大家好！我是苏北哥！这时间跑盘经历，让北哥总结出一些实用的购房经验，与各位分享！
昨天的文章中，我们特别讨论了购房预算的问题，北哥认为3万/㎡左右单价的楼盘最难选！
首先这种价位的楼盘数量最为庞大，分布也最广 ！燕子矶、浦口城南中心、栖霞兴智科创新城、江宁东山等等所有承上启下，“中不溜”的板块都有这类楼盘出售或待售。
第二，3万/㎡左右价位，各个楼盘之间的品质差距也非常大！ 比如说楼盘单价上到4-5万/㎡，卫浴品牌基本都是汉斯格雅、高仪、恩仕；中央空调、新风、地暖基本上都得是大金、兰舍、博世、菲斯曼；而3万/㎡左右的楼盘就复杂了，打品牌的，往死里卷的楼盘3万/㎡，也敢用汉斯格雅和高仪，比如两天前刚刚公开的兴智金地都会峯范；良心一点，给你来个科勒搭配高仪，中央空调给配个日立或者松下；糊弄事儿的就直接给你来个科勒+toto ，再配个格力或者美的的中央空调就算完事儿！
第三，卖不卖包，里面学问也很大！目前南京3万/㎡左右单价楼盘分为好几种。
第一种就是续销盘，前两年拿的地，地块有毛坯限价，目前还是带装修包出售（地段差一些的已经不强制买包，甚至送装修包优惠）；
第二种就是之前拿了毛坯限价地块，眼下即将推出的新盘，这种盘有的还是“坚持卖包的”，比如昨天介绍的中垠臻悦府，虽然说不强制买包，但项目基础包实际上十分鸡肋，厨房上吊柜、燃气热水器都不配，意思其实还是“逼你买包”，说实话“有点坑”；有点竞争意识的毛坯限价楼盘已经直接取消装修包了，一步到位精装修交付，比如新近公开的江宁武夷七里湖山，31000元/㎡，首开起步价就是31000元/㎡，还配备汉斯格雅和恩仕、西门子三件套，不过该项目楼王栋还是要卖34000元/㎡。
第三种就是去年10月份以后的新拿地项目，南京取消了土地毛坯限价制度之后，新楼盘又回归到白热化竞争状态，互相之间比拼装修品质、品牌，居家科技，但也有楼盘为了博眼球、吸引关注度，存在虚假宣传和脱离实际的情况，购买者选购时还是要以最终的合同约定为准，样板间更多的是为了展示，实际交付牵涉的细节太多，难免会有出入，精装修房交付“货不对板”的情况可谓屡见不鲜，购房人还得特别注意！
那么如何在看房阶段就辨别KFS是否虚假、夸大宣传呢？北哥今天和大家分享一个好办法。
看房阶段，还没签合同，无法看到合同约定内容，想要比较确实的了解KFS的精装修配置，我们最好选择有实体样板间的楼盘看房，一来这种样板间建在实体楼里，很多建筑规范、消防标准都必须严格执行，比如阳台的护栏墙高度，防火墙高度，购房者一眼就能看出来，临时样板间就不一样了，KFS想怎么建都行，购房者一旦被靓丽的样板间“蒙骗”签下合同，后期再想反悔，KFS就会拿合同说事儿！
二来，实体样板间未来也是要正常出售的，所以样板间的内硬件设备、装修都不会有太大的改动，而临时样板间那就没准了！
说了那么多购房方法的问题，下面我们就去实地踩踩盘，看看另一家单价3万/㎡左右的江北楼盘品质如何？它就是浦口城南中心的海信慧园。
01.
山东海信南京首作，要做城南中心的“第四剑客”？
海信慧园其实也是今年上半年江北推出的新盘，4月29日首开推出2、5号楼，共132套房源，目前按照网房数据一共去化了57套，去化比例达43%，其实还算不错，要知道当前市场下开盘两三个月一套没动的楼盘大有人在！
海信慧园销控
比如6月底首开的绿城凤栖潮鸣，占着大校场的地段区位，开盘近两个月64套房源愣是一套没动。
绿城凤栖潮鸣销控
所以当下有流量，说明该楼盘还是有关注度，有可取之处的，各位也不能苛求太多。
对于海信慧园，其实该项目的存在感并不强，北哥对它最深刻的印象就是这是山东海信地产在南京的首个独资项目，还有它的89㎡户型做了比较独特的1.5卫设计，此次实探北哥还是发现了海信慧园的其他一些隐藏卖点。
首先是项目的堆高设计。
海信慧园实景
根据置业顾问介绍，海信慧园整体项目采用2.7米堆高设计，未来交付社区内生活私密感会更强一些！对于这种设计北哥还是比较了解的，通常使用于一些高端项目，特别是上海外滩边的上20万/㎡的小区，通常地面堆高8-10米建造，外面路人基本看不到社区内的生活情况，同时设计更有利于人车分流。
同时，海信慧园目前售楼处就是未来的社区主入口，未来封闭式归家大堂面积在300㎡左右，大门宽约40米，高6米左右，门前有近200㎡的水景，未来交付也会保留下来。
第二是，不卖包的销售策略！
海信慧园之所以有一定的流量，北哥认为该项目在销售策略方面还是有一些诚意的，项目所在G55地块于去年7月被海信独资拿下，毛坯限价31000元/㎡，如今销许均价32939元/㎡，不卖包精装修交付，基本上贴着毛坯限价在卖，没有了基础包这一鸡肋的存在，让人感觉房价实在了很多。
第三，社区规划，北侧两栋楼视野采光更好！
海信慧园建造的是小高层住宅，一共5栋楼，清一色17F层高，楼体高度相较于周边竞品来说，要相对低一些，且项目的容积率在2.0，相对低密，让海信慧园的有更多的空间建造绿化和休闲空间，同时户型层高也可以做到3米。
海信慧园的楼间距在40米左右，其中位置居中的4号楼，北向无遮无挡，视野较好！但这里必须提一下的就是，小区南向与望江悦府几乎一墙之隔，虽然两个小区之间没有车行道，但是两个小区的楼栋挨的还是非常近的，北哥目测预计不会超出20米。
这样看来海信慧园北侧的1、2号楼视野采光会更好一些。
海信慧园采用集中式景观绿化，社区中央设有下沉式休憩亭与部分水景，与入口处的景观相呼应。社区西侧配备了一片500㎡的草坪，200㎡的儿童戏水游乐场。然而美中不足的是海信慧园社区东侧有一个相当于售楼处一半大小的变电站，可能对1、3号楼的影响会更大一些。
此外海信慧园1、2号楼采用架空层设计，建造了800㎡的泛会所，其中1号楼泛会所为乒乓球、台球、休闲棋牌，2号楼为儿童活动区、器械健身和共享客厅
海信慧园的建筑外立面采用的保温一体板和真石漆，面积段分为89㎡和107㎡两种，其中89㎡户型分为三种，中间户为89㎡带1.5卫的户型。
城南河以北的城市界面，给了海信慧园带来了一些加分
说到海信慧园的项目具体位置，它北临康安路、西至浦云路，正好位于望江悦府与正荣润棠府之间，位置与当初的“城南中心三剑客”并列，所以圈内有人将该项目称之为城南中心第四剑客！
而城南河北目前较好的城市界面感，也让海信慧园得到了一些印象加分，上个月曾经三剑客之一的滨江嘉品完成了交付，市场反响还不错，至少比星河时代要好一些。
滨江嘉品
另外，海信慧园一街之隔的正荣润棠府虽然交付一再拖延，但北哥实探发现润棠府的楼栋、小区均已完成建设，今年年内交付问题应该不会很大。
正荣润棠府实景
此外城南河以北生活配套本来就比较丰富，项目西侧500米左右就是大润发超市，西北600米处就是浦口第四中学、康华新村生活区，那里有农贸市场，沿街商业比比皆是。
去年刚刚确定的浦口九年制一贯制学校（浦口一中）就在海信慧园东侧一街之隔，今年上半年已经开工，最快2024年建成。
同时，海信慧园向南900距离就是2025年即将开业的大悦城；向南1公里就是浦口人民医院。
唯一缺憾的是海信慧园并非地铁上盖项目，项目距离11号线的康盛路站以及10、11号线换乘的浦口万汇城站都在1公里左右。
02.
89㎡打造1.5卫设计，107㎡建造5.5米横厅
海信慧园一共打造了两个样板间，一个是89㎡三房两厅两卫的1.5卫户型，另一个是107㎡三房两厅两卫户型，不过可惜的是这两个都不是实体样板间，而是建设在售楼处二楼的展示性样板间，所以其中就涉及到一些展示性与交付不符的问题，这个我们后文慢慢说，这里说明一下海信慧园的交房时间是2025年6月30日。
89㎡，海信慧园一共做了三种户型，而1.5卫设计户型为中间户，边户设计则是正常的三房两厅一卫布局，无论边户还是中间户，户型规格和尺寸大抵是相近的，唯一的区别是在于客餐厅、入户门处的空间布局。
89㎡户型采用三开间朝南设计，南向总面宽在9.6米左右。客厅背景墙采用寒江雪岩板交付，岩板并非通顶，上下有木饰面装饰，客厅、厨房、阳台、过道地面采用东鹏900*600大面花纹地砖通铺。
该户型南向设有6.3米的双阳台，阳台进深在1.5米，总面积近10㎡。
样板间的双阳台设计采用落地窗设计，但据北哥了解的实际情况， 真正交付的时候并不能做到全落地窗，而是阳台处会有防火墙或者栏杆，这主要是出于“消防标准”考虑，按照KFS的说法业主拿房后可以自行拆除防火墙，但实际上一旦拆除，建筑发生火灾时，户内人员的安全隐患将大大增加。
1.5卫设计等于是在正常的客卫旁边增加了一个如厕空间，这个如厕空间仅1㎡左右，虽然是可以缓解早晨十分抢厕所的尴尬，但是增加的0.5卫空间是个暗室，除臭、通风全要靠顶部换风机。
而且由于1.5卫设计的缘故，让该户型入户空间变得狭窄了，玄关、餐厅尺寸相应缩小了，户型活动空间不够规整。
厨房配备折叠式上轨隐形门，内部采用L型动线，预留了双开门冰箱位，目测面积在6㎡左右。
主卧面积目测在12㎡左右，南向设有飘窗，但并非全景设计。
北侧儿童房东北角有一处结构墙体占了将近0.5㎡的面积，置业顾问介绍，这组墙体并非承重墙，业主可以自行拆除。
107㎡，北哥认为还是比89㎡户型要更有吸引力一些，特别是对于首次置业的刚需客来说，该户型植入了时下流行的一些元素，比如横厅设计、南向双阳台，主卧套房等等。
该户型采用酒店式一字入户，玄关处留有双门冰箱位，玄关侧面设有全屋一键总控面板。
107㎡户型采用横厅设计，面宽达到5.5米，但由于户型面积有限，餐厅只能放置在横厅里。
客厅背景墙同样采用寒江雪岩板打造。
南向设有双阳台，面宽达到8.3米，进深1.5米，展示性落地窗设计，顶部配备好太太自动晾衣架。
海信慧园的窗户品质比较高，全屋采用三玻两腔断桥隔热铝材质，并且能打开的窗户均拥有“平开”和“斜开”两种功能。
厨房标准的U型设计，北向设有通风窗，配备三折式上轨隐形推拉门，隔音效果不错，厨房台面设有升降式智能充电插座。说实话这种设计在3万/㎡单价楼盘中，算配置比较高了。
厨电三件套是一个亮点，海信慧园采用的是古洛尼品牌，据说这是欧洲四大厨电品牌之一，目前已经被海信收购，油烟机是感应式的，手挥一挥就能控制开关。
厨房台面为定制人造石，并非高端的石英石。
厨房常规的三段式设计，淋浴空间配备飘窗坐台，坐便器台盆用的是科勒品牌，墙壁电热毛巾架仅为展示，并非交付标准。
主卧采用套房式设计，开间在3.4米，目测空间在14㎡，南向飘窗面积比89㎡户型大了不少，据置业顾问介绍日后业主若想自住改造L型衣帽间，空间也是足够的。
套房式主卧内配备主人卫生间，这对于总价350万级的刚需户型来说配置算是比较高了。据置业顾问介绍，海信慧园目前2楼有一套107㎡的特价房源，总价仅298万左右。
装标方面
三大件方面：海信中央空调、瑞博恩新风系统、以及分户式地暖（可分户式调节，品牌没有透露）
厨房：古洛尼油烟机、灶具，洗碗机需要另配；科勒单槽+龙头；林内燃气热水器。
卫浴：阿波罗淋浴隔断；阳光暖风机；科勒坐便器、台盆、龙头（主卫坐便器非智能）
各项配套
交通 ：地铁11号线（在建，预计2025年开通）、浦云路、浦滨路、浦口大道、南京长江隧道
商业 ：大润发、浦口康华新村、城南新村生活区；江北大悦城（在建预计2025年开业）；1.5公里范围内江北虹悦城、砂之船奥莱。
教育 ：浦口第四中学；浦口一中九年一贯制学校（在建）
医疗 ：1公里距离，浦口人民医院（二甲医院）
各项指标来看，海信慧园的优劣势明显
优势 ：项目位置处于城南中心北部，城南河以北，地段价值较高；距离浦口老镇，康华新村较近现有配套丰富；与浦口一中一墙之隔，未来学区资源优异；项目本身户型设计优势明显，1.5卫设计的89㎡三房算全市首创；107㎡三房横厅设计空间感较强，整体赠送面积较多。
劣势 ：社区内部1、3号楼之间有一个大型变电站；3、4、5号楼南向距离望江悦府小区较近，目测楼间距不会超过20米；样板间的双阳台落地窗设计仅为展示，交房时户内有防火墙或者护栏，业主自行拆除会破坏建筑消防安全。
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。