至2019的三年里，全市累计确认的老旧小区是243个。
2021年一年的新确认数量，就相当于17年至19年三年数量的将近两倍，而且还力争确认旧改小区高达611个，这说明北京未来几年“旧改”的任务非常多， 大量的老小区将会迎来“旧改” 。
那么，北京如此巨大规模的“旧改”，会对北京楼市的未来有什么影响呢？
要理解这一点，首先我们要理解什么是“ 北京式旧改 ”。
根据《 2020年老旧小区综合整治工作方案 》的内容，北京小区旧改主要分为两个部分，第一部分是“ 基础类改造 ”部分，第二部分是“ 自选类改造 ”部分。
其中“ 基础类改造 ”部分由政府出资改造，属于 必须改造的内容 ，主要包括以下内容：
“拆除违法建设”、“整治开墙打洞”、“整理群租”、“地下空间治理”，“抗震加固”、“节能改造”、“电水热改造”、“墙面粉刷”、“地桩地锁治理”、“增设公厕”等多个方面内容。
“ 自选类改造 ”部分则由居民自己出资改造，可改可不改，主要包括：
“增设电梯”、“增加阳台”、“太阳能改造”等，内容相对较少，这些都属于可改可不改的内容，尤其是“增设电梯”争议较大。
根据北京的规定：占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主同意+占总人数三分之二以上的业主同意+其他业主不持反对意见，就可以增设电梯。
但只要有一个业主明确反对的话，是无法加装电梯的。
由此可见，“北京式旧改”的核心其实就是“基础类改造”内容：通过公共空间的整改，来实现城市更新，*迁拆**和棚改将逐渐消失。
第二个，什么样的房子会进入“北京式旧改”呢？
根据北京十四五规划的认定标准：只要是在2000年年底前建成的房子，都已经进入“老旧小区”定义范围，房龄超过20年就是老旧小区了。
如果这样的话，那么满足条件的房子规模就特别巨大了，北京要在2025年之前全部改造完毕，工作量将是非常巨大的。
北京大规模的推行“ 旧改 ”，对两类人的影响将会比较明显。
第一类人：是 家里有老房子，等待*迁拆**买房，扩大面积改善的群体 ，这部分人住房面积大改善的可能性将不复存在。
只要你的住房进入“旧改”大名单，意味着你短期内将不会再有*迁拆**或棚改的希望了。
目前的住房状况只能在“旧改”中进行“小改善”，而不能再通过*迁拆**或棚改进行“大改善”。
未来还会有更多的老房子会进入“旧改”名单。
而对于楼市的影响，则是改善需求大规模下降，大户型产品卖不动了，尤其是没有特别优势的大户型产品，将会滞销。
我们判断今后北京，超过130平米的户型，去化难度都会比较大，而对于购房人来说，也要谨慎购买大户型，将来的流动性会比较弱。
第二类人是 北京的刚需购房人，短期将可能面临“无房可买”的局面 。
随着“旧改潮”的大爆发，北京不管是本地“土著”还是外地“北漂”，都变成了“彻头彻尾”的刚需，原因很简单： 地主家也没有余量 。
*迁拆**及棚改一直都是北京城市“改善需求”的核心主力，随着“*迁拆**”结束，“旧改”启动，北京改善需求将大规模滑坡。
北京楼市将会彻底沦落成为一个“ 刚需楼市 ”：500万以下的房源将会供不应求，尤其是地铁沿线的500万级以下房源，出一套卖一套。
特别是对于2021年下半年的地铁沿线“中小户型”项目，“秒光”“日光”毫不过分，将会有更多的刚需客户将买不到合适的房子。
对于未来的北京楼市而言，我们的判断是：首先是地铁沿线的中小户型项目卖光，然后是六环内的非地铁型小户型卖光，最后是六环边上的中小户型卖光。
对于刚需客户而言，对于地铁沿线的“中小户型”项目，该上车绝不犹豫。
在“旧改”之外，北京未来还要进行“危改”，只要进入北京“危改”名单的房子，都有希望迎来“推倒重建”的机会：不仅房子是新的，而且公房还有希望变成私房。
综合来看，未来五年的北京，将会进入大规模的“旧改”阶段，*迁拆**时代彻底终结，全民“刚需”时代到来！